Ed van de Bijl - VastgoedPRO Weblog

Open Huizen

2012-01-27T17:11:00.003+01:00

Soms gebeurt het wel eens dat gedacht wordt dat als je directeur bent van een beroepsorganisaties van makelaars en taxateurs, dat je dan ook overal verstand van hebt. Zo kreeg ik een vraag van de collega’s van Huislijn.nl over innovaties inzake open huizen routes.
Generiek
Zolang het gaat over echt vakinhoudelijke zaken zal ik mij echter niet zo snel branden aan adviezen. Dat moet toch echt van de professionals zelf komen, de mannen en vrouwen die met de klompen in de klei staan en het echte werk doen. Ik heb hen dus gevraagd: stel je vraag maar aan makelaars via mijn blog, als je adviezen zoekt kan je die het beste cvan hen krijgen. Het woord is dus aan Stephanie Hopmans en Ronald Barends van Huislijn.nl!
TGIF,
Ed

Het Ei van Columbus
Wat zou het toch fijn zijn als je in ieders behoefte kon voorzien. Bij ons op kantoor is de meest gestelde vraag: wat is nou echt belangrijk? En dan niet alleen voor ons, maar voor de bezoeker en voor de makelaar. En het vreemde is het antwoord is steeds anders. Wat vandaag belangrijk is heeft morgen geen prioriteit meer. Waar heeft dat nou mee te maken?
Innovaties
Om ons heen, op het internet veranderen dingen zo snel; je begrijpt eindelijk hoe je op Facebook via FBML een App kan plaatsen, ben je eindelijk klaar, vele euro’s lichter, schaffen ze de boel weer af… of:..... Heb je net je website in een nieuw jasje gestoken, wijst een nieuw onderzoek uit dat de bezoeker toch liever van links naar recht en dan naar boven leest, in plaats van via rechtsonder, naar boven, links en dan weer naar beneden. Leuk als je aan het einde van het jaar de balans op moet maken..
NOHR
Voor de Nationale Open Huizen route geldt ook dat we steeds nieuwe tools bedenken, en steeds denken wij het Ei van Columbus te hebben uitgevonden en te weten wat voor de makelaar écht belangrijk is. En dan gaat het mis en zwakt ons “Eureka”-gevoel langzaam af: Wij krijgen niet alle makelaars te pakken en ontvangen dus niet voldoende feedback. En om goed in het vizier te hebben en houden wat makelaars nodig hebben, is juist contact en feedback noodzakelijk.
Tweerichtingsverkeer
Dus uiteindelijk draait alles om communicatie - niet een monoloog - maar een dialoog, een constante. Omdat alles constant verandert. Wat heeft de makelaar nodig? Wat moeten we aanbieden rondom de Nationale Open Huizen route? Wat wordt écht gewaardeerd? Dus via deze blog communiceren wij ook ons nieuwe ei en hopen makelaars te bereiken en feedback te krijgen.
Ei: Open Huis leads
Wij verzamelen vooraf gegevens van consumenten die een huis tijdens de Open Huizen route willen gaan bezichtigen, en deze gegevens geven wij aan de makelaar door, als deze deelneemt. De makelaar kan deze consumenten een aantal dagen voor de Open Huizen dag nog even bellen, persoonlijk uitnodigen en laten weten dat in de betreffende woning een lekkere punt appeltaart en een goede kop koffie klaar staat.
... Een soort garantie dus dat er bezichtigingen zijn!
De creatieve molen blijft draaien bij Huislijn.nl en alle input is welkom, wij nodigen bij deze iedereen uit om mee te denken, en het beste idee, krijgt bij Huislijn.nl een goede kop koffie en een lekkere punt appeltaart!
Voor feedback mail: ei@huislijn.nl,
Stephanie Hopmans / Ronald Barends, Huislijn.nl

Juridische vraagstukken uit uw praktijk

2012-01-25T20:20:00.006+01:00

Mag ik even uw advies vragen? Eens even kijken of we levellen, op dezelfde golflengte zitten?Volgens de filosofie van vd Bijl zit er weinig tot geen verschil tussen makelaars onderling als het gaat om bij welke club ze aangesloten zijn. Natuurlijk kan ik een bla-bla verhaal ophouden waarom onze makelaars en taxateurs beter zijn, maar dat heeft niets met onze organisatie te maken. Maar in mijn ogen worstelen de collega’s van de NVM met dezelfde problemen als de collega’s van de VBO als die van VastgoedPRO. Sla ik de plank mis, laat het mij weten, graag!
Vragen
“Mijn” mannen en vrouwen komen regelmatig juridische uitdagingen tegen waarvan ze denken: wat moet ik daar nou weer mee? Hiervoor hebben wij een samenwerkingsverband met een advocatenkantoor, gespecialiseerd in vastgoed vraagstukken. Dohmen advocaten te Tilburg. Mr. Hub Dohmen. Naast een fijn mens ook een steun en toeverlaat voor onze leden. Die kunnen onbeperkt gebruik maken van zijn advies, onze juridische eerste hulp. En dat gebeurt ook intensief.
2011
Afgelopen jaar werd er zo een 825 keer een beroep gedaan op zijn kantoor, zo een vier keer per dag. Vooralsnog zijn we in de weekenden niet bereikbaar hiervoor, maar dus best intensief. En dat is goed, als er iets slecht management is, dan is dat het aanbieden van diensten die niet worden gebruikt. Zo niet in deze, hier is echt sprake van toegevoegde waarde.
Trending topics
Deze service bieden we al jaren, hierdoor kunnen we een goed overzicht krijgen van problematiek die leeft in de markt en tendensen. Wat stond in 2011 centraal bij juridische vragen van de makelaar? De top 5 van juridische vragen 2011 waren vragen inzake

Wanprestatie 21.5%
Huur wonen 14.6%
Non conformiteit (inc verborgen gebreken) 12.8%
Courtage vraagstukken 8.4%
Huur bedrijfsmatig vastgoed 8.4%

Trends

Hierbij valt op dat het aantal vraagstukken inzake de courtage in 2011 maar liefst is verdriedubbeld ten opzichte van 2010. En voor wat betreft wanprestatie en non-conformiteit, al jaren lang lijstaanvoerders, geldt nog steeds dat dit met name de makelaar zelf betreft. Hierbij geldt meer en meer dat er een juridisering plaats vindt van klachten behandeling. Werd voorheen met een fles wijn en een bos bloemen het een en ander onderling opgelost, tegenwoordig heerst meer en meer de claim cultuur.
Opvallend
Deze trend bij onze juridische eerste hulp herken ik. Kregen wij voorheen nog wel eens een handgeschreven brief van een consument die ontevreden was over een makelaar of taxateur, vandaag de dag ligt er gelijk een kilo papier aangetekend op de vloermat. Opgesteld door een rechtsbijstand verzekeraar, die én bloed én geld wil zien. En die , al dan niet in aanloop naar een civiele procedure, onze mening vraagt inzake het geschil.

Herkenbaar

Dit is zo een beetje wat bij onze club gebeurt. Uiteraard krijgt u nooit klachten en natuurlijk speelt dit niet bij uw bedrijf. En mogelijk zijn er zelfs geesten die menen dat dit bij hun club niet gebeurt, dat het daar een grote roze wolk is. Maar dus niet bij ons, dit is de werkelijkheid, dit is mijn / onze werkelijkheid. Herkent u dit, al dan niet anoniem? Ik ben erg benieuwd naar de vraagstukken waar u mee worstelt op juridisch gebied.Laat het eens weten, deel het met uw collega's!

Collegiaal welkom!

2012-01-24T17:51:00.001+01:00

Zo net voor het weekend kwam er nog een persbericht uit, welke ons vrolijk stemt. VastgoedCert heeft op 19 januari haar inpassingsregeling voor DNV gecertificeerden kenbaar gemaakt. Het is nu mogelijk om voor collega’s die ingeschreven zijn bij het SCVM register om zich ook in te schrijven bij VastgoedCert. Dat is een heugelijk feit en daarmee feliciteer ik graag het bestuur van VastgoedCert en dat van SCVM.
Rijbewijs
Op dit moment hebben we een aparte situatie. Er zijn twee certificeringssystemen die door de afnemers, de gebruikers eigenlijk als identiek worden gezien. De geldverstrekkers, de NHG, de Nederlandse Vereniging van Banken, de beroepsaansprakelijkheidsverzekeraars, iedereen beschouwt ze als gelijkwaardig. Ook het NWWI, het initiatief van NVM en VBO samen, is van mening dat ze gelijkwaardig zijn. We hebben een snelweg, maar zowel een roze als een blauw rijbewijs. Maar de handhavers zien er geen verschil in, de politie schrijft dezelfde bon bij de een als de ander. En accepteert hetzelfde rijgedrag van beiden. De waarde van de twee rijbewijzen wordt dan ook al snel uitwisselbaar lijkt mij.
Emotie
Om nu op basis van emotie of op basis van historische gevoeligheden hier aan vast te houden is zinloos. De consument snapt dit niet, de opdrachtgevers snappen dit niet, de afnemers niet en de politiek roept al tijden op om te komen tot één regeling, één instantie. Wij ondersteunen dat, het is ook met beide certificaten mogelijk om lid te worden van onze beroepsorganisatie. Als de hele markt het hier over eens is, waarom zouden wij dan discrimineren? Omdat de ene zichzelf beter, knapper, mooier, sexier, ethischer etc vindt dan de ander? Welnee, want de ander vindt dat ook. Dat deze stap wordt gezet is dus mooi.
Initiatief
Dat het bestuur van VastgoedCert deze stap heeft genomen is goed. Dat dit geen onverwacht nieuws was is helder, VastgoedPRO vormt samen met NVM, de NVR en stakeholders immers het bestuur van VastgoedCert. Deze uitgestoken hand is dus een mooie. Het is nu alleen maar te hopen dat SCVM gecertificeerden zich massaal gaan inschrijven bij VastgoedCert. En als de VastgoedCert ingeschreven nou eens hetzelfde doen bij SCVM, kan er gladjes over worden gegaan tot één certificerende instelling. En als we daar nou ook eens gezamenlijk ons op gaan focussen, worden uiteindelijk de belangen van makelaars en de taxateurs centraal gesteld.

Ed

Angst en Hebzucht

2012-01-23T17:14:00.002+01:00

Ik zag op een van de Social Media sites een oproep of mededeling van een collega dat het gesomber en negatieve berichten over de woningmarkt bijna een soort van self fullfilling prophesy aan het worden is. Als we met z’n allen maar continue negatief over de markt communiceren, dan gaan de oren vanzelf hangen. Het betere gedroeftoeter zullen we maar zeggen.
Begrijpelijk
An sich is dat natuurlijk een goed standpunt. Hoewel je natuurlijk wel moet voorkomen dat je een soort van Muhammed Saeed al-Sahaf wordt. U weet wel, de Iraakse Minister van Voorlichting die, terwijl op de achtergrond de bommen op Bagdad, insloegen bleef volhouden dat de overwinning nabij was. Een juiste balans is wel belangrijk. Maar er zijn toch wel wat vraagtekens die ik heb.
Berichtgeving
Als ik de koppen weer sinds afgelopen vrijdag, dan wordt ik inderdaad niet vrolijk. CBS die bericht dat de prijzen in december 2011 4% lager waren dan een jaar terug. De AFM die meldt dat de huizenmarkt gereanimeerd moet worden, er is een deltaplan nodig. Met daarbij de vrolijke noot dat de AFM van mening is dat ze zelf in hun eentje de markt niet kunnen vlottrekken. Alsof ze überhaupt ooit een positieve actie hebben ondernomen, au contraire! Of het bericht dat we met z’n allen vorig jaar aan eigen vermogen hebben ingeleverd, allemaal door de huizen markt.....
Pffffff
En dan is het nog maar maandag.... Maar wat ik me wel afvraag, hoe komt het nou dat dit vrijwel alleen in Nederland in deze mate zo ernstig toeslaat? In Griekenland, in Spanje, daar zou ik me iets bij kunnen voorstellen. Griekenland hoef ik u niets over te vertellen. Spanje, met werkeloosheid oplopend tot 20% en bij jongeren zelfs tot 50%, okay. Maar bij ons? Het land wat in vrijwel elke positieve top 3 staat. Of het nu gaat om de schuldenlast, de werkeloosheid, de stabiliteit, de groei, het BNP, noem maar op, continue bij de top 3 of beter. En dan toch zo een terugval.
Buren
Ik was eind vorig jaar uitgenodigd bij het jaarcongres van onze Belgische collega’s, het CIB Vlaanderen. Daar vertelde men mij dat de woningmarkt flink op stoom was, transacties groeiden en prijzen ook. Kijk, dat is de juiste spirit dacht ik toen. Zal wel komen door het afwezig zijn van een regering. Maar als je de rapportages over de onroerend goed markt van nu in België bekijkt, dan valt je de mond toch wel open Appartementen +8%, huizen maar liefst +10% gestegen! En wij altijd maar zeggen dat wonen bij de zuiderburen goedkoop was. Vergeet het, gemiddeld prijs van een huis is daar inmiddels ruim €229.000, we worden rap ingehaald.
Stemming
Vanuit dit oogpunt gezien lijkt het er misschien toch wel op dat we elkaar met z’n allen een onzekerheid aanpraten van jewelste. Was vroeger het idee van Freud dat seks en agressie de drijfveren van den mensch waren. Tegenwoordig blijkt “fear and greed”, angst en hebzucht, meer het leitmotiv te zijn. Waarbij op dit moment de angst regeert, en die wordt ons aan alle kanten in- en aangepraat.

Ed

Cijfers - het vervolg

2012-01-20T18:11:00.006+01:00

Vorige week vrijdag berichtte ik u over de toen net gepubliceerde data inzake woningverkopen. Met iets van 120.000 stuks werd gemeld dat collega’s van de NVM er circa 90.000 hebben vermarkt. Als je in ogenschouw neemt dat er circa 11.000 aanmelding zijn bij de KvK, dan bleven er dus iets van 30.000 woningen over voor circa 7000 niet NVM’ers. Magertjes was mijn idee.
Man en paard
Maar, als je iets roept, moet je ook wel met feiten komen, vrij naar collega Vlaanderen van de NVM. Dat deel ik. Okay, dus wij de kelder ingedoken en de cijfers van VastgoedPRO eens opgezocht. Bent u er klaar voor? Wel, onze mannen en vrouwen verkochten er in 2011 het aantal van 7.485. Is dit objectief? Jazekers. Makkelijk zat, onze panden worden op Funda gepubliceerd en de aan en afmeldingen lopen via het TIARA systeem van de NVM. Als ik zou jokken wordt ik daarmee direct om de oren geslagen door de NVM collega’s.
Gemiddeld
Deze transacties werden gerealiseerd door 374 kantoren c.q collega’s, waardoor er gemiddeld 20.01 per lid zijn verkocht. Hier plaats ik wel een maar bij. VastgoedPRO kent, door de fusie van RVT en LMV een groot aantal leden wat hoofdzakelijk taxeert en een groot aantal agrarisch makelaars. Deze verkopen ook wel eens een pandje. Als ik deze kantoren uit de selectie haal, zie ik dat dit 119 leden zijn die 328 woningen hebben verkocht in 2011, gemiddeld < 3 panden per jaar. Haal ik deze uit de gemiddelden, dan kom ik op 7157 woningen bij 255 kantoren, gemiddeld dus zo een 28 panden per kantoor. Haal daar wat gemiddelden op en bij, dan komt dit toch vrij sterk overeen met de cijfers van de NVM.
Dus
Daarnaast werden er zo een 1250 panden verhuurd en ongeveer 19.600 panden op Funda aangemeld. Al met al komt dit toch wel vrij goed in lijn met de cijfers die de NVM publiceerden. Een VastgoedPRO makelaar verkoopt gemiddeld net zo veel als een NVM makelaar, misschien eentje meer of eentje minder.
Maar
Wat mij wel blijft verbazen, dan zijn er dus 90.000 transacties voor de NVM, 7.500 transacties voor VastgoedPRO, blijft over 120.000 – 97.500 = 22.500 transacties. Maar let op, die moeten dan verdeeld worden over circa 900 VBO leden en 5.000 niet georganiseerden. En dat blijft mij verbazen. Zou de gemiddelde VBO collega het zo veel minder doen? Lijkt me stug. Zijn er zoveel spookinschrijvingen? Wie het weet mag het mij vertellen, hoe zit het nou?
TGIF,

Ed

NB: Met dank aan Filip D'Argent van Skarabee voor de data-analyse

Bouwproductie

2012-01-18T18:04:00.007+01:00

Terwijl de nog nachtelijke omgeving zich vanochtend ten toon spreidde, had ik het Radio 1 opstaan en hoorde ik een interview (start bij 8 minuten 45 seconden) met Nico Rietdijk, directeur van de branchevereniging van bouwers en ontwikkelaars, de NVB. Niet te verwarren met de collega’s van de banken, dat is weer een ander gilde.
Productie
Er werd gesproken over het aantal opleveringen nieuwbouw, waar toch wel wat onrustbarende cijfers werden weer gegeven. Waar voor de aanvang van de recessie het aantal opleveringen in 2008 nog op circa 45.000 lag, waren dat er in 2010 nog maar 26.000. En voor 2011 bleef de teller staan op 21.000, wederom een verval van 20%. En om de stemming er nog wat beter op te maken, collega Rietdijk verwacht voor volgend jaar circa… 12.000 opleveringen. Wederom een verlaging van 40%, dit ten opzichte van 2011.
Sanering
Dit zijn toch wel schokkende cijfers zo tegen acht uur in de morgen, als de dag nog moet beginnen. Terecht merkte Rietdijk op dat er niet een branche zo hard is getroffen als de woningmarkt, ook bij de bouwers en teruggang van circa 70-75%. Het lijkt een close finish te worden als het er om spant wie het zwaarder hebben, de bouwers of de makelaars en taxateurs. Maar dat er pijn wordt geleden is duidelijk.
Politiek
Nou kan je natuurlijk je schouders ophalen en denken “so what”, gevalletje jammer, maar dat is wat te makkelijk. Er zijn of waren mensen die denken, "die bouwers, die makelaars, die verdienden allemaal te veel en te makkelijk. Goed dat die even terug op aarde worden gezet". Maar nogmaals, dat is toch echt te makkelijk. De consequenties van wat er zich hier afspeelt zijn namelijk vrij ernstig. Er wordt hier een politiek probleem gecreëerd.
Behoefte
Ik verwijs u graag even naar de TNO Bouwprognose 2010-2015 waarin toch wel een aantal economische ontwikkelingen worden geschetst. Een aantal feiten daarin zijn dat er welleswaar sprake is van een bevolkingskrimp de komende jaren. Maar er speelt zich wel tegelijkertijd een heel ander fenomeen af. De grootte van het aantal huishoudens neemt parallel sterk af en het aantal huishoudens groeit.
Gevolgen
Tel daarbij op dat in de periode 2010-2015 gemiddeld (let op, gemiddeld!!) behoefte is aan 67.000 opleveringen per jaar. Dus, meer huishoudens, is meer behoefte aan wonen. En wonen doen mensen in Nederland doorgaans niet in dozen, onder bruggen of in winkelwagens. Dat doet men in wooneenheden. En houdt er rekening mee dat het aantal onttrekkingen aan de markt crescendo doorgaat. Neem alleen al de regio Rotterdam, daar is men voornemens om hele wijken te slopen of te revitaliseren.
Onderschatting
Per jaar loopt dus het toekomstig tekort op met zo een 40.000-50.000 objecten per jaar. En pas op, wat voor een stromingen krijgen we nog in Nederland te verwerken van buitenlandse toetreders? Al meer dan 300.000 Polen weken uit naar Nederland. Spanje met een jeugdwerkeloosheid van 50%, gloort daar niet het mooie Holland met zijn sociale voorzieningen en ultra lage werkeloosheid? En al deze mensen, maar ook u en mijn kinderen, moeten gaan wonen. Volgens mij stevenen we af op een mega probleem.
Hier en nu
Op dit moment is de mobiliteit het grootste probleem, er gebeurt niets. Maar de gevolgen van dit niets doen, zal, zodra de economie weer aantrekt, wel eens een volledig onverwacht gevolg kunnen hebben op middellange termijn. Segregatie tussen Haves and Have not’s. Degenen die wel kunnen wonen en diegenen voor wie dat niet is weggelegd. Omdat er tekort is, omdat op de gevolgen van productieverlies niet tijdig is geanticipeerd.

Ed

Google+ integratie met Google search, kansen voor makelaars.

2012-01-17T17:36:00.000+01:00

Vorige week is de nieuwe website van VastgoedPRO gelanceerd, mogelijk dat dit u opgevallen is. Uiteraard hebben wij dit niet zelf gedaan, hiervoor maken wij gebruik van een Internet bedrijf wat ons ondersteunt in deze: Bluebear, een van onze strategische partners. In gesprek met de directeur van Bluebear kwamen we op Google+, iets waar ik sinds zeer kort ook op mag ronddwalen. In de uitleg naar de voordelen van Google+, ook voor makelaars kreeg ik een goed relaas te horen. Hoe u er zelf ook voordeel uit kan halen? Dat laat ik maar even uitleggen door Age Jellema, directeur van BlueBear. Age, leg het nog één keer:

Ed

Google+ integratie: kansen voor makelaars
Google+ is sinds korte tijd de nieuwe concurrent van Twitter en Facebook. Haar marktaandeel groeit snel. Het is daarom interessant om te kijken naar de recente integratie die Google heeft doorgevoerd in haar zoekmachine www.google.com (www.google.nl moet nog uitgerold worden). Deze integratie kan namelijk veel gevolgen hebben voor zowel gebruikers als bedrijven.
Hoe werkt het?
Heel simpel. Het onderstaande filmpje laat dit zien. Als u ingelogd bent met uw Google-account kunt u nu aangeven dat u zoekresultaten wilt zien op basis van uw netwerk (Google+ kringen).

Wat kan een makelaar met deze integratie?
Door als bedrijf actief te worden op Google+ met een bedrijvenpagina verhoogt u de kans dat uw bedrijf in de personal Google zoekresultaten hoger weergegeven wordt. Dit geldt niet alleen voor de mensen die uw bedrijvenpagina op Google+ volgen, maar ook voor de volgers van uw volgers (lees: vrienden van uw vrienden). U kunt dit zien als mond-tot-mond reclame direct in Google search. Omdat makelaars veelal lokaal opereren en omdat veel volgers van uw volgers in de buurt wonen, kan dit gerichte lokale internet marketing opleveren.
Volgt u het nog?
Om feeling met dit principe te krijgen, is het belangrijk eerst rustig te beginnen met Google+. Het zal al gauw duidelijk worden hoe slim dit systeem in elkaar zit. Naar mijn mening is het social media the next level.
Hoe te beginnen?
Stap 1: Meld u aan bij Google+ en maak uw profiel aan.
Stap 2: zoek interessante mensen of bedrijven (+Age Jellema, Ed van de Bijl of +bluebear) Het netwerk is in Nederland net opgestart, dus uw bekenden kunt u nog niet allemaal vinden. Ik verwacht dat de aanwezigheid van Nederlanders op Google+ waarschijnlijk snel gaat groeien.
Stap 3: Neus wat rond. Post eens iets, kijk wat anderen doen, deel, discussieer, et cetera.
Stap 4: Creëer een bedrijvenpagina en zet de link op uw website.
Stap 5: Begin met posten van informatie die aansluit op de informatiebehoefte van uw volgers en plaats informatie die volgers van uw bedrijf mogen verwachten. Ga niet spammen, dat werkt niet.
Stap 6: Bekijk na verloop van tijd de statistieken van uw website en uw Google+ profiel.
Blijf actief, heb geduld
Google+ helpt u de vindbaarheid van uw website te verbeten. Ga ermee aan de slag, maar verwacht geen wonderen. Niets doen levert u in ieder geval niets op. Ik verwacht dat Google er alles aan zal doen om van Google+ een groot succes te maken. Hoe groter dit sociale netwerk wordt, hoe meer resultaat het voor u kan opleveren in de gepersonaliseerde maar ook in de ongepersonaliseerde zoekresultaten.

Age Jellema
BlueBear

+agejellema
+bluebear
@age_jellema
Linkedin
Facebook
YouTube

Verhuur te koop

2012-01-16T17:45:00.003+01:00

Afgelopen zaterdag waren er in ‘mijn ‘krant twee ingezonden stukken te lezen inzake de woningmarkt, beiden vanuit een geheel ander perspectief. Het ene artikel was geschreven door mevrouw Betty de Boer, Lid Tweede Kamer namens de VVD. Het andere artikel was geschreven door de heer Ronald Papping, directeur van de Woonbond, de belangen vereniging van huurders.
Visie
Volgens de mening van mevrouw de Boer is het kunnen kopen van een huurwoning een goed liberaal uitgangspunt, passend bij de uitgangspunten van de VVD. Mag ik wat argumenten uit het epistel van mw. de Boer aanhalen. Als eerste is daar de groei van het eigen woningbezit. Sinds 1985 van 42% naar 55%. Maar de groei zit vooral bij de hogere inkomens. Terwijl eigen vermogensopbouw middels woningbezit juist voor lagere inkomens belangrijk is.
Corporatiebezit
Hier zag ik een goede redenering. De BV NL heeft circa 7 mio woningen, waarvan 3 mio huurwoningen. Maar liefst 2.2 mio zitten in de sociale sector: 32 % van het gehele bestand. Maar, slechts 1.5 mio huishoudens heeft een laag inkomen, ruim 700.000 sociale huurwoningen worden bewoond door mensen die daar helemaal niet thuis horen. Dus een eerste aanzet tot verkoop van corporatiebezit zou daar al moeten liggen. Let op een kooprecht, geen koopplicht.
Andere visie
Het betoog van de heer Paping kan ik op internet niet zo snel voor u vinden, wel zijn soortgelijke visie op de Aedessite. In zijn ingezonden artikel beschreef hij hoe moeilijk het al is voor huurders om aan bod te komen. Door de verkoop, misschien wel massale verkoop van aantrekkelijke woningen, blijven de winkeldochters en kneusjes over. De toch al moeilijke positie voor hurders zou onmogelijk worden.
Starters
Je zal maar een startende huurder, wil;len gaan samenwonen en samen net boven de sociale grens zitten. Wat moet je dan was zijn vraag. En hypotheek krijg je niet. Geen vast contract, net te laag inkomen, de banken zijn terughoudend. Maar huren in de sociale sector mag boven de €33k ook niet meer. Daar zit je als tweeverdieners als snel boven Wat moet je dan? De particuliere sector? Wachttijden die bijna een mensenleven overschrijden, zo erg is dat in de randstad. Stoppen dus met de uitverkoop van de sociale sector.
Gevolg
Ik ben van mening dat beiden een goed betoog hebben wat inhoudelijk goed onderbouwd is. Natuurlijk gun je een ieder een perfecte woonomgeving, huur of koop. Maar wat zullen de gevolgen zijn als er 75% van 2 mio corporatie woningen, 1.5 mio woningen op de markt komen, in de verkoop. Zal dit niet een gigantisch marktverstorend effect hebben? Zelfs als panden met voorbehouden als Koopgarant worden verkocht, zal dit een groot luxerend effect hebben. Ik weet niet of de markt dit wel kan opvangen. De mobiliteit is al zo laag, die kan dan wel eens nog meer onder druk komen te staan.

Ed

Cijfers....

2012-01-13T18:02:00.002+01:00

De afgelopen dagen kwam er behoorlijk wat cijfermateriaal op ons af, ik heb dat toch even op mij in moeten laten werken om dat te duiden en een plekje te geven. Als eerste was daar bij voorbeeld het overzicht over de ledenaantallen zoals donderdagochtend in het FD.
Overzicht
NVM hebben er zo een 3500, VBO zo een 1000 en wij zo een 800. Komt me niet vreemd over. Tegelijkertijd zag ik dat onder code 6831, makelaar / taxateur onroerende zaken, er 10.850 inschrijvingen bij de KvK zijn geregistreerd. Verder waren er in Nederland 120.000 woningen verkocht, waarvan 90.000 door NVM collega’s. En was de prijs afgelopen jaar met zo een beetje 4% gedaald, gaat de prijs van woningen met 5% dalen dit jaar en is het volume met 7% gedaald. Zo, even bijkomen.
Duiden
Als eerste die 5% dat woningen in prijs gaan dalen dit jaar. Ik moet toch beter op Marktplaats gaan zoeken naar die glazen bol, want hoe kan het toch dat anderen dat zo goed weten? En ik niet? Waarom geen 6% of 4%? Er zijn zoveel variabelen die een onvoorspelbaar karakter hebben, dat het geen statistische of econometrische berekening kan zijn. Daarvoor is de factor consumentenvertrouwen sowieso al te veel van invloed. Maar dan toch die 5% daling die we gaan krijgen, wat betekent dat.
Voorspelling
Het huis van onze overburen staat te koop. Ik heb de buurman al geïnformeerd dat hij het bord uit de tuin kan gaan halen. Daar komt natuurlijk niemand meer op af. Want als je al weet dat als je het nu koopt het over 12 maanden 5% minder waard is, dan doe je dat natuurlijk niet. Als zelfs de makelaar al zegt dat alles wat nu gekocht wordt eind dit jaar 5% minder waard is, dan weet je één ding zeker. Wachten, niet kopen! Wordt vanzelf goedkoper. En als ze 5% zeggen, zal het wel 10% zijn. Dus alle reden om vooral niet te kopen, eigenlijk op advies van de makelaar.
Verdeling
Dan die verkopen. 90.000 panden verkocht door de NVM collega’s. Even lange halen, vroeg thuis, lekker makkelijk zo op de vrijdag, 90.000 panden, 3500 NVM makelaars: Elke NVM makelaar verkocht er maar liefst 26 vorig jaar. Zal waarschijnlijk veel meer zijn, want niet elke NVM collega is woningmakelaar. Nou, dat weten we dan.
Dus
Blijven er volgens mij 30.000 panden over voor 1800 VBO en VastgoedPRO makelaars. Dat is helaas maar 17 panden per lid. Tja, dan zijn die dus met z’n allen echt de Sjaak. Alleen, zou het nou echt zo zijn dat de NVM collega’s het zo veel beter doen dan de anderen? Misschien een pandje meer of minder, dat wil ik best geloven. Maar 50% meer?
En
Hoe zit het dan met die mannen en vrouwen die nergens bij aangesloten zijn? Als je van de 10.850 ingeschreven bij de KvK die 3.500 NVM collega’s afhaal, blijven er nog iets van 7.350 inschrijvingen over . Dus of de NVM kantoren verkochten er gemiddeld 26 per jaar, de VBO en VastgoedPRO kantoren 17 per jaar en de rest van Nederland niets. Of de NVM gemiddeld 26 per jaar en de rest van Nederland, VBO, VastgoedPRO en niet georganiseerd samen 4 panden per jaar. Ik weet het niet, ik hoor graag hoeveel u er heeft verkocht vorig jaar, maar ergens klopt er volgens mij iets niet.
TGIF,

Ed

Belastingen 2012

2012-01-12T17:08:00.001+01:00

Vandaag een luie blog. Via van Weeghel Doppenberg Kamps Notarissen kreeg ik een nieuwsbrief met de impact van de belastingmaatregelen en wijzigingen voor 2012, welke ik graag met u deel. Altijd handig.
Eigen woning
De waarde van huizen is de afgelopen jaren lichtelijk gedaald. Het percentage voor het eigenwoningforfait is daardoor verhoogd. Het forfait gaat voor woningen met een WOZ-waarde tussen € 75.000 en € 1.040.000 omhoog van 0,55 naar 0,6%. Het eigenwoningforfait is een fictief inkomen uit het huis dat bij het inkomen moet worden opgeteld voor de berekening van de inkomstenbelasting. Het is vooral bedoeld om het voordeel van hypotheekrenteaftrek kleiner te maken. Huizen met een WOZ-waarde van meer dan € 1.040.000 vallen in een hoger tarief. Het forfait geldt niet voor mensen met een lage of geen hypotheek.
Behoud hypotheekrenteaftrek
De maximale termijn van behoud van hypotheekrenteaftrek bij verkoop van de voormalige eigen woning is drie jaar. De termijn geldt nog voor het belastingjaar 2012. Dit betekent dat als de woning in 2009 te koop is gezet, voor die woning nog recht op hypotheekrenteaftrek bestaat in 2012. De maximale termijn voor het verkrijgen van hypotheekrenteaftrek voor de nog leegstaande toekomstige eigen woning (bijvoorbeeld in aanbouw) is ook drie jaar. Ook dat geldt voor het belastingjaar 2012. Dit betekent dat in 2012 recht op hypotheekrenteaftrek bestaat voor een leegstaande woning die uiterlijk in 2015 de eigen woning (hoofdverblijf) zal worden.
Herleven hypotheekrenteaftrek
Sinds 1 januari 2010 kan de hypotheekrenteaftrek voor de te koop staande voormalige eigen woning herleven na een periode van tijdelijke verhuur. De hypotheekrente kan na de verhuur nog worden afgetrokken tot maximaal de resterende termijn van de verhuisregeling. Dat de hypotheekrenteaftrek kan herleven na tijdelijke verhuur van de voormalige eigen woning geldt tot en met jaar 2012.
Giftenaftrek
Giften zijn aftrekbaar als zij zijn gedaan aan een algemeen nut beogende instelling (ANBI). Aftrek is alleen mogelijk als de bedoelde instellingen door de Belastingdienst als ANBI zijn aangemerkt. Vereist wordt dat de instelling is gevestigd in de EU, de Nederlandse Antillen, Aruba of een aangewezen mogendheid. De lijst met aangewezen instellingen is te vinden op www.belastingdienst.nl. Periodieke giften zijn volledig aftrekbaar, zonder drempel en plafond. Deze giften moeten wel in een bij de notaris opgemaakte akte zijn vastgelegd voor een periode van tenminste 5 jaar. Voor giften die niet in de vorm van periodieke uitkeringen zijn gedaan (de zogenaamde andere giften) geldt een drempel van € 60 of als dat meer is dan 1% van het verzamelinkomen (vóór toepassing van de persoonsgebonden aftrek). Tevens geldt voor deze andere giften een maximum van 10% van dat inkomen. Bij partners geldt dat zij hun andere giften en hun verzamelinkomens moeten samenvoegen. Giften die de vorm hebben van het afzien van een vergoeding van kosten voor vervoer per auto, anders dan taxi, worden in aanmerking genomen voor € 0,19 per kilometer. Het afzien van een kostenvergoeding, bijvoorbeeld door een vrijwilliger, kan onder voorwaarden worden aangemerkt als aftrekbare gift. Deze voorwaarden zijn per 1 januari 2012 opgenomen in de wet.
Vanaf 2012 zijn er een aantal wijzigingen in de giftenaftrek:

een gift aan een ANBI die is aangemerkt als culturele instelling kan in aanmerking worden genomen voor 1,25 keer het bedrag van een gedane gift. Deze extra aftrek wordt toegepast over maximaal € 5.000 van de aan culturele instellingen gedane giften
eenmalige giften aan een sociaal belang behartigende instelling (SBBI) zijn onder voorwaarden aftrekbaar in de inkomstenbelasting. Voorbeelden van SBBI's zijn muziekverenigingen, sportverenigingen, buurthuizen, ouderenverenigingen en scoutinggroepen.
als een herroepelijke gift wordt herroepen, wordt deze bij het inkomen opgeteld als voor deze gift eerder giftenaftrek is genoten.

Erfbelasting 2012
De vrijstellingen voor de erfbelasting zijn gelijk gebleven aan die van 2011. Dat is opmerkelijk omdat in het verleden deze bedragen telkens voor de inflatie werden gecorrigeerd.

De echtgenoten/partners houden een vrijstelling van € 603.600
De kinderen en kleinkinderen € 19.114
De ouders € 45.270
Zieke/ gehandicapte € 57.432
Overige verkrijgers € 2.012

Schenkbelasting 2012
Hetzelfde geldt voor de schenkbelasting. Ook hier zijn de bedragen voor de vrijstellingen gelijk gebleven aan die van het jaar 2011.

De kinderen houden een vrijstelling per kalenderjaar van € 5.030
Kinderen van 18-35 jaar eenmalig € 24.144
Idem wanneer schenking wordt aangewend voor aankoop huis of dure studie € 50.300
Overige verkrijgingen € 2.012

Tarieven
In de tarieven voor de erf- en schenkbelasting heeft ook een opmerkelijke wijziging plaatsgevonden. In de tariefgroepen is niets gewijzigd. Alleen het omslagpunt van 10% naar 20% voor echtgenoten en partners, zo ook van de andere tarieven is voor 2012 vastgesteld op € 115.708 (was € 118.708).
Overdrachtsbelasting
Vol spanning wordt de voorjaarsnota van het Kabinet Rutte afgewacht. Verwacht wordt dat nadere mededelingen komen ten aanzien van de tijdelijke maatregel, waardoor de overdrachtsbelasting gedurende een jaar van 6 naar 2% is verlaagd voor woonhuizen. In verband met de wijziging van het huwelijksgoederenrecht per 1 januari 2012 is voor een aantal verrekeningen tussen echtgenoten waarbij aan een soort economische eigendomsoverdracht kon worden gedacht, vastgesteld dat er geen overdrachtsbelasting verschuldigd is.
Leuker kunnen we het niet maken.

Ed

Het gaat goed!!! Toch?

2012-01-11T20:54:00.002+01:00

Waarde collega, nu we even onder elkaar zijn, mag ik met u een punt van zorg delen? Een gevalletje van twijfel van mijn kant, hoe moet ik hier mee om gaan. Morgen treft u in het FD een achtergrond artikel aan over de makelaardij, tenminste… Als er geen bijzonder nieuws voorbij komt de komende uren die het artikel opschuift. Dit vooruitlopend op de publicatie van de NVM cijfers over 2011 morgen.
Informatievergaring
Ik ben hier vandaag en gisteren over besnuffeld door de betreffende journalist van het FD om de stand van zaken bij onze club te horen. Ik weet niet of u veel contacten hebt met journalisten, voor mij is het een onderdeel van mijn werk. Wel een boeiend onderdeel, maar ook een complex deel. Nooit is iets zoals je denkt dat het is, een gezond gevoel van alertheid is altijd wenselijk. Soms krijg je vragen en voorbeelden die later volledig anders worden weer gegeven. Overigens vrijwel nooit bij het FD, laat ik dat voorop stellen.
Status quo
De vraag was eigenlijk de thermometer vraag. Hoessie? Wat is de stand van zaken, hoe gaat het? Wat is de trend, wat is opvallend, waar komen we vandaan en wat is de verwachting? Maar bij het stellen van de vraag werd ook gemeld dat met anderen al contact was geweest en daar ging het goed. De markt groeit, er komen meer en meer makelaars bij, men zit in de lift. Wat moet ik daar nou mee?
Irak
Moet ik nou de Minister van Voorlichting zijn uit Irak, die, terwijl de bommen op Bagdad op de achtergrond neerslaan, vertelt dat de overwinning bijna bereikt is? Een positief verhaal vertellen dat het tiptop gaat, tegen beter weten in? Keep on smiling? Als je je schouders laat hangen en negatief bericht, heb je de strijd pas echt verloren? Ik vind dat moeilijk. Want als ik nou ga vertellen dat het Hosanna is, wat vinden ‘mijn’ leden daar dan van? Gaat het bij hen zo lekker?
Dilemma
Daar zat ik mee vandaag, dat is mijn dilemma. En dan kom ik toch op een heel basaal ding. Mijn moeder heeft me altijd verteld dat ik niet mag jokken. En hebben moeders niet altijd gelijk? Dus op de vraag of het bij ons ook klopt dat de markt groeit, heb ik negatief geantwoord. De taart groeit namelijk niet, integendeel, de stukjes worden steeds kleiner. Maar het worden wel steeds meer stukjes. Dat is leuk voor ons als vereniging, we krijgen meer leden. Maar de leden hebben een steeds kleiner stukje taart op het schoteltje.
Groei
Laat ik het duiden. In 2008 waren er kantoren met vier makelaars en een taxateur. Dat is 1 kantoor met vijf leden. De markt stort in, de eigenaar ontslaat iedereen en gaat zelf verder met behulp van vrouw en kinderen. Bij mijn club een niet onbekend fenomeen. Wat hebben we nu? Drie makelaars en een taxateur die voor zichzelf beginnen, waarschijnlijk allen als ZZP’er. Ondernemers? Nee, gedwongen ondernemers die vanuit een uitkeringssituatie, mogelijk met behoud van steun, een eigen avontuur aan gaan. Geen waarde- oordeel, let op! Maar geen echte geboren ondernemers. Dus van 1 kantoor met vijf leden hebben we nu vijf kantoren met 1 lid. Is dat nu groei? In mijn visie niet. Dat is jezelf voor de gek houden.
Kansen
Ik meen echt dat ik een goed gevoel heb met wat er gebeurt in de markt. Ik spreek dagelijks vele, vele leden en krijg alle signalen dagelijks te horen. Mogelijk dat leden van andere clubs het goed hebben en dat daar de haan Victorie kraait. Maar ik ken collega’s die momenteel twee dagen in de week als beleidsambtenaar werken. Als beveiligingsmedewerker in de avonduren. Als politieagent, als buschauffeur , als leraar. Om het hoofd boven water te houden. VastgoedPRO groeit (marginaal), maar de leden krimpen in. Het is geen vetpot. Bij sommigen gaat het goed. Top! Maar velen hebben moeite en problemen.
Inkomsten
Ik weet niet of u een entiteit heeft of een eenmanszaak. Maar de vraag die ik wel had, wat als u de fiscus volgt. Heeft u een BV, dan moet u zichzelf een salaris toekennen van €40.000 per jaar als minimum. In mijn ogen heeft een groot, een heel groot deel van u afgelopen jaar geen inkomen gehad in deze lijn. Integendeel. Mogelijk heeft u dan een negatief resultaat gehad in uw onderneming. Maar het schijnt dat dit alleen bij ons voorkomt. Bij de rest gaat het prima. Ik koop morgen maar het FD en lees wat wij fout doen.

Ed

New Kid on the Block!

2012-01-10T20:44:00.001+01:00

Ik heb het al wel eens eerder gemeld, maar ik ben een bevoorrecht mens. Door mijn functie mag ik in aanmerking komen met een variëteit aan mensen en omstandigheden wat mijn vak wel heel erg boeiend maakt. Elke ochtend bind ik de broodtrommel op de bagagebinder op weg naar de zaak met een agenda waarvan in de avond blijkt dat deze geheel anders en diverser is geweest. Dat is een geschenk, never a dull moment.
Kennismaking
Gisteren mocht ik de hand schudden en het gesprek voeren met de nieuwe hoofdredacteur van het vakblad Vastgoed, ik neem een beetje aan bij u wel bekend. Sinds circa drie maanden heeft ‘ons’ vakblad een nieuwe stuurman, dat is goed. Sef Heldens staat nu aan het hoofd en dames, heren collega’s, ik ben blij verrast. Even het historisch perspectief duiden, waarbij ik mij overigens graag laat corrigeren. De informatie die ik heb is mogelijk niet helemaal correct, dus graag reactie als ik er naast zit.
Historie
Uit de overleving begrijp ik dat het blad Vastgoed ooit een NVM uitgave is geweest. Op enig moment heeft men besloten dat dit niet tot de core business van de vereniging behoort en is het uitbesteed. Van clubblad naar vakblad, zal ik maar zeggen. De uitgever, Hoogte 80 of PSH media is dit in eigen beheer gaan uitgeven als ‘commercieel’ vakblad. Nou behoor ik zelf ook al weer tot de mastodonten, dus heb hier ook wel een geschiedenis mee.
Vroeguh
In de jaren 2005-2006 en ook later was José Schellekens hoofdredacteur van dit blad en is er een vertaalslag gemaakt om hiervan ‘het’ vakblad voor alle collega’s te maken. Ik denk dat José hierin is geslaagd. In die tijd was er en redactie advies raad, waarin ik zelf nog heb mogen participeren. Samen met collega’s van de NVM en VBO bespraken wij trending topics en aspecten open voor reflectie die journalistieke diepgang behoeften.
Vervolg
Later is José daar weg gegaan, als redacteur voor Metro is zij nog steeds actief schrijfster en ik ben er trots op dat ik haar nog steeds regelmatig mag ontmoeten en een knuffel van vriendschap mag geven. Na wat omzwervingen is Vastgoed nu aan een derde of vierde hoofdredacteur, wat een mooie uitdaging is. Sef Heldens heeft die opgepakt. Ik ben hoopvol gestemd.
Uitdaging
Ik ben sowieso van mening dat geprinte media een uitdaging is op dit moment. Internet, social media neemt zo een vlucht, wat is nog de waarde van papier? Ook dit besprak ik met Sef, een bladenman pur sang. Ik kon in ons gesprek alleen mijn privé mening geven, ik weet niet hoe de VastgoedPRO achterban hier in staat. Mijn visie? Als ik wil communiceren met mijn doelgroep doe ik dat online. Dat is de bedrijfsvoerder in mij. Als ik wil communiceren met mijn vakgenoten, doe ik dat met inhoudelijke publicaties als naslagwerken, met studies. Dat is de wetenschapper in mij. De plek voor bladen? Moeilijk voor mij, behalve bij de kapper, de wachtruimte voor een afspraak. Zegt meer over mij dan over bladen. Autoweek, Donald Duck, Libelle, Linda, ANWB gids, het enige contactmoment buiten de oud papier bak.
Spirit
Maar zo niet de nieuwe hoofdredacteur, die heeft mij kunnen overtuigen. Sef heeft met verve en enthousiasme gedeeld dat hij met Vastgoed een verbindende factor wil en gaat zijn voor onze beroepsgroep. Kritisch, eigenwijs, maar wel ontdekkend en groeiend. De eerste paar uitgaven gaan we nog niet zo veel merken. Maar beetje bij beetje mogen we zijn invloed gaan verwachten.
Uitnodiging
Gevraagd werd om ook VastgoedPRO te betrekken bij het blad. Daar gaan wij aan mee werken, een nieuwe hoofdredacteur met nieuwe plannen ondersteunen wij. Gevraagd werd of ik een interview wilde hebben. Dat lijkt mij niet zo heel veel toevoegen. Ik ben een bedrijfsvoerder, een bureaucraat die een organisatie ondersteunt, ik ben geen makelaar of taxateur. Ik heb niet zo veel te vertellen. Die beker heb ik dus doorgegeven aan de voorzitter van onze club, die heeft daar meer over te melden, dat is een vakman.
Welkom
Dames en heren, namens de leden van VastgoedPRO, maar ook namens de dagelijkse circa 350 lezers van deze blog, maandelijkse circa 1800 unieke bezoekers / lezers heet ik de nieuwe hoofdredacteur van Vastgoed van harte welkom bij de club. Sef Heldens, verras ons, inspireer ons en hou ons scherp. Maar ook, stel ons niet teleur! De verwachtingen zijn hoog gespannen!

Ed

Toezicht en regulering

2012-01-09T17:46:00.001+01:00

Gisteren werd er aandacht geschonken aan de verhuurmakelaardij, mogelijk dat u dit gevolgd hebt. Het ging met name over malafide individuen die betrokken waren bij het huisvesten van hennepkwekerijen, in een aantal blogs eerder werd hier al aandacht aan besteed. Zowel in het NOS journaal werd hier aandacht aan besteed, als in de krant.Voor de echte vroege vogels onder ons was dit vanochtend om 06.30 ook al te beluisteren op BNR
Standpunten
In ieder geval is het goed om te zien dat er breed vanuit de koepelorganisaties het standpunt wordt uitgedragen dat er ook iets met de verhuurmarkt moet gebeuren. In ieder geval zijn er van onze kant de komende dagen diverse overleggen gepland met betrokken stakeholders om een en ander in kaart te brengen en mogelijke stappen te definiëren. Ik blijf onverminderd van mening dat regulering, marktordening, echt essentieel begint te worden.
Perspectief
Voor de meeste wel bekend, maar nog even de achtergrond. In 2001 werd de beëdiging van makelaars en taxateurs afgeschaft, in het kader van de MDW projecten. Marktwerking, Deregulering en Wetgevingskwaliteit. Dit gebeurt/gebeurde in de gehele EU en is in principe, vanuit een terugtredende overheid, een goed instrument. Dit gebeurde al eerder voor de energiemarkt, voor de telefonie, voor de zorg, voor financiële markten. En in 2001 was de makelaardij en taxatiebranche de sjaak. Maar wel met een verschil. In alle andere markten is een waakhond ingesteld. Voor de telefonie werd dat de OPTA, voor de energiemarkt de DTE, de AFM kwam, de Zorg autoriteit, noem maar op. Bij alle MDW trajecten werd een waakhond ingesteld die kan reguleren. Behalve bij….. exact, makelaardij en taxatie.
Duaal stelsel
Er was wel een verwachting ten aanzien van toezicht, de koepelorganisaties zouden toezien op het ethisch, normatief handelen middels tuchtrecht en een vakbekwaamheidsregister zou toezien op de kwalitatief handelen. Maar hier ging het al snel mis. NVM, LMV, RVT en NVR gingen verder met VastgoedCert en VBO maakte zijn eigen register, SCVM. Maar goed, dat gaf alleen onderling gedoe. Waar het in de markt mis ging, was bij mensen die zich nergens bij aansloten. Niet bij een register, niet bij een koepelorganisatie. Die totaal geen toezicht of inzage willen of kunnen of durven geven.
Solitair
Hierbij hebben wij toch wel vraagtekens. Waarom zou iemand zich niet willen onderwerpen aan tuchtrecht? Waarom zou iemand zich niet willen onderwerpen aan intercollegiale toetsing en overleg? Waarom zou iemand niet willen openstaan voor deskundigheidsbevordering? Waarom ontwijkt iemand kwaliteitsbewaking? Waarom ontloopt iemand branchebrede zelfregulatie en standaardisatie? Kortom, waarom is iemand niet bereid om op te gaan in de professionele standaarden die de beroepsgroep zelf oplegt?
Knelpunt
En daar komen nu net de knelpunten. Ik zeg niet dat een ‘vrije’ makelaar per definitie slechter is dan één die georganiseerd is, dat kan en mag natuurlijk niet gezegd worden. Maar als die dat wel is, dan is er geen enkel toezicht zoals boven beschreven. Dan blijft eigenlijk alleen het (toch al overbelaste) Openbaar Ministerie over om in te grijpen, opsporing en handhaving zijn dan aan zet. En daar verwacht je niet al te veel van, behalve als het om excesmanagement gaat. Zoals u de afgelopen dagen ook in de media heb kunnen vernemen. Ik pleit dan ook hardgrondig voor een wettelijke verankering van tuchtrecht, voor een vergunningstelsel, voor desnoods herinvoering van de beëdiging. Was toen alles beter? Nee, maar er was wel meer ruimte tot interventie en kwaliteitsborging. Criminaliteit kunnen wij niet tegengaan. Maar toezichthouden wel. Maar dan moet dit wel mogelijk worden gemaakt, omdat de rotte appelen echt de mand besmetten.

Ed

Overheidspaternalisme op de woningmarkt

2012-01-06T17:09:00.002+01:00

Door het Waarborgfonds Eigen Woningen is voorgesteld per 1 januari de leencapaciteit voor tweeverdieners meer in lijn te brengen met de mogelijkheden die éénverdieners hebben. Uiteraard pro-rato. Een voorstel wat gebaseerd is op rationele overwegingen en wat een positieve impuls kan hebben op de markt. Niet alleen komen meer mensen in aanmerking voor NHG dekking. Ook wordt het mogelijk om een woning aan t schaffen die meer in lijn ligt van de verwachtingen die men heeft.
Richtlijnen
Omdat de systematiek voor het bepalen van de maximale leencapaciteit binnen de Gedragscode Hypothecaire Financieringen valt, heeft de NVB aangegeven dit te volgen. Hartstikke mooi zou je zeggen. Een positieve stimulans om doorstroming op gang te brengen, met name voor starters is dit een essentieel besluit.
Berichtgeving
Neem daarbij de berichtgeving van De Nederlandsche Bank dat kopen van een huis op dit moment wel erg aantrekkelijk is voor starters. Giet ook nog even een advies van topambtenaar Chris Buijink van het ministerie van EZ dat de overheid de overdrachtsbelasting permanent laag moet houden op 2% er overheen en het jaar lijkt goed te beginnen.
Helaas
De AFM komt echter met de mededeling dat men helemaal niet blij is met deze verhoging van de leencapaciteit, deze is zelfs onwenselijk. Ik quote de AFM: "De grote impact van de verruiming op in het bijzonder de inkomensgroepen van modaal tot anderhalf keer modaal is daarbij zorgelijk. Deze inkomensgroepen hebben relatief al de minste ruimte om een onverwachte stijging in kosten of een daling in inkomen op te vangen. Hypotheekverstrekkers en adviseurs kunnen er dus niet op voorhand van uitgaan, dat een verruiming van de leencapaciteit van deze inkomensgroepen door de AFM als verantwoorde kredietverlening zal worden gezien."
Inhoud
De AFM heeft geldgevers laten weten dat de verruiming van de leencapaciteit onwenselijk is, "zowel in het licht van de huidige economische situatie, als gezien de mogelijke gevolgen voor sommige inkomensgroepen". Huishoudens moeten over voldoende financiële buffers blijven beschikken. De toezichthouder vindt daarom dat de verruiming kan leiden tot onverantwoorde kredietverstrekking. Op de inhoud hiervan is op zicht niet zo heel veel aan te merken. Overkreditering is onwenselijk en uiteraard moet men als het mogelijk is een potje hebben om tegenslagen op te vangen. Zo vertel ik het ook aan mijn kinderen, u waarschijnlijk ook. Maar het gaat om meer dan de inhoud
Rolverdeling
Is dit de rol van een toezichthoudende overheidsinstelling om zich te bemoeien met het uitgavenpatroon en de uitgaven wensen van consumenten? Is dit geen paternalisme uit de sociale heilstaat structuren die in Oostbloklanden gangbaar waren. Vadertje Staat die bepaald wat wel en wat niet goed is voor u? Of is dit gewoon de verantwoording van consumenten zelf.
Consequent
Want ik mag wel vijf mobiele telefoon abonnementen afsluiten en daar helemaal financieel op leeg lopen. Ik mag op krediet shoppen bij de Wehkamp zonder dat de AFM zich daar mee bemoeit. Ik mag mijn spaargeld opnemen om in staatsverband dit verbrassen in Holland Casino. Of een vette PL afsluiten om een kekke auto te kopen, de meest slechte investering die er bestaat. Heeft de AFM allemaal geen moeite mee. Vakantiegeld beuren en alles investeren in aandelen Swedish Autombiles, de failliete SAAB producent? Ga lekker je gang, waarom zo de overheid zich hier mee bemoeien? Dezelfde overheid heeft er totaal geen moeite mee om een bijstandsmoeder met twee kinderen een bekeuring van €350 te geven voor onnodig toeteren. Maar als het gaat om welk bedrag ik uit wil geven aan wonen, dan gaat men invullen wat goed is voor mij.
Doelstellingen
Ik dacht dat we in Nederland een terugtredende overheid hebben die verminderde regeldruk hoog in het vaandel heeft staan. Die het eigen ondernemerschap en eigen verantwoording predikt. Moet die zich dan bemoeien met wat een inwoner mag uitgeven aan wonen, als zelfs banken dit verantwoord vinden? Ik dacht van niet!
TGIF,

Ed

Tuchtrechtspraak

2012-01-05T16:23:00.007+01:00

Aan mij werd de vraag gesteld wat mijn mening is over de introductie van de Stichting Tuchtrechtspraak Makelaardij Nederland. Tja, wat kan ik er van vinden? Het geheel is in werking sinds eind 2011 en ik heb nog geen enkele output gezien van deze novité, dus er valt nog niets van te vinden. Wel zie ik her en der op sociale media al meningen hierover, dat lijkt mij nog wat prematuur.
Oprichting
Wel kan je, zonder de club inhoudelijk te kunnen beoordelen, afvragen of dit bijdraagt. Bijdraagt aan duidelijkheid, aan transparantie en aan collectiviteit in de markt. Wordt het voor de consument, voor de opdrachtgevers makkelijker hierdoor? Dat denk ik niet. Het woud aan instanties wordt alleen maar groter. Ook voor klachten wordt het onduidelijker en mistiger.
Wildgroei
Als je kijkt hoe het nu geregeld is, dan zie je dat consumenten voor geschillen terecht kunnen bij de SGC. De Stichting Geschillencommissie voor Consumentenzaken voor de Makelaardij. Door een bijdrage, subsidie van het Ministerie van Justitie kan hier tegen lage kosten onafhankelijke geschilbeslechting worden gevraagd. Maar ook hier zijn weer twee regelingen, die van de VBO aan de ene kant en die van de NVM en VastgoedPRO aan de andere kant. De reikwijdte van de NVM en VastgoedPRO gaat verder, die van de VBO is beperkt. Maar goed, voor consumenten is er 1 loket, dat is goed.
Bedrijfsmatig Vastgoed
Kijken we naar het BV, dan begint het al. VastgoedPRO en NVM zijn aangesloten bij het zakelijke gedeelte van de SGC, de SGB, Geschillencommissie voor Beroep en Bedrijf voor de Makelaardij. De VBO heeft volgens mij een eigen regeling of zo. Maar voor professionele opdrachtgevers wordt het al diffuus met twee regelingen.
Tuchtrechtspraak
En kijken we naar Tuchtrechtspraak, dan wordt het bos groter. VastgoedPRO en NVM hebben nog hun eigen Tuchtcolleges, maar zijn samen met de SGC bezig om dit ook in SGC verband onder te brengen. Op deze wijze wordt er door deze twee orde geschapen en structuur aangebracht. Goed voor opdrachtgevers, zowel zakelijk als particulier. In alle gevallen weten die straks waar ze moeten zijn.
Extra loot
En nu komen VBO en SCVM samen met een eigen club. Daardoor wordt de orde waar aan wordt gewerkt toch weer omgezet in chaos en ontstaat er verdeeldheid. Als er iets nodig is in de markt, dan is het gezamenlijkheid en eenduidigheid. Collectieve belangenbehartiging. Noodzaak tot één register, één certificering, tot één loket voor klachten. Maar nu komt er weer een loket bij, komt er geïsoleerde belangenbehartiging. Wat het gevaar heeft tot divergeren in plaats van samenbrengen.
Onafhankelijkheid
De vraag kan dan gesteld worden als je dat van mening ben, waarom sluit je dan niet aan? Simpel, omdat we al aan het werken zijn met een extern, onafhankelijk en bestaand instituut wat zijn sporen heeft verdiend. Is die nieuwe club niet onafhankelijk dan? Tja, elke stichting is onafhankelijk, daar is geen twijfel over mogelijk. Maar als de onafhankelijke stichting opgericht is door VBO en SCVM, het bestuur van die onafhankelijke stichting bestaat uit de voorzitter van de VBO en de voorzitter van het SCVM en de aangesloten 2 instanties de VBO en het SCVM zijn, dan zou dat nog wel eens tot opgetrokken wenkbrauwen kunnen leiden.

Ed

Academische vernieuwing?

2012-01-04T21:28:00.001+01:00

Het mooie van wetenschap is dat je volledig, zonder rekening te houden met de realiteit en de waan van de dag, vanuit een theoretisch perspectief alles kan beschouwen. En overal over kan adviseren, waarbij de haalbaarheid vanuit modellen en calculaties wordt nagebootst. Een advies, wat doorgaans zinloos is, maar over de tijden heen heeft de wetenschap geleid tot veranderingen, als geen ander.
Onvoorstelbaar
In het tijdsmomentum van de aarde was het nog vrij recent dat de aarde plat was, ziektes het gevolg van te weinig bidden en was bijgeloof de oplossing voor vele problemen. Wetenschappelijk onderzoek heeft dit veranderd, mogelijk is dit zelfs wat doorgeschoten. Te veel geloof in feiten en te weinig geloof in creativiteit is misschien wel het gevolg. Zelf ben ik echter ook wetenschappelijk opgeleid en neig toch wel een beetje naar rationalisme ten koste van emotioneel (in positieve zin) handelen.
Interview
Zo las ik maandag een interview met emeritus hoogleraar Arnold Heertje. Bekend Econoom, met hoofdletters en vet onderstreept. Menig persoon zal hem een oude relikwie vinden, iemand uit de vorige eeuw. Zo 1900!. Begrijpelijk, maar ik deel dit niet. Professoren, hoogleraren, juist emeritus (gepensioneerde) hoogleraren, staan bij mij in hoog aanzien. Ook wel tot mijn eigen verbazing, omdat ik dit niet zo snel heb. Tradities en verworvenheden boeien mij niet zo heel veel. Maar als acadeem heb ik hier toch wel ontzag voor, misschien wel omdat ik weet wat het vraagt om hoogleraar te zijn. Anyway.
Strekking
Heertje werd gevraagd om zijn visie op de huidige economische recessie. In zijn ogen een kans! Een mogelijkheid om het bed op te schudden. Van consumentisme moeten we naar re-humanisatie. Meer aandacht voor elkaar, het milieu, de onderlinge verhoudingen. En minder focus op hebben, shoppen, consumeren, uitgeven. Wat is er mis met 1 x per jaar op vakantie in plaats van drie? Waarom elke drie jaar een nieuwe auto? Wat verlies je met een avond spelletjes doen met het gezin in plaats van uitgaan naar een concert met een hotelovernachting? Kortom, moet het altijd meer, groter, beter, duurder, extraverter en exorbitanter? Of is een speculaasje bij de koffie ook lekker?
Vastgoed
Wat ik een boeiende gedachte vond van Heertje was zijn visie op wonen. Over de HRA was hij snel klaar, wijzigen. Maar veel spannender was zijn exercitie inzake woningbouw. Stop met die flauwekul van altijd maar meer nieuwe woningbouw. Elk nieuwe wethouder wil een nieuwbouw project starten. Maar verliest de focus op wat men heeft. Waarom geen focus op koesteren wat men heeft, opknappen, verbeteren? Naast woningen ook industrieterreinen. Knap op, sloop, verbeter, maar wees tevreden met wat je hebt!
Makelaars
Een boeiende gedachte. Een ook wel spannende invalshoek. Wat als we stoppen met nieuwbouw. Wat als we ons gaan richten op verbetering? Wat doet dat met uw rol? Wordt u dan niet meer regisseur in plaats van verkoper? Wordt u dan niet meer procesbegeleider in plaats van productleverancier? Stel dat dit zou worden door gevoerd, wat betekent dat voor uw business model? Heeft u daar ooit over nagedacht? Is het niet mooi dat een emeritus hoogleraar zo een schot voor de boeg geeft? Wie pakt het op?

Ed

Wet evaluatie onroerende zaken 2003

2012-01-03T17:53:00.010+01:00

Laat ik beginnen met u het allerbeste toe te wensen voor het nieuwe jaar, dat 2012 zowel zakelijk als privé voorspoedig voor u mag zijn. Terwijl wij allen dachten dat onze Minister Ivo Opstelten de afgelopen twee weken druk bezig was met de voorbereiding van de nieuwsjaarviering en de daarbij onbegrijpelijke misdragingen van dronkenlappen en andere onverlaten , kwam er toch nog iets anders voorbij.
Koop en koopakte
Zo net voor de kerst kwam er nog een schrijven aan de Tweede Kamer van zijn hand die toch wel van belang is voor u en uw werkzaamheden. Wat speelt er? Mogelijk is het bij u bekend dat sinds 2010 status van de koop en de koopakte van onroerende zaken wordt geëvalueerd. Dit in vervolg op de invoering van deze wet in 2003. Laat ik u even lastig vallen met de juiste formuleringen.
Formeel 1
Op 5 juni 2003 is de wet inzake de koop van onroerende zaken aangenomen (Staatsbesluit 238), zijnde een aanvulling van titel 7.1 (Koop en ruil) van het nieuw Burgerlijk Wetboek met bepalingen inzake de koop van onroerende zaken. Tegelijkertijd is een vaststelling en invoering van titel 7.12 (Aanneming van werk) in het zelfde staatsbesluit meegenomen. Vijf jaar na invoering zou deze worden geëvalueerd.
Formeel 2
In vervolg op dit besluit en deze toezegging ontving op 28 december de Tweede Kamer de Evaluatie van de Wet aanvulling van titel 7.1 (Koop en ruil) van het nieuwe Burgerlijk Wetboek met bepalingen inzake de koop van onroerende zaken alsmede vaststelling en invoering van titel 7.12 (Aanneming van werk). Waarom is dit van belang?
Koopakte
Populair gezegd wordt hiermee onder meer de drie dagen bedenktermijn en de mogelijkheid van (o.a.) de makelaar om de koopakte op te maken geëvalueerd. In deze heeft de afgelopen jaren een zware lobby plaatsgevonden om belangen van diverse zijden te behartigen. De collega’s van het notariaat, middels het KNB, hebben getracht om de koopakte verplicht op te laten stellen door de notaris. Uiteraard op nobele gronden zoals fraudepreventie, kwaliteit, consumentenbelang, noem maar op. Of er ook commerciële belangen waren? Die vraag moet maar daar neergelegd waar deze thuishoort. Vanuit onze beroepsgroep hebben wij hier (gezamenlijk) zwaar verweer tegen gevoerd, om een aantal redenen.
Domein
De koopakte is een service item van makelaars, welke in praktijk nauwelijks tot nooit problemen geeft. Het is een integraal onderdeel van de dienstverlening. Als deze bij het notariaat zou komen, dan zal dat kosten verhogend werken voor de consument. Maar de complexiteit van een koopakte? wordt dan aangedragen. De drie dagen bedenk termijn geeft hierin alle gelegenheid tot extern advies, waarbij overigens de koopakte in principe vorm-vrij is. Waar de makelaars goed bereikbaar is, laagdrempelig en flexibel is, is dit bij een notaris vaak wat anders. Je zal maar je huis kunnen verkopen op een vrijdag avond of een willen kopen op zaterdagochtend. Dat wordt toch wat lastiger als dit via een notaris moet lopen.
Bezwaren
Een ander punt is de fraudebestrijding. Hiervoor zou de notaris het koopakte instrument moeten krijgen. Alsof dat het enige moment is waarop fraudebestrijding plaatsvindt. In de gehele keten en gedurende de gehele cyclus kan dit optreden en altijd is de notaris het laatste instrument wat ingezet wordt. Vaak wordt gewezen naar het Amsterdamse model. Nou wil ik niet flauw doen, maar als er ergens (grootschalige) fraude is met onroerend goed ..…. Ik zeg bijvoorbeeld het woord Zuidas…...
Evaluatie
Het gehele schrijven van Ivo Opstelten aan de Tweede Kamer heb ik uiteraard voor u hier beschikbaar. Laat ik het even voor u samenvatten in de vijf items:

Vormvereiste. Kortweg: de koopakte moet schriftelijk aanwezig zijn, dan moet zo blijven, maar meer eisen moeten er niet gesteld worden. De huidige status quo is okay.
Bedenktijd. Kortweg: deze werkt goed in de huidige vorm, status quo is okay.
Inschrijving koopovereenkomst in registers (Vormerkung). Kortweg: goed instrument, biedt zekerheid aan consument, maar wordt verwacht weinig te worden gebruikt, toch wel ivm de complexiteit.
5% regeling bij nieuwbouw. Kortweg: goed instrument voor consumenten om onvolkomenheden bij oplevering te dekken, wordt in praktijk niet altijd correct toegepast, maar het systeem werkt.
Koopakte bij de notaris. Kortweg: slecht plan, kosten verhogend en strijdig met vermindering regeldruk.

2012
Ik zou zeggen dat dit toch een mooie resultaat is voor het begin van het nieuwe jaar. De samenwerking in deze van verschillende partijen heeft er toe geleid dat in ieder geval voor dit moment uw positie als makelaar weer geborgd is. Graag gedaan! Ook namens alle andere partijen die hier aan mee gewerkt hebben uiteraard, met name Kees Vlaanderen van de NVM, die bergen werk blijft verzetten in deze!

Ed

Met nog minder dan 27 uur te gaan...

2011-12-30T21:36:00.004+01:00

En toen waren er nog geen 27 uur meer te gaan en het jaar is voorbij. 2011 kan een strik eromheen krijgen en op zolder worden geplaatst tussen de verhalen van vroeger, de goede oude tijden en de dingen die ooit zouden zijn maar toch anders zijn gebleken. Vanavond zat ik met familie en vrienden om tafel en werd gevraagd welk cijfer 2011 moet krijgen. Moeilijk, maar ik kom toch op een 8. Een balans tussen zakelijk en privé, het glas was half vol maar toch half leeg.
Goed en kwaad
Met mijn privé gedeelte zal ik u niet lastig vallen, u heeft wel andere dingen aan het hoofd. Zakelijk is de balans soms wel erg wreed. Voor VastgoedPRO was het, met tegenzin, een goed jaar. Met tegenzin, omdat het met de Vereniging goed ging, terwijl de meeste leden een zwaar jaar achter de rug hebben. Dat is hard en dat doet pijn, als ik als bedrijfsvoerder moet en mag concluderen dat het een goed jaar was terwijl mijn leden pijn hebben, dat voelt niet goed.
Vereniging
We zijn gegroeid, ruim 100 nieuwe leden erbij. We hebben een positief financieel resultaat, we kunnen voor het derde jaar in rij de lidmaatschapsbijdrage verlagen. Meer service voor nog minder geld. Maar we verloren ook ruim 80 leden. Twee waren ontevreden over ons beleid en gingen naar de NVM. Acht leden kwamen tot de conclusie dat de kosten van Funda onder ons regime hoger waren dan de kosten van het lidmaatschap van NVM, een bedrijfseconomische afweging. En een lid ging over naar VBO omdat die niet met ons software pakket wil werken en beloofd was dat bij VBO de keuze van software geheel vrij was. En de rest? Out of business, bijna 10% van onze leden heeft de mobiliteitscrisis op de onroerend goed markt niet overleefd.
Kansen
VastgoedPRO introduceert in de komende dagen in januari software voor agrarisch makelaars, een website voor agrarisch makelaars, een digitale webbased vastgoed exploitatie wijzer, een white label voor startende ondernemers, een verdienmodel voor websites van makelaars binnen een bestaand portal, eigen nieuwe website, een uitdagend PE systeem en een kentering in visie op leden belang en leden binding. De ontwikkelingen van de afgelopen maanden, op basis van de input van de achterban geeft nu de output die gewenst is. Maar is het allemaal rozengeur en maneschijn?
Leermomenten
Helaas. In 2011 hebben we ook veel laten liggen. Er zijn nog steeds twee registers, SCVM en VastgoedCert. Voor ons zijn ze allebei gelijkwaardig, maar het ver-plassen onderling kent geen grenzen. Vrijwel allemaal gaat het om ego’s. Er is nog steeds geen uniforme lobby voor de achterban in Den Haag, op een paar dossiers na doet ieder zijn eigen ding. De file van beleidsmedewerkers in de wandelgangen blijft groot, het resultaat navenant laag. In plaats van één gemeenschappelijke krachtige lobby prefereert het eigenbelang. Vrijwel allemaal gaat het om ego’s. Taxateurs zijn nog steeds subject aan aperte modelwaarderapporten, waarvoor ze moeten betalen en die hen absurde gegevens bieden. Een uniform standpunt in deze ontbreekt. Vrijwel allemaal gaat het om ego’s. Publicatie van woningen op websites gaat nog steeds gepaard met kwaliteitsbederf. De een is van mening dat hij belangrijker is dan de ander. Vrijwel allemaal gaat het om ego's. Zo kan ik nog wel even doorgaan. Alles heeft te maken met ego’s, met gebrek aan samenwerking en zichzelf beter voelen dan de ander. Superioriteit versus collegialiteit. En de makelaar, de taxateur… die ploetert voort.
2012
Mag ik u een 2012 toewensen die u en uw geliefden alles gaat brengen wat u anderen ook toewenst? Mag ik samen met u hopen op een 2012 waarbij meer aandacht wordt gegeven aan vriendschap, liefde, familiebanden, genegenheid, intimiteit, verbondenheid en wat minder aan dekkingsgraad, solvabiliteit, beurskoers, rente en afwaardering? Maar mag ik ook hopen op een 2012 waar makelaars en taxateurs samen opkomen voor één gemeenschappelijk belang: het collegiale belang? Want dames en heren, ik ben er van overtuigd dat u één gemeenschappelijk belang hebt: het beroep, het vak, het ambacht wat u uitoefent, waar u trots op bent, maar wat wel onder druk staat. Laat 2012 het jaar zijn van het gemeenschappelijk belang!
TGIF en…een goed en gezond 2012,

Ed

Vastgoed in het nieuws

2011-12-29T17:40:00.005+01:00

Ik weet niet of het u opvalt, maar als ik kijk wat er de laatste 24 tot 48 uur over ons uit wordt gestort inzake de onroerend goed markt, dan sta je toch wel even te kijken. Het lijkt alsof er een eindejaar demarrage wordt gehouden. Nou weet ik wel dat als je zelf een witte Opel Corsa koopt je ineens overal witte Opel Corsa’s ziet rijden, maar toch.
Wat feiten
Wat dingen die de afgelopen 48 uur en passant de markt in gingen:

VEH verzoekt NMa toch eens opnieuw naar de hypotheekmarkt te kijken ivm gebrek aan concurrentie,
SNS trekt zich meer en meer terug van de hypotheekmarkt,
Er wordt weer meer en meer gehandeld in “mandjes” met hypotheken, de katalysator van de kredietcrisis en debet aan instorten Lehmann Brothers,
Wilders twittert even vrolijk dat als er aan de hypotheekrente wordt getornd het rode potlood alvast klaar gelegd kan worden, dan maar verkiezingen en de val van het kabinet,
De WOZ waarden worden openbaar,
Het eigenwoningforfait wordt met circa 10% verhoogd ivm dreigende tegenvallende inkomsten ten gevolge van waardedaling onroerend goed in Nederland.

Ik bedoel maar, dat komt zo maar even de media in met toch wel wat vrij heftige berichten. Wat mij echter het meest raakte was toch wel het verhaal over de oprukkende wietmaffia die meer en meer gebruik lijkt te maken van de ellende op de woningmarkt.
Misbruik
Gisterenavond was er op TV al een reportage te zien over een slachtoffer uit Hoorn, die al snel een dikke ton schade opliep ten gevolge van een hennepkwekerij in zijn pand wat hij verhuurde. Een schokkend beeld. Ook de NOS besteedde hier aandacht aan. Via Bureau Vastgoed Onderzoek kreeg ik vanochtend nog de link doorgestuurd, waarvoor nog mijn dank. En ook vanochtend, zelfs in mijn lokale Westfriese dagblad was dit drie kolommen breed het voorpagina nieuws.
Casuïstiek
Bovenstaande casus is ook te lezen op het internet, een even schokkend als trieste situatie. Helemaal onderaan treft u de link aan van de site over wat het betekent als je een wietteler in je huis krijgt. Het macabere in deze is dat er ook makelaars bij betrokken zijn. Het hele verhaal wat je daar aantreft vraagt, schreeuwt inderdaad wel om toezicht en controle op dit soort zaken. En waarschijnlijk ben ik de meest grote struisvogel van Nederland en zal mij verweten worden in een ontkenningsfase te zitten. Dat ik doof en blind ben. Maar ik kan mij niet voorstellen dat een makelaar, aangesloten bij onze club hierbij betrokken is of meewerkt. Dat lijkt mij gewoon onvoorstelbaar. Naïef? Vast.
Olievlek
Vast staat dat je met het telen van wiet meer kan verdienen dan goed voor je is. Het is zo lucratief, dat de verleiding groot is, voor velen te groot. Feit blijkt ook te zijn dat er meer en meer gebruik wordt gemaakt van te koop staande lege panden. Feit is dat zelfs catacomben van viaducten van de A2 worden gebruikt voor hennepteelt. Feit is tevens dat ik nog geen 20 minuten geleden hoor dat vandaag in Leidsche Rijn net een grote wietvangst is gedaan Feit is dat vandaag identiek hetzelfde geldt voor Emmen. Feit is dat vandaag identiek hetzelfde geldt voor Hardegarijp .Feit is ook dat wordt gezegd dat als makelaars beter controleren (identificatieplicht, business as usual) de hennepteelt met circa 30% omlaag zou kunnen. Kortom, heftig nieuws de afgelopen 48 uur.
Verantwoording
En bij bovenstaande zijn allemaal panden gemoeid, zijn doorgaans consumenten slachtoffer. Hierin hebben wij als organisatie toch ook een rol. Reden voor ons om begin volgend jaar om de tafel te gaan zitten met voornoemde organisatie, Bureau Vastgoed Onderzoek om te kijken wat wij in deze kunnen betekenen. En dat er een hoop ontwikkelingen zijn binnen de vastgoedmarkt zo de laatste dagen van het jaar, is ook een feit.

Ed
De gevolgen van een hennepplantage in je huis: lees en huiver

2011: een terugblik op Bedrijfsmatig Vastgoed

2011-12-28T16:51:00.001+01:00

In vervolg op de terugblik op de woningmarkt van gisteren, vandaag een retrospectief op de Bedrijfsmatige Vastgoedmarkt de afgelopen 362 dagen. Het podium is voor de voorzitter van het kennisplatform Bedrijfsmatig Vastgoed. De voorzitter spreekt!
Ed

Terugblik 2011 BV
Wat zegt u? is 2011 alweer bijna voorbij? Hoe snel kan een jaar gaan? En het einde lijkt helemaal niet in zicht, want traditioneel moeten er voor het eind van het jaar toch wel nog “even” wat transporten plaatsvinden en taxaties aangeleverd worden. Dus even alle zeilen bijzetten. En dat kenmerkt het afgelopen jaar: een tandje erbij! Want van een leien dakje gaat het al lang niet meer.
Investeerders
De beleggingsmarkt in direct vastgoed is 25% minder dan in 2010 en die transacties waren toch altijd wel de kers op de taart, maar daar moeten we het dan maar even zonder doen. Het lijkt erop dat de buitenlandse partijen die in 2010 zeer actief waren in Nederlands beleggingsvastgoed voorlopig wegblijven.
Gebruikers
Voor de gebruikers is er een zeer ruime keus en de sentimenten in de markt zijn van dien aard dat er veelal afwachtend en voorzichtig wordt geacteerd als het om bedrijfshuisvesting gaat. De cijfers van gebruikerstransacties zijn desalniettemin positief: in 2011 zijn kantoor- en bedrijfsruimte-opname gestegen ten opzichte van 2010. Een paar zeer grote transacties zijn daar weliswaar debet aan maar het blijkt toch dat er beweging in de markt is.
Overbodig
En toch zien we leegstand toenemen, althans, dat is de perceptie. De panden die lang leeg staan branden op het netvlies. Die werden in het verleden uiteindelijk wel weer in gebruik genomen, zij het tegen lagere prijzen. Dat gaat niet meer gebeuren. De wereld is veranderd. Er is in totaliteit minder kantoorruimte nodig door verminderde economische activiteit en door gewijzigd gebruik van de ruimten in combinatie met technologische vooruitgang. In dezelfde lijn ligt de oorzaak dat de mindere winkellocaties eveneens meer leegstand vertonen en ook daar gaat het niet terugkomen.
Professionals
We beseffen dat langzaam maar zeker. Alle marktpartijen zullen daar iets mee moeten doen. Voor ons makelaars en taxateurs biedt dat kansen. Net als in het vastgoed zelf, vraagt de markt naar kwaliteit en duurzaamheid. Er is werk aan de winkel! Creativiteit, kennis, kunde en daadkracht zijn de sleutelwoorden.
Uitdagingen
De kansen liggen er, met name voor de kleinere kantoren die zich met bedrijfsmatig vastgoed bezig houden. Juist de ondernemende makelaar kan zijn meerwaarde tonen en is flexibel, maar hij zal zelf de actie moeten nemen. De kennis is in huis of bij collega’s te halen, maar de handel ligt letterlijk op straat. Zoekt en gij zult vinden!
Vooruitblik
Ik vertel u natuurlijk niets nieuws want ik realiseer me dat de (VastgoedPRO) makelaars en taxateurs hun actieplan voor 2012 al lang klaar hebben en in de startblokken staan om ten strijde te kunnen trekken. Wij staan naast en achter jullie en we hebben er zin an!
Kom maar op 2012, wij lusten je rauw!

Sjoerd Meijers MRICS RT – Voorzitter Bedrijfsmatig Vastgoed VastgoedPRO

2011: een terugblik

2011-12-27T17:44:00.001+01:00

Zo tegen het eind van het jaar wordt u overladen met Jaaroverzichten. Een goed Oud Hollands gebruik. Ook bij mij ontkomt u daar de komende dagen niet aan. Een drietal collega’s zullen terugblikken op 2011. Als eerste mijn collega Jan-Kees Duvekot. De voorzitter spreekt!

Ed

Terugblik 2011
Het jaar 2011 loopt ten einde. Nog een paar dagen. Op weg naar de oliebollen, glaasje bubbels en een knallende jaarwisseling is het een traditie om terug te blikken. Even over de schouder kijken wat 2011 ons heeft gebracht. Hoe gaat het afgelopen jaar de geschiedenisboeken in? Wat waren de hoogtepunten? Of waren het louter dieptepunten….?
Berichtgeving
Als ik de krantenkoppen en nieuwsberichten terug op mijn netvlies haal zie ik over het jaar 2011 een aaneenschakelingen van sombere berichten. De vertrouwen van woonconsument werd danig op de proef gesteld met frequente berichten over “de hypotheekrenteaftrek”, “dalende huizenprijzen” en “oplopende verkooptijden”.
Gevoel en emotie
Het effect hiervan liet zich ook duidelijk voelen. Na een korte opleving van de woningmarkt ná de verlaging van de overdrachtsbelasting zette dit herstel zich niet door. Incidentele en vaak onsamenhangende stimuleringsprikkels lijken het consumentenvertrouwen niet positief te stemmen.
Visie?
Het gebrek aan een integrale visie; het gebrek aan een uitzicht op een heldere toekomst waarin de consument weet wat de spelregels gaan worden breekt de markt op. Het consumentenvertrouwen is tot diepe diepten gedaald. Nog nooit stonden zo veel huizen zo lang te koop.
Gevolg
Ik vertel geen nieuws als ik zeg dat dit haar sporen achterlaat binnen de branche. Omzetten van makelaars en taxateurs staan onder druk. Sommige kantoren moesten de deuren sluiten. De vaste kosten bleken hoger dan de incidentele omzetten. De kaasschaaf om de kosten nog verder weg te snijden leek voor deze kantoren niet meer te werken.
Doch…
Maar tegelijkertijd zag ik fris ondernemerschap. De crisis bleek voor echte ondernemers een uitdaging. Makelaars en taxateurs die beseffen dat je niet kan blijven hangen in kostenverlaging maar dat je moet focussen op omzetstijging. Maar hoe doe je dat in een business die vooral afhankelijk is van transacties? Ik zie dat makelaars meer en meer af durven stappen van traditionele modellen. Zij beseffen dat de kosten gedurende het verkoopproces worden gemaakt en dat zij dus ook de kasstroom in deze periode moeten zekerstellen. En anders dan dat veel van hun collega’s denken wordt dit door de consument wél geaccepteerd. De consument beseft anno 2011 heel goed dat een transparante, professionele en ambitieuze dienstverlening een investering vergt. Niet de goedkoopste willen zijn; maar de beste! Ook hier lijkt de toon de muziek te maken.
Retrospectief
Zo zie ik 2011. Als wellicht het laatste jaar waarin makelaars en taxateurs zich kunnen verschuilen achter de markt. Hoe hard het ook klinkt maar je kunt de schuld niet langer bij een ander blijven neerleggen. Uiteindelijk zal je zelf moeten bepalen hoe je er mee om gaat. Natuurlijk heeft iedereen begrip voor je problemen en de lastige situatie van het moment. Maar bij de bakker kun de daarmee geen brood kopen. Net zoals wij de politiek soms aanrekenen dat zij geen heldere keuzes maakt, dat zij de problemen voor zich uit schuift, dat ze de kop in het zand steekt. Zo zal dit ook voor de makelaar en taxateurs gelden. Er zullen keuzes gemaakt moeten worden. Keuzes in wat u wilt gaan doen in 2012, 2013 en volgende. Maar bovenal hoe u dit wilt gaan doen.
Boodschap
Dat is de uitdaging voor de echte ondernemer. Kijk niet te lang achterom. 2011 is bijna voorbij. Kijk vooral vooruit. 2012 komt eraan!

Jan-Kees Duvekot RMT – bestuursvoorzitter VastgoedPRO

Recht op courtage - jurisprudentie

2011-12-23T17:36:00.003+01:00

Een van de voordelen van het lidmaatschap van VastgoedPRO is dat je toegang hebt tot juridisch advies. Elk lid bij ons kan gebruik maken van de juridische ondersteuning en dienstverlening van onze huisadvocaat, onze zogenaamde juridische eerste hulp. Niet alleen betekent dit toegang tot een vangnet, ook wordt hierin pro-actief juridische kennis gedeeld met onze leden. Vanochtend kreeg ik een bericht van onze advocaat, Mr. Hub Dohmen.
Veelvuldig
Wij werden er op geattendeerd dat er recent een uitspraak is geweest, 30 november, van het gerechtshof in Amsterdam inzake het recht op courtage. Gezien het feit dat dit toch wel relevante informatie is voor makelaars, leek het mij wel gepast om dit met u te delen. Ook wij zien repeterend casuïstiek waarbij ter discussie staat of een collega nou wel of niet recht heeft op zijn inkomsten, daar dit nogal eens wordt betwist.
Citaat Dohmen Advocaten:
Toch courtage bij verkoop niet door diensten van makelaar, maar ...
De voorwaarden bij de Bemiddelingsopdracht Verkoop bepalen dat de opdrachtgever toch de courtage aan de makelaar verschuldigd is als de verkoop tot stand komt door een andere omstandigheid dan de diensten van de makelaar (bijv. omdat de verkoper op een feestje de uiteindelijke koper tegen het lijf loopt). Van meerdere kanten werd wel geopperd dat dit voor particuliere verkopers/consumenten een - ik zal het zo maar vertalen - ongeldige bepaling is.
Gerechtshof Amsterdam
Het Gerechtshof Amsterdam bepaalde op 30 november 2011 dat die bepaling wèl geldig is (met een licht gevaarlijke kanttekening), met o.m. de volgende overweging: "Het is immers alleszins redelijk dat een makelaar betaling voor de verrichte werkzaamheden verlangt en verkrijgt als het met die werkzaamheden beoogde resultaat is bereikt, ook al is dat resultaat niet het gevolg van die werkzaamheden. De makelaar heeft immers een redelijk belang te voorkomen dat een opdrachtgever zou profiteren van zijn inspanningen zonder daarvoor te behoeven te betalen. Dit kan wellicht anders zijn als de door de makelaar verrichte werkzaamheden zeer gering zijn, maar uit hetgeen hiervoor onder rov. 2.9 is overwogen, vloeit voort dat in dit geding daarvan niet kan worden uitgegaan.".
Kanttekening
De gevaarlijke kanttekening is natuurlijk dat de bepaling misschien toch ongeldig zou kunnen zijn "als de door de makelaar verrichte werkzaamheden zeer gering zijn"! Einde citaat Dohmen.
Conclusie
Uw positie is misschien sterker dan u denkt. Maar door goed te documenteren, transparant te werken en frequent te communiceren met uw opdrachtgever wat u doet, maakt u uw positie sterker. Niet alleen vanuit commercieel oogpunt, ook vanuit juridisch oogpunt!
Ik wens u en uw geliefden een zalig kersfeest,
TGIF,

Ed
Uitspraak Gerechtshof Amsterdan

Mogen corporaties concurrerend verkopen?

2011-12-22T14:43:00.001+01:00

Vanuit meerdere kanten hoor je de laatste tijd berichten over de huursector, volgens mij duale berichten. De meeste hebben betrekking op de corporatiesector. Aan de ene kant worden daar initiatieven ontwikkeld die een stimulerend effect hebben, aan de andere kant zie ik ook makelaars met opgetrokken wenkbrauwen reageren.
Verstoring
Dat er sprake is van een imperfecte markt die meer en meer in de knel begint te komen beseffen we ons allemaal. Het signaal vanochtend van het Centraal Fonds Volkshuisvesting is een zorgwekkend signaal en zal door de meeste van u worden herkend. Door het zeer sterk terugvallen van de mobiliteit op de woningmarkt beginnen de problemen van stilstand steeds nijpender worden. Het CFV signaleert dat de beschikbaarheid van huurwoningen ook meer en meer in de knel komt, een huurwoning komt eens per 13 jaar vrij.
Doorstroom
De onzekerheid bij de consument (dinsdag werd een uniek laag consumentenvertrouwen gerapporteerd door het CBS, -37, een verval van 4 punten) draagt hier aan bij, gooi daar het politieke gekissebis bovenop, de doorwoekerende economische recessie en de beperkte mogelijkheid tot financiering en alle ingrediënten voor stagnatie zijn beschikbaar. Met alle gevolgen van dien. Aanvankelijk waren de eerste signalen in de eigendomsmarkt, de verkopen gingen omlaag. Maar ook de huursector krijgt meer en meer klappen.
Stilstand
Door alle bovenstaande onzekerheid blijft een ieder zitten waar hij zit. Dus ook huurders nemen niet de stap tot aankoop in de lijn van hun zich ontwikkelende woon carrière. En daar bovenop is de nieuwbouwproductie ook naar een dieptepunt aan het toewerken. Meer en meer factoren die de markt negatief beïnvloeden en zorgen voor fileproblematiek op de woningmarkt waar de A27 tijdens de spits jaloers op kan zijn.
Huurmarkt
Maar wat de wenkbrauw doet optrekken is de verkoop van corporaties aan de markt, het uitponden. Uiteraard is dit vanuit huurders perspectief fantastisch. Het kan er zelfs voor zorgen dat je in je eigen huis blijft zitten, eigenaar wordt en met een beetje mazzel aan het eind van de maand nog goedkoper uit ben. Maar het is natuurlijk wel een marktverstorend geheel.
Gevolgen
Met name in gebieden waar stevige uitpond projecten worden gerealiseerd zien collega’s toch echt dat de markt gedurende lange tijd volledig op slot gaat. Niet alleen qua mobiliteit per pand (er wordt allen van eigenaar verwisseld, terwijl de ingezetene blijft waar deze al zat) ook qua prijsvorming in bredere zin heeft het een impact die niet onderschat moet worden. Daar waar wordt uitgepond is doorgaans een neerwaartse prijsdruk aanwezig, waar zeker niet iedereen vrolijk van wordt.
Markt
Want hoe je het ook bekijkt, de meeste corporaties hebben een geschiedenis vanuit de sociale woningbouw, waar toch jarenlang heel fors gesubsidieerd is, doch in ieder geval met gunstige voorwaarden kon worden ondernomen. En daar waar deze voorwaarden worden omgezet in marktverstorende prikkels, kan dat net een druppel zijn die het emmertje doet overlopen. Hoe mooi het ook voor huurders is.

Ed

Fundahond?

2011-12-21T16:43:00.003+01:00

Om 09.21uur ontving ik de 75e mail over ‘de hond’. En wederom met het verzoek om mijn mening in deze te geven. Nou, vooruit dan. Hoewel het een ‘trending topic’ is, kan het u toch even zijn ontgaan. Wat speelt er? NVM collega’s van De Vuurtoren makelaardij te Weesp plaatsen een foto van een hond op hun website. Joost Calis en Barend Treep, aldaar verantwoordelijk, deden zoiets al eerder, toen hebben ze een foto van een vogel op hun website geplaatst. So what denkt u? Echter, blinde paniek alom in makelend Nederland. Waar gaat dit over denkt een normale ingezetene van de BV NL?
Duhhhh?
De foto van een hond op hun site, die zijn hondse ervaringen deelt met de lezer, wordt geplaatst op Funda. Dus er staat geen foto van een woonobject op Funda, maar van een hond. De collega’s van de Vuurtoren ontvangen een schrijven dat dit niet is toegestaan en dat er sprake is van database vervuiling. Conform richtlijnen van NVM inzake publicatie op Funda. Ik ken zelf het contract niet van NVM leden, maar binnen het contract wat wij hebben met NVM en Funda zou dit nog wel eens een leuke discussie kunnen worden. Wij spreken namelijk over objecten die geplaatst worden op Funda. Wat is een hond? Een wezen? Een object? Een ding? Semantische discussie wat mij betreft.
Gevolg
Kijk je naar de intentie, dan zie je dat de collega’s van het kantoor in Weesp alles uit de kast zeggen te willen halen om het object ter verkopen. Wat zegt een ieder al tijden? Onderscheid jezelf, creëer (attentie) waarde. Stel de behoeftes van je cliënt centraal en realiseer dat wat een ander niet kan. Bewijs jezelf! Nou, ik zou zeggen : mission accomplished! Reken maar dat hier attentie waarde is behaald voor de opdrachtgever. Of het mogelijke verkoopsignalen als gevolg heeft gehad? Dat vertelt de historie nog niet. Maar als verkopende partij zou ik toch wel in mijn vuistje lachen als mijn makelaar dit voor elkaar weet te boksen…. Mits het pand wordt verkocht.
Kanttekeningen
Maar, u en ik zijn er om ook kritisch te kijken naar wat er gebeurt. Stel dat iedereen zo op Funda zou gaan publiceren? Een rariteitenkabinet zou het gevolg zijn. De kwaliteit van Funda staat al onder druk door de totale wirwar aan informatie waar consumenten steeds minder van begrijpen. Die willen gewoon kwaliteit en die staat zwaar onder druk. Onder de lijn, boven de lijn, volledige plaatsing, iets minder plaatsing, wel foto’s, kleine foto’s, wel URL, geen URL, het wordt meer en meer een rommeltje. Klik je de ene woning aan dan krijg je een goed beeld, maar bij de volgende woning is het armoedig. En de volgende woning is helemaal slecht weergegeven met summiere informatie. Hoewel de bezoekersaantallen indrukwekkend zijn wordt de kwaliteit toch wel meer en meer als dubieus en inferieur. Als er dan ook nog een verzameling van abnormaliteiten wordt toegestaan zal het verval helemaal sneller ingezet worden. Logisch dat men dat wil vertragen.
Twijfels
Maar ook voor de consument kan je je afvragen of dit wenselijk is. Als ik als poezenliefhebber een huis zoek en ik zie een foto van een hond….. Als ik scoor op een bepaalde sfeer impressie van een huis en ik zie als eerste de foto van een hond…. De strategie is dus gewaagd. Kijk ik naar de site van de betreffende makelaar, dan zie ik op pagina zes pas de foto van de hond. Het lijkt dus een lucky shot, het is geen onderdeel van een omvattende strategie. Tenminste, op het eerste gezicht…
Beleid
Kijk je op de site van deze collega’s, hoe presenteert men zich in de markt, dan zie ik dat de gemeende meerwaarden bestaan uit 360’ wandelingen, QR codes en een auto sticker actie. Via drie gecertificeerde makelaars, plezier en persoonlijke aandacht, vakmanschap met als afsluiter lekkere koffie en een open deur. Respect, uiteraard, maar daar hebben we er 800 van bij VastgoedPRO. Zo verdomd weinig van onze leden melden dat ze persoonlijke aandacht hebben afgeschaft, dat men met vakmanschap is gestopt en dat de deur altijd dicht is omdat de koffie vreselijk goor is. Maar goed, na een telefoongesprek met Barend Treep wist hij met een scala van voorbeelden te verduidelijken dat men continue bezig is met communicatie en PR acties om hun panden te vermarkten. Van koeien als uitzicht, tot blinde muren voor privacy tot en met onderste boven varende boten in de Vecht; de creativiteit heeft men als wezenlijk bedrijfsonderdeel doorgevoerd.
Woef
Is de hond actie goed? Ja, complimenten, leuk en opvallend. Is het een duurzaam concept? Nee, volgens mij niet, als je dit met al je objecten doet kom je niet ver. Dit dooft snel uit en is 100% kopieerbaar door een ieder. ET op de foto, Elvis, Orka Morgan, Bin Laden, Bisschop Gijssen, noem maar op. Al snel zit je bij shaming and shocking om op te vallen.
Wat brengt het ons?
Dat het verdomd moeilijk is om op te vallen en initiatief te nemen. En dat het verdomd zonde is als je in deze wordt gedwarsboomd. Hoe begrijpelijk die reactie ook is. Ik kan me niet voorstellen dat binnen onze organisatie wij zouden toejuichen als ons kwaliteitspunt zou worden ondergraven. Maar met een glimlach en een knipoog zouden wij dit toch wel hebben omarmd. Staat de persoonlijke belangenbehartiging voor een zekere periode toch even meer centraal dan het collectieve belang. Juist omdat het zo leuk en creatief is. Dus het initiatief van collega’s Calis en Treep verdient alle respect en complimenten, het dekbed is weer even opgeschud!

Ed
De hond!

Luchtbel in Commercieel Vastgoed?

2011-12-20T17:57:00.001+01:00

Vandaag was er bij VastgoedPRO een vergadering van het bestuur verantwoordelijk voor Bedrijfsmatig Vastgoed, een markt die ook volop in beweging is. Ook hiervoor geldt dat de bomen niet meer tot de hemel reiken en dat ook daar er sprake is van rennen of stilstaan. In deze markt staan volgens mij twee woorden centraal: leegstand en revitalisatie.
Groei
Als geen ander segment is de nieuwbouw van bedrijfsmatig onroerend goed continue in ontwikkeling, door de veranderende technologische mogelijkheden is wat vandaag wordt gebouwd bij wijze van spreken morgen al weer obsoleet. Ook het onderwerp duurzaamheid kwam ter tafel. Ook hierin is het credo dat dit een onderwerp is wat hoog op de agenda staat, maar dat het vooralsnog wel moeilijk is om hier duiding aan te geven. Uiteraard kan niemand zich het vandaag de dag veroorloven om te zeggen dat duurzaamheid niet relevant is. ook al denk je dit, je kan dit niet melden, hoezo sociaal wenselijk.
Invulling
Wel is er in deze een duidelijk verschil binnen het bedrijfsmatig vastgoed. Voor de bovenkant van de markt is dit echt een issue, ondernemingen die MVO hoog in het vaandel hebben staan zijn hier misschien wel dagelijks mee bezig. Maar ga je meer richting het MKB segment, dan wordt het al moeilijker. Ook voor makelaars en taxateurs kan dit onderwerp hoofdbrekend tot gevolg hebben. Wat kan je er mee, hoe kan je het inzetten, hoe kan je je ermee onderscheiden en welke commerciële kansen biedt dit. Voor ons als groep dus tijd om hier aandacht aan te besteden, de visie van ons bestuur BV is in deze helder.
Waardering
Maar tegelijkertijd hadden we het ook over de praktische invulling. Hoe waardeer je duurzaamheid. Alleen vanuit de mate van courantheid? Of kapitaliseer je dit? De deskundigen hebben het hier moeilijk mee, er is nog niet één norm er is nog niet een eenduidige handleiding. En net nadat de vergadering afgelopen was, mocht ik op de radio een discussie volgen over de waardering van het Nederlandse commercieel onroerend goed. Mede door de laatste rapportages inzake de opname in 2011, deze is toch weer met 10% gestegen en het afwaarderen van de bestaande voorraad moet in hoog tempo gebeuren.
Werkelijke waarde
Maar een boeiend aspect wat speelt, wat doet u met de werkelijke waarde van commercieel onroerend goed? U als taxateur, krijgt u toegang tot de side letters die bij eventuele huurcontracten zitten? Heeft u inzage in de additionele kortingen die worden gegeven buiten de bestaande m2 prijs om? Is de vierkante meter prijs die bij u bekend is en mogelijk zelfs vastligt en gedocumenteerd wel een echte afspiegeling van de werkelijkheid? Of komen de huurvrije periodes ook in uw berekening voor? Jammer dat deze discussie niet gevolg kon worden voordat ons BV bestuur vergaderde. Ik ben namelijk wel benieuwd wat de echte specialisten hiervan vinden. Oftewel, de stelling dat er in de commerciële markt minstens 25% lucht zit qua waardering, is dat een feit of een fictie?

Ed

Makelaars zijn lui

2011-12-19T18:05:00.001+01:00

Zaterdagochtend viel er al vroeg een e-mail op de elektronische deurmat met daarin de verwijzing naar het artikel in het Algemeen Dagblad van die dag. Met de kop dat makelaars lui zijn. Nou sta ik vandaag de dag nergens meer van te kijken, met name als het om insinuerende berichtgeving staat. Maar deze triggerde mij toch wel, het was een onderzoek van Willem Verbeke.
RSM
Willem is verbonden aan de Erasmus Universiteit, de RSM en is hoogleraar marketing met een specialisatie op sales en accountmanagement. Al meer dan 15 jaar terug mocht ik bij hem de opleiding Strategic Sales Force Management volgen, toen nog via Cornerstone. Tegenwoordig is hij actief met ISAM, het Instituut voor Sales & Account Management. Dus als Verbeke zoiets meldt, dan is dat toch wel wat anders dan de eerste beste die zoiets aan het papier toevertrouwd. (Even voor de echte liefhebber: begin dit jaar deed ik nog mee met een onderzoek van hem, waarin hij kijkt of genetisch sporen te vinden zijn van een sales gen. Het wattenstaafje met mijn monster ging richting Rotterdam, ik sta in de peer group succesvol doorgestroomde verkopers)
Oordeel
Door Verbeke werden ghost calls en mystery shoppers ingezet om te oordelen hoe makelaars reageren op verkoop signalen. De resultaten waren bedroevend. Variërend van u stoort mij de op de golfbaan tot een massaal niet doorvragen of terug bellen na versturen van informatie. Het lijkt alsof men een eerste verkoopsignaal gewoon weigert te benutten. Dat bevreemdt mij toch zeer.
Achterban
Er gaat geen dag voorbij of ik spreek met makelaars, met taxateurs. En van iedereen hoor ik hetzelfde: het gaat moeizaam en men is volledig gefocussed op het genereren van business. Voor de meesten geldt dat er keihard moet worden gewerkt op dit moment, maar dat er niet wordt verdiend. Iedereen heeft de klant centraal staan, iedereen probeert optimale service te bieden. En op de golfbaan komt men al helemaal niet meer, of er moet een uitnodiging zijn. Niemand herkent deze verhalen
Perceptie
Dus wie zijn dat dan, die makelaars die lui zijn? Waar zitten die dan, hoe kan het dat ze überhaupt nog bestaan? Waar leven ze van, waar zit hun kantoor, wat is daar aan de hand? Als er een markt is die competitief is, als er een markt is waar de consument domineert, als er een markt is waar de eigen mening van de opdrachtgever centraal staat, dan is het wel onze markt. Kijk eens op Tros Radar, kijk een bij Vara Kassa hoe consumenten oordelen over makelaars die het niet goed doen. Dus hoe kan het nou zijn dat dit soort reacties nog steeds worden gemeten en gesignaleerd. Want dat Verbeke een volgende verzin & fantaseer professor is lijkt mij uitgesloten.

Ed
Artikel AD 17 december

Malafide handel en veiling: een geïsoleerd probleem?

2011-12-16T17:39:00.001+01:00

Het bericht inzake het optreden van de NMa richting een aantal malafide huizenhandelaren en de daarbij behorende boete van ruim 6.2 miljoen euro die opgelegd is zal u waarschijnlijk niet zijn ontgaan. Ik denk dat meeste van u en reactie zullen hebben gehad van hehe, dat werd tijd.
Veilingproblematiek
Op dit moment zijn wij in gesprek met een onderzoeksjournalist van een van de publieke omroepen die bezig is met recherche naar de veilingproblematiek. Begin volgend jaar gaan we hier ook gesprekken over voeren met onze leden, die staan echter dagelijks met de klompen in de klei en weten als geen ander wat er speelt.
Groot geld
Duidelijk is wel, de NMa ingrijp bevestigt dit maar weer eens, dat de onroerend goed markt er een is waar veel geld in om gaat. En waar veel geld omgaat ontstaat een aantrekkingskracht die zijn weerga niet kent. Iedereen wil uit de ruif pikken, met malafide of bonafide motieven. Snel geld, veel geld en vele kansen maken het dat het sterke schouders zijn die de lasten kunnen dragen. Vandaar dat het in mijn ogen nog steeds onbegrijpelijk is dat voor de verkoop van een reisverzekering van €15 je een vergunning nodig hebt en aan alle kanten wordt besnuffeld, maar transacties begeleiden van onroerend goed met waardes van miljoenen mag gewoon door criminelen worden uitgevoerd. Iedereen mag zich makelaar noemen en toezicht en controle is geheel vrijblijvend en naar eigen inzicht. Maar dat ter zijde
Veiling en handel
Terug naar het onderwerp. Wat wel opvallend is, is in mijn ogen dat alleen deze handelaren worden aangepakt. Ik weet niet beter dat alleen een malafide handelaar nergens komt. Er is een keten nodig van trawanten die meewerken in de schakel. Stel dat het om handel gaat bij executieveilingen bij NHG panden.
Keten
De banken moeten bereid zijn om te verkopen onder een bepaalde prijs, in ieder geval onder de marktwaarde. Anders is het voor de handelaar niet lucratief. Een notaris moet bereid zijn om te veilen. Volgens mij zijn dat geen domme mensen die niet weten wat er gebeurt en die geen omgevingssensitiviteit hebben. Restaurant-, café of zaaltjesverhuurders moeten bereid zijn criminele activiteiten te faciliteren en zelfs nog een koekje bij de koffie te serveren. Kranten moeten bereid zijn advertenties te plaatsen. De NHG moet bereid zijn om de gevoerde procedures te accepteren en de bank schadeloos te stellen voor het verlies. En doorgaans vindt er na de veiling nog een wirwar van A t/m Z transacties plaats met gegoochel met waardes die onbegrijpelijk zijn. Allemaal partijen die faciliteren en betrokken zijn.
Doodstil
En daar hoor ik nergens over. En lees ik niets. Hoe kan dat nou? Want handel, veiling an sich, daar is niets mis mee. De hele Westerse economie draait daar op: buy low – sell high! En als de handel, de bonafide handel stilvalt, wat meer en meer dreigt op dit moment, heeft dat een neerwaartse druk op de prijsvorming in de markt. Want soms is snel verkopen voor een lagere prijs goedkoper dan hoog en langdurig. En daar kan de handel en de veiling een oplossing bieden. PvdA kamerleden Recourt en Monasch stellen een handelsverbod voor malafide handelaren, volgens mij stelt het wetboek dit al. Een betere blik op de faciliterende onderdelen van het geheel lijkt mij meer opportuun. Want om nou alleen een schakel in de keten te pakken en te denken dat dan het probleem opgelost is? Volgens mij is dat niet de realiteit, volgens mij weet u wel beter.
TGIF,

Ed

Kritische noot

2011-12-15T17:45:00.004+01:00

Mijn blog wordt dagelijks geplaatst op Spacemakers.nl, mede waardoor het bereik van deze blog groot is. Op mijn blog inzake het initiatief van de stylisten werd een reactie geplaatst, welke ik graag met u deel:
--- Geachte heer Vd Bijl, Heel goed te lezen dat u een pro van een prutser kunt onderscheiden en spreek de hoop uit dat u binnen uw beroepsgroep ook zo een helder inzicht in een blog opdist. Makelaars hóeven immers niets anders te kunnen dan een onroerend goed met een uithangbord aan de markt op te dienen en dan maar wachten of er iemand interesse heeft. Het zijn de makelaars die verkoop een slechte naam geven, geen creativiteit bezitten en van CRM nog nooit gehoord hebben. Er zijn geen stylisten nodig om onroerend goed te verkopen, maar creatieve verkopers -----
Weerstand
De eerste reactie die bij velen zal opkomen is weerstand en verdediging, ik zit daar toch iets anders in. Als eerste heb ik al respect als iemand met (eigen?) naam zo een commentaar durft te schrijven, velen komen niet verder dan een anonieme reactie. Dus dat verdient al een compliment. Maar wat zegt dit bericht de facto?
Analyse
Als eerste heeft deze mijnheer, mogelijk zelf werkzaam bij een prefab bouwbedrijf, geen zicht op wat een makelaar doet. Bordje in de tuin plaatsen, wachten maar en de factuur versturen. Maar over wie zegt dit wat? Over deze heer zijn perceptie, of over de mate van transparantie van makelaars in hun werkwijze? Makelaars zijn niet creatief en hebben van CRM nog nooit gehoord. Mijns inziens hetzelfde. Bent u niet creatief of wordt dit niet herkent? U hebt van CRM nog nooit gehoord. Terwijl vrijwel alle, zo niet alle bij VastgoedPRO (en ook bij de andere) aangesloten makelaars een state of the art CRM pakket hebben, bij ons Skarabee. Zegt dat iets over de kennis van deze heer, werken makelaars verkeerd met hun CRM pakketten of bieden de CRM pakketten niet de juiste tools om creatief te zijn, onderscheidend en transparant te zijn?
Stylisten
Ook het volgende punt is er een. Er zijn geen stylisten nodig om onroerend goed te verkopen. Ook hier, is dit waar of niet? Uiteraard is dit waar. Er zijn ook geen bakkers nodig om een brood te bakken, dat kan ik zelf. En zijn er koks nodig om een biefstuk te bakken? En ook de versnellingsbak van mijn auto kan ik met behulp van de handleiding op internet helemaal uit elkaar halen, schoonmaken en weer in elkaar zetten. Daar heb ik echt geen monteur voor nodig. Als deze mijnheer bij een bouwbedrijf werkt: stenen stapelen, heb je daar een aannemer voor nodig? Toch kocht ik gisteren mijn brood bij de bakker en at ik in een restaurant in Heerlen. En mijn auto ging vorige week toch maar naar de dealer voor een onderhoudsbeurt.
Kritiek
Dus alles wat daar staat in het commentaar is terecht. Maar het is aan ons, aan de professionals, in tegenstelling tot de prutsers, om aan te tonen wat onze toegevoegde waarde is. Om inzichtelijk te maken welk klantvoordeel er wordt bereikt met onze dienstverlening. Om transparant te maken waar deze uit bestaat. Wat kunnen wij beter, sneller, goedkoper, mooier, makkelijker dan een amateur? Waar zit de winst? What’s in it for me? Wat kost het mij als opdrachtgever als ik géén gebruik maak van de dienstverlening van de makelaar, taxateur? Of stylist?
Leerschool
Dus ik denk dat zolang er nog individuen zijn die dit soort commentaren plaatsen, dat we die moeten koesteren. Die leggen toch wel even de vinger op de zere wond, die zetten ons toch wel even met beide benen op de grond. Er is namelijk geen vanzelfsprekendheid, er zijn geen te verwachten aannames, niet iedereen weet wat u doet. Elke dag weer zult u moeten aantonen dat u meer doet dan een bord in de tuin zetten, dat u uw CRM analyses professioneel gebruikt en waar uw creativiteit uit bestaat. Daar heeft uw opdrachtgever recht op, dat wilt uw potentiele opdrachtgever van u weten. Pas dan kunt u aantonen dat bovenstaande kritiek onterecht is, u zult uw klant elke dag weer van het tegenovergestelde moeten overtuigen. Mijn dank dus voor deze reactie!

Ed
Commentaar spacemakers

Professionalisering

2011-12-13T20:48:00.001+01:00

Aan mij was de eer gegund om aanwezig te zijn bij een kick-off meeting die in mijn ogen toch wel belangrijk is voor ons vakgebied in bredere zin. CRISP, in mijn ogen een zusterorganisatie, namelijk de beroepsorganisatie van interieur- en vastgoedstylisten, neemt een mega-stap om te komen tot professionalisering van haar achterban. En in alle bescheidenheid heb ik, heeft VastgoedPRO, daar de afgelopen 12-18 maanden een steentje aan mogen bijdragen.
Pro
Mag ik u even op weg helpen? CRISP heeft circa 315 leden, vrijwel allemaal mannen en vrouwen die zeer professioneel bezig zijn met het vak styling. Interieurstyling of verkoopstyling. Maar in hun vakgebied zijn circa 4500 inschrijvingen bij de KvK, van een variërend niveau. Van toppers die wereldberoemd zijn tot prutsers die maar wat rommelen. Ik hoef u niet de vergelijkende getallen inzake makelaars te vertellen, deze zijn u wel bekend.
Inzicht
Net als bij makelaars, mag een ieder zich stylist noemen. En net als bij ons… zie boven, van pro tot prutser kom je tegen. En in hun vakgebied zijn mannen en vrouwen opgestaan die op komen voor de kwaliteit van het beroep. Dat siert, dat is goed. En deze groep heeft gezegd, dat alleen lidmaatschap niet genoeg is. De lat moet hoger, de lat kan hoger. Er moet een register komen om de echte professional zich te laten onderscheiden. Het Keurmerk Stylisten. Van de CRISP leden heeft circa 95% aangegeven een kwaliteitsregister belangrijk te vinden. En van de leden heeft circa 75% aangegeven zich ook te willen kwalificeren voor dit keurmerk. Ik zeg top!
Ontwikkeling
Sinds ongeveer een maand of 18 mag ik aanschuiven aan de overlegtafel over deze ontwikkeling. Zoals gezegd in een bescheiden rol, samen met een NVM collega, samen met een VastgoedCert afgevaardigde, samen met andere ‘experts’. En na al deze maanden overleg was er gisteren de lancering van het Keurmerk Stylisten, de Kick Off.
Opkomst
Verwacht was dat er iets van 50 mens afkwamen op deze kick-off. Niets was minder waar. Meer dan 200 mensen waren aanwezig, het puilde uit. Mannen en vrouwen die echt van mening zijn dat een Vastgoedstylist, een Interieurstylist er toe doet. Ik deel die mening. Een makelaar wordt meer en meer een regisseur die de controle voert over een verkooptraject. Die de juiste mensen inzet om zijn opdrachtgever optimaal te bedienen. Verkoopstylisten hebben de kans hierbij een belangrijke rol in te nemen. Maar dan wel op een voorwaarde: professioneel en vakbekwaam. Geen huisvrouwen geleuter, geen gepruts. En dat is nou net de groep die bij deze kick-off bijeenkwamen: om hun steun te geven aan dit initiatief.
Verwachtingen
In de aanloop hebben we het gehad over hoeveel stylisten we verwachten die zich willen kwalificeren voor dit keurmerk. 25 per jaar, 30? Misschien vijftig? Gisteren staken bijna 100 stylisten de hand op om aan te geven dat ze zich begin volgend jaar willen laten certificeren. Omdat ze hun vak serieus nemen, omdat ze er toe doen, omdat ze professional zijn. Dat stemt hoopvol, dat is goed. Let wel, voor stylisten begrip betalen ze een vermogen om zich te kunnen laten certificeren, alleen al het certificeringsexamen kost €700.
Toekomst
Vele van u, makelaars, hebben opgetrokken wenkbrauwen bij het fenomeen verkoopstylist. Een huisvrouwtje die een stoeltje verplaats en een kussentje neerlegt. Die opgetrokken wenkbrauw is terecht. Binnen deze groep ziet men dat zelf ook: hobbyisten. Daar zit het vak niet op te wachten. De afgelopen maanden heb ik kennis mogen maken met professionals. Die u als makelaar kunnen ondersteunen in uw succes, die u beter kunnen laten functioneren en meer en sneller kunnen laten verdienen.
Keuzes
Binnen onze markt maken wij ons zorgen om jan en alleman die zich maar makelaar noemt. U ergert zich daar aan, ik nog meer. Prutsers en Pro’s. Wij zijn de club van de Pro’s, VastgoedPRO. Dus als er binnen een aanpalende groep een richting is die hetzelfde onderkent en hierop op acteert: chapeau! Ik voel er dus heel veel voor om VastgoedPRO georganiseerde makelaars aan te bevelen alleen te werken met Keurmerk Stylisten, die bewezen hebben aan het certificaat van vakbekwaamheid te voldoen. Ik ben daarom dan ook vereerd om zitting te mogen nemen in de beoordelingscommissie, samen met een NVM collega, samen met een VastgoedCert afgevaardigde, om toezicht te houden op het kwaliteitsniveau. De markt heeft behoefte aan kwaliteit, uw opdrachtgever ook, u ook! Ik zie dan ook uit naar de eerste certificering van een stylist in het kader van het Keurmerk Stylisten!

Ed

Top der Toppen

2011-12-12T17:59:00.001+01:00

Vorige week donderdag en vrijdag waren er de toppen der toppen, waarbij het overigens wel leek alsof het toppen regende. Van het redden van Euro’s tot het redden van klimaten, overal werd getopt. Zo niet getobd. Ik weet niet of u de Eurotop heeft gevolgd en het politieke steekspel wat er daarna in de BV NL zich afspeelde, maar het was een boeiend geheel.
Fase I
Als eerste wordt er donderdag eind van de middag “gelekt” dat er in NL nog eens tussen de 4 en 10 mia euro extra moet worden bezuinigd. Gelekt tussen haakjes, want dit scheen rechtstreeks vanaf verschillende ministeries te komen. Waarna bewindslieden konden melden dat er gewacht moet worden tot het CBS in P2/12 komt met meer data, tot die tijd was niets zeker. Vanaf dit moment kon de rituele paringsdans beginnen. (Even voor uw beeldvorming, uitgaande van 16 mio inwoners komt 10 mia euro bezuinigen neer op €625 per persoon, zo een €2500 voor de familie van de Bijl. Hatseflats, hier met uw knip, naast datgene wat we al inleveren komt dit er nog bij. Welja, waarom ook niet?)
Fase II
Op donderdag avond en vrijdagochtend buitelen de politici zich over elkaar heen om te oreren hoe dit moet worden gerealiseerd. De P-squad (Plasterk en Pechtold), D66 en PvdA laten geen microfoon ongemoeid om te concluderen dat de enige oplossing is het aanpakken van de hypotheekrente aftrek. Pas later op vrijdagmiddag voegen de SP en GL zich hierbij, zodat de boodschap frequent en vanuit meerdere kanten wordt. Herhaling en variatie op een thema, de kunst van de ware spindoctor!
Fase III
Op zaterdagochtend en ook later op de dag komen de beschouwingen, elke omroep vanuit zijn eigen kleur, al dan niet gesubsidieerd met belastinggeld of reclamegeld. Wel van wezenlijk invloed op de boodschap overigens. De VARA leeft toch in een andere wereld dan BNR of WNL. Ik mocht zelf al vroeg naar Radio 1 luisteren, de TROS, deze was vrij objectief inzake de EU top en meer gefocussed op de gevolgen van het Engelse isolement. Maar ook daar kwam het H-woord ter sprake. De naïeve luisteraar zal inmiddels toch wel aan het twijfelen zijn gebracht over wat er volgend jaar gebeurt met zijn maandelijkse teruggave zo rond de 15e van de maand.
Fase IV
De tussentijdse apotheose komt zaterdagavond, als het CDA via mastodonten laat weten dat niets meer onbespreekbaar mag blijven, geen taboe onbenoemd. Maar ook VP Verhagen die zich als zodanig eerder uitliet namens de Ministerraad. Met de bijna climax op zondagochtend, VVD coryfee Nijpels bij Eva Jinek in Jinek op Zondag in de aanloop naar de top: ook deze toonaangevende VVD’er vind dat de HRA niet langer taboe mag zijn en bespreekbaar moet worden.
Fase V
De climax. De uitkomst van de strategie, het pareren en de staatsman benadering: Minister JK de Jager in gesprek met Peter van Ingen bij Buitenhof, die wijze woorden spreekt. Ja, alles moet besproken worden en ja, wat Verhagen heeft gezegd is correct en ja, ook de HRA hoort bij de onderwerpen die besproken moeten worden. Waarna van Ingen probeert de Jager te onfrustselen dat het uit en over is met de HRA. Maar dan slaat de Jager keihard toe, in een paar zinnen. 90% van de huizenbezitters zijn werkenden, deze mensen geven geld uit en zijn van essentieel belang voor de economie. De HRA aanpakken lijkt aantrekkelijk, maar zal de schatkist waarschijnlijk niet zo heel veel opleveren. Dat zal hooguit een lastenverzwaring zijn voor werkende burgers, maar niet zo veel opleveren. Veel meer winst valt te halen uit de arbeidsmarktsituatie, het ontslagrecht, de uitkeringen, de WW. Daar kan winst worden geboekt, dat kan geld opleveren. En ik weet niet of u het zag, maar van Ingen wist totaal niet hoe te reageren. Hij probeerde het nog een keer via een omweg, maar de Jager was klip en klaar: bij de HRA valt weinig te halen, bij de WW veel meer. Lastenverzwaring voor de burgers versus inkomsten voor de overheid. Boem.
Fase VI
De aftermatch. Denkt u nou echt dat de politieke partijen zo heel erg scherp zitten op de HRA om staatshuishoudkundige redenen? Welnee! Wat men probeert is een verkiezingsbelofte te breken die keihard door CDA en VVD zijn gemaakt. Waar de PVV keihard voor staat. Door daar maar continue op in te spelen, door een wig te drijven, probeert de oppositie het kaartenhuis aan het wankelen te brengen. Als aasgieren wordt er geklapwiekt boven het kabinet, zoekend naar een achilleshiel. Momenteel de HRA. Het lukt echter niet. De PVV zou bijvoorbeeld vol kunnen inzetten op de ontwikkelingsgelden, een cashburn naar corrupte regimes en het toonbeeld van linkse hobby’s in hun ogen. Maar dat doen ze niet, dat wordt achter de hand gehouden. Zolang de gelederen gesloten blijven, wordt de troef niet uitgespeeld.
Fase VII
Hier zet ik een pils op. Vanuit het kabinet komt straks het bericht dat er vele scenario’s inzake de HRA zijn besproken en doorberekend. Dat er op dit moment, gezien de marktomstandigheden, er te weinig winst kan mee worden geboekt en dat andere scenario’s prioriteren. Mogelijk een aanscherpinkje hier, een commissietje daar. Maar de frontale HRA coup na deze top de toppen is gepareerd. Maar wel een fantastisch schouwspel, politieke doctrine van de bovenste orde.

Ed

Dagje uit

2011-12-09T17:51:00.001+01:00

Een dag per jaar gaat ondergetekende een dagje op stap met de verschillende besturen om de samenwerking en de cohesie ook eens in een niet zakelijke sfeer te beleven. Vandaag is zo een dag. Architectonische stadwandeling door Middelburg, karten over twee heats (3e geworden, brons!). Over 45 minuten volgt een bierproeverij, diner en aangenaam verpozen. Ondanks alle bezuinigingsperikelen en gemorrel over de HRA vandaag dus geen blog.
TGIF!
Ed

Woningportals

2011-12-08T17:32:00.001+01:00

Vanmiddag mocht ik de middagboterhammen delen met de directeur van een van de grote woningportals en bespraken we de markt en dat wat er op de markt gebeurt. Zo tegen het eind van het jaar kom je dan al snel terecht op terugkijken. Als je eens terugblikt wat er de laatste vijf jaar is gebeurt, dan zie je toch wel een slagveld.
Spelers
Zo rond 2007-2008 waren de woningportals uitdagende business mogelijkheden, voor zowel uitgevers als voor mediabedrijven als voor geldverstrekkers. Het aanbod van portals was groot en divers. Moviq was actief aan het worden, Dimo was aan het werk. Huislijn, Funda, Marktplaats, Woonkrant, Jaap, Zoekallehuizen, noem maar op, een scala aan aanbieders. Naast natuurlijk ook nog locale aanbieders, waarvan bijvoorbeeld Woonpleinlimburg een mooi voorbeeld is.
Vroeguh
Dat waren nog tijden, portals waren toen nog graag bereid om geld te betalen om jouw aanbod te mogen plaatsen. Bedragen tot een euro per pand werden zonder blikken of blozen afgetikt. En er ging geen week voorbij zonder dat er bij ons aangebeld werd door een nieuwe initiatiefnemer die het dekbed wel eens zou opschudden en de markt zou veranderen. Er is voor miljoenen in dit segment geïnvesteerd en als je nu, een paar jaar verder, kijkt wat er over is, is dat behoorlijk schraal geworden.
Aanbod
Eigenlijk zijn er vandaag de dag nog maar drie aanbieders voor particulier woningbezit: Huislijn, Funda en Jaap. Al die andere partijen zijn out of business, hebben hun focus verlegd of hebben een marginaal bestaan. En voor de overblijvers is er sprake van druk op de inkomsten. Daar waar voorheen bannering en lead generation een sterk verdien model betekende, is dat ook verleden tijd en staat dat sterk onder druk
Marktverdeling
En doordat de gehele woningmarkt onder druk staat, hebben makelaars ook weinig te besteden aan promotie via websites van hun objecten. De inkomsten staan zwaar onder druk, dus idem dito met de uitgaven. Oorzaak en gevolg. Alle drie de partijen hebben een bewezen positie op dit moment, met elk een iegen propositie. Huislijn is uniek doordat het de enige is die echt met goed kwalitatief aanbod werkt. Geen spidering, geen rommeltje met verschillende soorten en nivo’s van aanbod. Jaap onderscheidt zich door nieuwe initiatieven en innovaties. En Funda, hoewel op kwaliteit steeds minder klantvriendelijk en voor consumenten onbegrijpelijk qua aanbodproposities en meer en meer defensief, is nog steeds de absolute marktleider qua bezoekersaantallen
Moervast
Het gevolg is wel dat ook deze markt behoorlijk op slot zit en niet echt evolueert. Goed was dus om vandaag te horen dat met een partij we een experiment gaan doen om te kijken of een extern portal niet een kostenplaats, maar een verdienmodel kan worden voor makelaars. Ik zag een goede propositie, die een geringe investering vraagt, maar al snel kan zorgen voor additionele inkomsten. Wij gaan dit eens verder uitwerken en deze maand de eerste stappen nemen naar een pilot studie in de markt, maar eens kijken wat we hier mee gaan bereiken.

Ed

Georganiseerde misdaad

2011-12-07T21:48:00.002+01:00

Ik hoop dat u gisteren mijn blog hebt gelezen, zodat u dit relaas kunt duiden. Uiteraard bent u van onbesproken gedrag, dus de volgende scenario’s zijn niet op u van toepassing. Dus alles wat ik schrijf gaat over anderen, ik zet mezelf maar eens neer als gefingeerd persoon. Wat zou ik zelf doen? Moeilijk? Makkelijk?
Het café
Als geen ander ben ik het vorbeeld. Bijna vijftig en helaas niet het uiterlijk van George Clooney. En ook niet de middelen van Belusconi. Ik zit daar aan de bar en een mooie, nee echt, echt bloedmooie meid, eind 20, komt naast me zitten en smult van mijn verhalen en het gesprek wat ze zelf begint. Wat denk ik, wat doe ik? Ik ben gevleid, ik ben de man. Als snel giert het testosteron door de aderen. Alle signalen staan op groen. Wat nou midlife crisis, wat nou vijftigers dilemma? Zie je wel, wij oudere mannen zijn boeiend voor jonge meiden, denk ik. En van het een komt het ander. Wat doe ik dan?
Het huurpand
Een standaard pandje, al meer dan een jaar te koop, loopt maar niet. Geen bezichtigingen, niets. Dan komt er een stelletje en wilt het huren voor drie tot zes maanden, tot hun huis klaar is. Nieuwbouw gekocht, eigen huis net verkocht en moet opgeleverd worden. Dus even een tijdelijke oplossing nodig. Als ze dat pandje nou huren, zes maanden vooruit betalen en de kosten voor GWL ook alvast aftikken, en mij als makelaar bieden ze €1000 voor mijn inspanning, wil ik dan helpen? Terwijl de hele markt op z’n kont ligt, wat doe ik dan?
Het aantrekkelijke aanbod
Ik heb mijn huis te koop staan voor €325.000, oplevering in overleg. Strak in het pak benadert een man mij, buiten de makelaar om. Wanneer ik het wil verkopen? Nou ja, ik heb zelf nog niets, dus nu verkopen, opleveren over drie maanden lijkt mij redelijk. Hij biedt mij €450.000 cash als ik volgende week wil opleveren, hij zit in de auto handel en daar gaat nu eenmaal alles cash. Alles met de notaris moet ik zelf maar regelen. Wat doe ik dan?
De handtekening
Een kantoorpand, waarvan ik niet weet wat het is, ik als taxateur. Komt een accountant bij mij met verhuurcontracten en inkomsten, namens een investeerder. Moet verhandelt worden en er is haast bij, omdat het om een buitenlandse ingezetene gaat die alleen tot morgen in Nederland is. De taxateur die de deal zou doen had het rapport al opgemaakt, maar heeft een acute blinde darm ontsteking en wordt op dit moment geopereerd. Maar het rapport moet vandaag getekend worden ivm constructies. A1 top locatie, super verhuur contracten, maar de betreffende taxateur kan niet tekenen, maar heeft naar mij verwezen. Okay, een BOG taxatie waarvoor normaal €5800 zou worden betaald, maar als ik nu teken tikken we het dubbele af, zonder factuur en betalen we cash. En als ze vaker met me mogen samenwerken gooien ze er nog eens €5000 boven op als teken van vertrouwen. Bijna €17k....Wat doe ik dan?
Productie
Ik zit op een(alweer) rustige ochtend in mijn kantoor en een tweetal heren komt bij mij op bezoek. Nog geen 30, strak in het pak, fors in de gel van het achterovergekamde haar. Links een pak papier, rechts een koffertje. Links 50 volledig ingevulde taxatierapporten met een blanco stippellijn, waar alleen naam, RMT nummer en handtekening hoeft te worden geplaatst. Rechts een koffertje met €500.000 cash. Wat doe ik dan?
Casuïstiek
Beste collega’s, waarde dames en heren. Bovenstaande is geen fictie. Bovenstaande is wat nu, as we speak, gebeurt in de onroerend goed markt. Uw en mijn markt. Makelaars worden gechanteerd met foto’s van sexuele escapades met hoeren, terwijl ze dachten een leuke meid te ontmoeten. Makelaars worden verleid panden te verhuren voor wietplantages, zonder dat ze het weten. Uw opdrachtgevers krijgen geld aangeboden, cash, om te verkopen, witwassen! Taxateurs krijgen bedragen geboden die reëel lijken, gezien de tijdsdruk. Taxateurs krijgen bedragen geboden die niet te verwerpen zijn, als je niet juist in je vel zit.
Twijfel
Mocht u nog denken dat het meevalt, vergeet het. naar verwachting wordt er per jaar in Nederland, het land bij uitstek, tussen de 18 en 30 miljard (!!!) crimineel geld wit gewassen, voornamelijk via de onroerend goed sector. Uw markt, mijn markt. Let wel, de BV Nederland moet volgend jaar 17 miljard bezuinigen, dat is in 1 tel opgelost. En hallo, hoort u dit: uw en mijn markt!
Opsporing
Wij spraken vandaag met rechercheurs van de Criminele Inlichtingen Dienst die hier dagelijks mee te maken hebben. Die gaven aan onze leden een boeiende lezing. Rechercheurs voor wie bovenstaande zaken business as usual zijn, die ze met ons willen delen. De echte spannende gevallen houden ze nog even voor zich. De CID komt hierover graag in gesprek met ons. Met u, met uw collega’s. VastgoedPRO is hierin graag een doorgeefluik, als beroepsorganisatie hebben wij hierin een verantwoordelijkheid. Wilt u iets kwijt? Laat het weten, dat is wat de CID ons vandaag meegaf, bij voorkeur anoniem! Contact de CID, contact ons. Maar doe niet niets!
Ed

ALV

2011-12-06T20:42:00.001+01:00

Morgen vergadert VastgoedPRO, dan vragen we onze achterban om bij elkaar te komen en met ons mee te denken over de komende maanden. Wij zijn een vereniging, dat betekent dus dat de leden in principe bepalen wat er gebeurt. Daarvoor ben je een club. We houden onze Algemene Leden Vergadering.
Beleid
Ik weet niet of u lid bent van een club, ik verwacht het wel, omdat dit blog eigenlijk gericht is aan mijn achterban, onze leden. De meeste verenigingen hebben wat hobbels te gaan. Inzet van vrijwilligers en betrokkenheid van de leden. Laat dat nou net iets zijn wat wij niet hebben. Wij zijn een club van en voor de leden, dat koesteren we. Als organisatie hebben we de laatste maanden een groot beroep gedaan op de leden.
Bijeenkomsten
In het derde kwartaal hebben we bijna 50% van de leden mogen ontmoeten en spreken tijdens regionale bijeenkomsten. Daarna organiseren we NSM6, waar we ook bijna 40% van de collega’s hebben mogen ontvangen. En vervolgens houden we een ALV, een vergadering
Boeien
Vele mensen denken altijd dat dit een plichtmatig nummertje is. Als ik mijn collega directeuren van verenigingen hoor, uit allerlei verschillenden beroepsgroepen, is men blij met 5% opkomst bij een ALV. Ik ben lid van de beroepsorganisatie van verenigingen, VPN / Vereniging Professionals Nederland en verneem wat mijn collega directeuren meemaken. Zo niet bij ons. Morgen ontmoeten we bijna 25% van de leden, ook in de voorjaarsvergadering hadden we zo een opkomst. Men komt massaal langs. Dat is bijzonder.
Agenda
Morgen gaan we spreken over beleid voor 2012, over kosten, over speerpunten, maar ook over wat leden bezighouden. Ik ben verheugd over het aantal leden wat de moeite neemt om stukken in te sturen, om te bespreken . Nooit eerder maakt men daarvan zoveel gebruik als nu. Dat toont betrokkenheid, dat is een signaal dat men bezig is met een club. Niet dat het allemaal brieven met complimenten zijn, nee, kritische stukken en persoonlijke problemen die men deelt met de rest van de leden, het bestuur en de organisatie.
Uitkomst
Een ALV is natuurlijk geen pagina in de krant met Ingezonden Stukken, dus niet alles wat leden verwachten of wensen kan uitgevoerd worden. En wettelijke en juridische bepalingen zijn van invloed op wat wel of niet ter tafel kan komen, maar het is bemoedigend om te zien dat makelaars en taxateurs bezig zijn met hun maatschappelijke context waarin ze acteren. Dat stemt hoopvol.
Afsluiter
En ik berichtte u in dit feuilleton al eerder dat vanuit Opsporing, vanuit de Criminele Inlichtingen Dienst, er behoefte is aan relaties en contacten met professionals in het vastgoed. Morgen mogen wij niet alleen rechercheurs vanuit de CID ontvangen als presentator en moderator van een discussie, er komt zelfs een afvaardiging van leidinggevenden vanuit de CID mee. Dit, omdat ook op strategisch niveau men ons graag als gesprekspartner ontmoet. Met maar liefst vijf man sterk komt men in discussie met ons om samen te kijken wat vastgoedprofessionals en criminaliteitsbestrijders samen kunnen doen om te werken aan een betere wereld. En daar ben ik best wel trots op. Dus voor mijn collega’s, mijn leden zeg ik: tot morgen, ik ontmoet u graag!

Ed

Marketing en meer

2011-12-05T21:43:00.004+01:00

Een van de dingen die mijn baan zo uniek maakt, zijn de mensen die ik mag ontmoeten. Hoewel de inhoud van mijn functie ook al een variëteit heeft die ongekend is, is de externe exposure echt bijzonder. Vandaag mocht ik een uitgebreide discussie voeren met, in mijn ogen, toch wel een van de grondleggers van verandering in onze markt op marketing – en communicatiegebied.
Leerzaam
Mijn integriteit gebiedt mij geen details te geven, maar de afgelopen vijf a tien jaar heeft vrijwel alles wat u doet in uw vakgebied in het teken gestaan van deze grondlegger. Maar daar ging het niet om. In ons gesprek ging het al snel om de verhoudingen binnen ons vakgebied en dan niet zo zeer op individueel niveau. Nee, wat gaat er op macro gebied gebeuren, hoe gaan marktpartijen zich tot elkaar verhouden.
Confrontatie
In feite werd bij mij de vraag neergelegd hoe ik als positionering, als merk, ik VastgoedPRO zie in 2016. Mjammie denk ik dan, daar heb ik wel een visie op. Want dan vraag je eigenlijk naar het bestaansrecht van ‘ons soort’ organisaties.
Helderheid
Laat ik als eerste duidelijk zijn. Single issue bewegingen zijn in mijn ogen kansloos. Partij voor de slakken, de 83+ partij, de linkshandige soepeters: allemaal leuk, maar die gaan het niet maken. Succesvolle verenigingen hebben in mijn (bescheiden) ogen één ding gemeen: ze hebben een gemeenschappelijk karakter, een gemeenschappelijk doel. Een verbindend geheel. Solistisch red je het niet. Vaag? Nee, hoor, laat ik het even duiden
Succes
Kijk naar succesvolle verenigingen: ik noem er even twee, HISWA en BOVAG. Brede partijen en 0.0% single issue. HISWA komt op voor jachthavens, botenbouwers, waterfietsverhuurbedrijven en duikverenigingen. BOVAG komt op voor auto –dealerbedrijven, fietshandelaren en rijscholen. Toch niet echt uniformiteit. Maar beiden hebben een verbindende factor. De HISWA: water! De BOVAG: mobiliteit!
Minder succes
Waarom zijn dezen succesvol? Omdat ze een bedrijfstak vertegenwoordigen, een gemeenschappelijk belang. Waarom zijn sommigen minder succesvol? Omdat ze een bedrijfsonderdeel vertegenwoordigen, een separaat belang. Hoe hard het oordeel ook, traditioneel vertegenwoordigen makelaarsverenigingen een separaat belang. Een one issue partij. De partij voor de slakken. Met de fusie van LMV en RVT zijn wij met VastgoedPRO hier van afgestapt. Als eerste zet. Natuurlijk veranderd daarmee het palet niet, maar het is wel een eerste stap. Ons belang? De Vastgoedprofessional. De verbindende factor: Vastgoed! Primair, de makelaar en de taxateur! De professional.
Marketing
En als je die exercitie met een marketeer doet, dan zie je leuke gedachten. Kan je nog als makelaars c.q taxateurs branche organisatie op termijn overleven? Of zelfs, zoals wij, als beroepsvereniging? Terwijl iedereen om je heen de krachten bundelt in de breedte? Gaat dat lukken? Volgens mij niet. Binnen onze beroepsgroep is behoefte aan eenduidigheid. Een beroepsbelang, een bedrijfsbelang. Een makelaar van NVM heeft hetzelfde belang als die van VBO als die van VastgoedPRO: beroepsbelang en bedrijfsbelang. Als een VBO organisatie er voor zorgt dat een NVM kantoor morgen beter kan functioneren, weigert die dat dan? Onzin! Als wij een VBO makelaar morgen meer kennis kunnen bijbrengen, zegt die dan: dat wil ik niet? Welnee! Als een VastgoedPRO collega een pand kan verkopen dankzij een NVM iets, zegt deze dan: doe maar niet? Nonsens, dat weten we allemaal. Het gaat niet om de tent, het gaat om de vent. De professional staat centraal, niet zijn organisatie.
Meer marketing
En dat wordt leuk als je met marketeers daar over gaat praten. Want binnen verenigingen gaat het nog steeds te veel over de one-issues. De eigen belangen. Dat duurt nog even, nog een jaar of twee. En dan gaan we kijken naar een groter geheel. En dat hoeft niet per sé te zijn binnen de bestaande clubs, dat zou zo maar eens veel verder kunnen gaan. Want marketing is het domein van de klantenbehoeftes. En die laten zich niet remmen door bestaande structuren. Of doet u dat wel? Tijd om de ramen open te zetten, pak de trekker en haal de mist weg!

Ed

De taxateur als reddende engel?

2011-12-02T17:16:00.001+01:00

Vanmiddag werd ik gebeld door een alleraardigste journalist van de Pers, die mij toch even op het verkeerde been zette. Wat ik vond van de nieuwe strengere taxatieregels en waarom die er gekomen zijn. Oh jee dacht ik, ik heb even niet opgelet en waarschijnlijk wat gemist. Welke nieuwe taxatieregels. Nou wil je niet direct voor dom doorgaan, dus probeerde ik boven water te krijgen wat er precies werd bedoeld met “de nieuwe strengere regels”
Nuance
Nou, die in het persbericht staan. Het wordt dus nog erger, want ik heb eigenlijk vandaag een vrije dag, dus ik dacht Ben ik een dag er niet….. Het bleek dus te gaan om de nieuwe taxatienormen per 1-1-2011, niet echt schokkend nieuws. Wel ontspon er een goede discussie, waarbij de journalist eigenlijk ‘de taal van het volk’ sprak.
Inhoud
Wie bepaalt nou die regels? Wie controleert dat eigenlijk? Wat is nou eigenlijk de waarde van een taxatie? Eigenlijk hele wezenlijke vragen en zo voor de hand liggend dat wij er niet eens bij nadenken. Maar de doorsnee consument heeft echt geen idee. Want dat taxeren, was dat nou echt wel nodig? Want de uitkomst van het taxatierapport kwam toch altijd overeen met de vraagprijs? Dus dat stelt toch niets voor?
Proces
Probeer dan maar eens, zonder een hoorcollege te houden, uit te leggen hoe de marktprijs wordt bepaald en wat de de waarde van de taxatie, in dat hele proces, is. En dat natuurlijk, zolang de vraagprijs in overeenstemming is met de getaxeerde waarde, het allemaal koek en ei is. Maar het wordt pas spannend als dat niet overeenkomt.
Mismatch
Want gesteld werd wel dat als de taxateur niet op de juiste waarde kwam, dat dit toch we erg vervelend is en niet zo best is. Is dat wel zo? Is dat juist geen perfect werk van de taxateur? Stel even een vergelijke met een auto die naar een APK keuring moet.
Afgekeurd
U komt in de middag de heilige koe weer ophalen en wat blijkt? Remkabels zo goed als doorgesleten, nog 1 of 2 keer stevig remmen en ze knappen, met alle gevolgen van dien. Repareren die handel, bloedlink en de AKP keuring is negatief. Wat doet de consument dan? Scheld die de keurmeester uit en weigert de rekening te betalen? Nee, die is dolblij dat dit tijdig wordt bemerkt, een ramp is voorkomen, met alle gevolgen en leed van dien.
Taxateur
En de taxateur die fors afwijkt van de waarde die betaald moet worden omdat dit geboden is? Die behoed de consument van een financiële ramp, deze wordt voorkomen met alle gevolgen en leed van dien. En welk lot is de taxateur zijn of haar deel? U weet dat uit uw dagelijkse praktijk!
TGIF,

Ed

Huurmarkt

2011-12-01T17:52:00.001+01:00

Ik zie links en rechtsberichtgeving voorbij komen over makelaars die actief zijn op de verhuurmarkt. Van een voor mij onbekend persoon kreeg ik zelfs een uitspraak van een rechtszaak in deze toegestuurd, die van toepassing is op dit gebied. Ik lees oproepen om te komen tot belangenbehartiging, regulering, interveniëren, noem maar op.
Kluwen
Ik probeer deze kluwen te ontwarren en helder te krijgen wat nu het echte probleem is en wat er verwacht wordt. Als ik het allemaal lees valt het me op dat Jan en alleman maar hierover tweet en bericht zonder dat er ook maar een lijn in zit. Ik zie dat wij, VastgoedPRO en de andere organisaties opgeroepen worden om in actie te komen, maar waarmee? Waarover? Dat we geen actie ondernemen, maar waarop? Dat belangen niet worden behartigd, maar welke belangen?
Duister
Mogelijk mis ik iets, maar in Vastgoedactueel stond hier ook een berichtgeving over. Ook hier weer gemeld dat belangen niet goed worden behartigd. Vreemd vreemd vreemd. Volgens mij is verhuur gewoon een van de diensten die een makelaar kan aanbieden, niet iedereen wil dit, maar het kan. Hele organisaties zijn hier zelfs groot mee geworden, denk aan Direct Wonen. En elke consument die huurt of elke opdrachtgever die wil verhuren, kan zelf kiezen met wie hij of zij in zee gaat. En voor verhurende makelaars zijn er naast VastgoedPRO meerdere belangenorganisaties, die ook de kwaliteit van de dienstverlening borgen.
ACV
In de Algemene Consumenten Voorwaarden, zoals overeengekomen in SER verband tussen VEH en Consumentenbond enerzijds en VastgoedPRO en NVM anderzijds staat huur gewoon opgenomen. Is er sprake van een nakomingsgarantie indien er sprake is van schade tot €10k en zelfs onbeperkt voor de courtagekosten. En ook in de bedrijfsmatige voorwaarden is aandacht voor dit fenomeen, als de verhuur vanuit de professionele kant komt.
Borging
Dus volgens mij zijne r zat randvoorwaarden voor partijen die willen verhuren. Er zijn Geschillencommissies, er zijn bindende voorwaarden, de brancheorganisaties kunnen dienen als keurmerk en elk aangesloten lid heeft een beroepsaansprakelijkheidsverzekering. Het is dus uiteindelijk aan de verhuurder om te kijken waar hij of zij voor kiest.
Boerenverstand
Volgens mij heb je namelijk als verhuurder zelf ook verantwoordelijkheid. Als ik besluit om met een schimmig bureautje in zee te gaan of überhaupt geen onderzoek doe naar wie ik inschakel voor verhuur van mijn pand, is dan de branche slecht geregeld? Nee, net als bij aankoop, net als bij verkoop heb je als consument zelf ook verantwoordelijkheid. Dien je natuurlijk wel te checken met wie je in zee gaat. En kijk je alleen maar naar de kosten en verder niets, doe je geen recherche en geen navraag, tja, dan kan je op een dag inderdaad groeiende flora en fauna in je verhuurde pand tegen komen. Maar om nou te zeggen dat de markt dus een probleem heeft? Dat is mij nog steeds niet duidelijk.

Ed
jurisprudentie verhuur

En nog meer keuzes

2011-11-30T17:54:00.003+01:00

Gisteren deelde ik met u het model van Duvekot c.s. waarin de makelaar toch meer en meer gevraagd wordt om binnen zijn bedrijfsvoering een keus te maken. Je zult aan de consument duidelijkheid moeten verschaffen waar je voor staat. Vlees of vis, maar wees duidelijk. Je kunt niet alles tegelijk zijn. Kameleons zijn prachtige dieren, maar hun voordeel is ook hun grootste nadeel. Ze zijn onzichtbaar en verdwijnen, gaan op in hun omgeving.
Modellen
U kunt er voor kiezen om dealmaker te zijn. Maar dan moet dit ook waarde krijgen voor uw opdrachtgever. U verleent dan in feite een product op het gebied van Financial Risk Management. De andere keus is dat u procesbegeleider wordt. Uw dienstverlening wordt dan in feite een Convenience Product. U neemt bepaalde zorgen uit handen van uw opdrachtgever.
Profiel
Maar ook binnen dit model zal u een heel duidelijk propositie aan uw opdrachtgever ten toon moeten spreiden. Wat is dan uw Convenience Factor? Wat is uw toegevoegde waarde. U zult dit heel duidelijk moeten kunnen definiëren bij uw opdrachtgever, zodat die wel gek is om geen gebruik te maken van uw diensten.
Onderscheid
U zult een dienst moeten aanbieden, waaruit blijkt dat u iets kunt, wat uw opdrachtgever zelf niet kan. Of wat deze zelf niet wilt. Of u doet iets sneller, beter, mooier. Of u weet iets wat een ander niet weet. U heeft ergens toegang toe wat een ander niet heeft. Kortom, u zult moeten excelleren op één van de drie volgende onderdelen:

Kennis,
Kunde,
Service.

En dan bij voorkeur nog in een gecombineerde matrix. Natuurlijk is de deal een onderdeel van uw proces, maar u bent niet de keiharde dealmaker. Nee, u bent de procesbegeleider.
Verdienmodel
Wat er mooi is aan dit model, is dat het u ook een ingang geeft tot een ander verdienmodel. Want het traditionele courtagemodel is echt niet duurzaam dan wel toekomstbestendig. Nee, als u de deal loskoppelt van uw dienstverlening, gaat uw verdienmodel vanzelfsprekend ook niet gekoppeld worden aan de deal. Nee, aan uw Convenience Product. Zie uzelf als de huisarts, letterlijk en figuurlijk
Ziek
Als u bij uw huisarts komt, betaalt u dan pas als u beter bent? Betaalt u de aptoheek pas als de pillen werken? Als u een advocaat inschakelt, betaalt u dan pas als de rechtszaak gewonnen is? Als u bij de AH de kassa passeert, betaalt u pas als de biefstuk in de pan glijdt? Nee natuurlijk niet. Ook u gaat gewoon factureren op basis van verleende diensten.
Weerstand
En ja, natuurlijk denkt u, dat wil de consument niet, die is niet bereid om dat te betalen! Oh nee? Wel eens van Makelaarsland gehoord? Weet u wanneer de consument daar €795 aftikt? Juist. Het is vaak de angst om te vragen om de deal, het is de angst om te vragen om de euro, het is de angst om te verliezen. En ja, misschien verliest u een klant, of misschien krijgt u een opdracht niet. Part of the game. Veranderen gaat nu eenmaal niet zonder pijn.
Keuzes
In de modellen van Duvekot c.s. is sprake van professionalisering van de beroepsgroep. In plaats van een amorfe onduidelijke allesdoener/nietsdoener wordt u e specialist met een heldere propositie. En natuurlijk zijn er mensen die het allemaal onzin vinden. En natuurlijk zijn er mensen die er niet in geloven. Maar kijk eens om u heen en kijk eens welke keuzes u zelf maakt als het gaat om inschakeling van dienstverlening. U kiest net zo als uw klanten. Die willen geen kameleon, die zien ze niet eens.

Keuzes

2011-11-29T20:21:00.005+01:00

Waarde collega,

Als professional bent u elke dag bezig om de juiste keuzes te maken. Niet alleen voor vandaag en morgen, maar ook voor de toekomst. Strategische oriëntatie is u niet vreemd. Vandaag en morgen ga ik even dit pad door het donkere bos van de toekomst met u bewandelen, als u het mij toestaat. Ik loop niet in mijn eentje met u mee, ik doe dit op basis van de visie van de voorzitter van VastgoedPRO, Jan-Kees Duvekot. Ik gebruik in deze zijn modellen, als man met de klompen in de klei weet hij hier mee van dan ik.
Keuzes
Tussen nu en komende manen zult u echt een keuze moeten maken in uw bedrijfsvoering. Een keuze in wat u wilt wezen. Natuurlijk bent u nu al bezig met uw focus op doelgroep, op targetting, op uitstraling, op positionering, op uw concurrentieanalyse en uw prijsstelling. Dat doet u dagelijks. Toch? Maar nu, op de golven van de crisis, wordt het ook tijd om keuzes te maken van uw beleid inzake bedrijfsvoering. Hierbij heeft u, volgens de wet van Duvekot, op dit moment twee modaliteiten. U kiest voor bedrijfsvoering op basis van dealmaking of u kiest voor bedrijfsvoering op basis van procesbegeleiding. Zullen we het daar vandaag en morgen eens over hebben? Vandaag gaat het over het eerste, dealmaking. Wat bent U?
Dealmaker?
U zult in uw propositie naar uw opdrachtgever expliciet kenbaar moeten maken wat uiteindelijk uw toegevoegde waarde is. Dat is nu nog optioneel en wat vrijblijvend, daar komt u straks niet meer mee weg. Uw klant heeft straks een keus. Ik koop het huis zelf, of ik verkoop het huis zelf. Of, ik schakel een makelaar in. Maar wat doet die man of vrouw dan voor mij? Als uw belofte aan uw opdrachtgever is dat u beter kunt onderhandelen, dat u betere resultaten weet te boeken dan een amateur, dan zult u over de brug moeten komen. Toch?
Aandelen
Als u uw aandelen in beheer geeft aan mij, dan garandeer ik u dat ik een hoop lol hebt en u geen resultaat. Verder geef ik geen garanties, als amateur moet u niets van mij verwachten. Schakel ik een professioneel vermogensbeheerder in, dan kan ik op basis van mijn gewenste risicoprofiel wel verwachtingen claimen. De vermogensbeheerder is de dealmaker die een opdracht tot een gewenst resultaat krijgt. Geen 100% garanties, maar hij wordt er wel op afgerekend. Heb ik een heel behoudende strategie: behoudende fee, beheer. U kunt het verder zelf wel invullen.
Makelaar
Of u het nou leuk vindt of niet, of u het er mee eens bent of niet, kiest u ervoor om dealmaker te zijn, te gaan voor de beste prijs voor uw opdrachtgever, dan komt u niet meer weg met vrijheid blijheid. U kunt niet stellen dat u de beste koop of verkoop garandeert, maar als het tegenvalt… dan bent u niet thuis, maar wil wel de jackpot ontvangen qua inkomsten. Duvekot cum suis stellen keihard dat u bij dealmaking akkoord moet gaan met no risk no cure no risk. Wat gaat dit inhouden?
Verdienmodel
U zult uw verdienmodel moeten afstemmen op uw propositie. Als u claimt dealmaker te zijn, zult u uw inkomstenpatroon hier op af dienen te stemmen. Misschien vandaag nog niet, maar u kijkt strategisch naar de markt en bent bezig met morgen. Je komt er niet mee weg om te zeggen dat je de beste deals voor de klant maakt, op basis van vrijheid en risico voor uw opdrachtgever. Met garanties voor u.
Markt
Bij aankoopmakelaars zie je al dat die een deel van de verlaging op de vraagprijs claimen. Ook bij verkoop zal dit gebeuren. U garandeert op enig moment een vraagprijs, wordt die niet behaald? Wie moet er dan risico lopen? De opdrachtgever die vaart op uw advies? Of u met uw grote mond? Put your money where your mouth is? Als u professional bent, als u weet wat de markt is en doet, u zult uw opdrachtgever vroeger of later boter bij de vis moeten geven. In het model van Duvekot is er geen sprake meer van amateurisme en ondernemen op kosten van de klant. U zult garant moeten staan voor de claims die u meent te moeten maken!
Garanties
Laat dat ruimte voor weekdieren en makelaars die niet durven te staan voor hun uitspraken? Duvekot zegt van niet! Je kan niet claimen als makelaar dat je beter aankoopt of verkoopt dan een amateur, zonder daar iets tegen over te zetten. Kan je dat hard maken? Mijnheer, mevrouw, als u via mij, de dealmaker verkoopt of aankoopt, dan krijgt u een betere prijs als dat u het zelf doet. Sta ik daar voor in? Duhhhhh, wat is uw keus qua antwoord? Nee, ik klets maar wat en weet ook niet waar ik het over heb.... Of geeft u boter bij de vis? Dit is waar ik voor sta, dit is wat ik garandeer! Griezelig toch, stel dat u echt afgerekend wordt op uw verhaal? Durft u het aan? Of zijn het mooie praatjes?
Procesbegeleiding
Laten we morgen eens naar de andere kant kijken. Niet de dealmaker, maar de procesbegeleider. En niet direct in de verdediging schieten van wat een onzin verhaal, denk er eens over na. Volgens mij heeft Duvekot namelijk volledig gelijk, ook ik ben namelijk consument. Net als u.
Ed

Belgische makelaars

2011-11-28T17:12:00.003+01:00

Vrijdag jongstleden mocht ik doorbrengen bij onze Belgische collega’s, welke in de Kursaal van het Casino in Oostende hun jaarlijks Vastgoedcongres hielden. Toch wel heel anders dan wij gewend zijn. Als eerste de opbouw en de content.
Toon
In de ochtend waren er een 12-tal inhoudelijke workshops te volgen. In de lijn van de titel van het congres was dit behoorlijk zware kost. Veel op het gebied van juridische zaken en erg veel gericht op de verantwoordelijkheden en de aansprakelijkheden van de vastgoedprofessionals. In de middag was er een inhoudelijk plenair gedeelte.
Claimcultuur
En in dat middag gedeelte werd toch wel het grote verschil tussen de Belgische markt en onze markt helder. Met name ook omdat de bureaucratie en de papierbrij centraal stond. Als eerste de aansprakelijkheid van de makelaar. Stel je vraagt bij de Belgische gemeente formulieren op. Daaruit blijkt dat alles OK is om de verkoop te laten plaatsvinden. Nadat de verkoop heeft plaatsgevonden, blijkt dat er een administratieve fout is gemaakt door de gemeente. De verkoop had niet plaats mogen vinden en de koop moet ongedaan worden gemaakt. Gevolg: koper spreekt de verkoper aan en eist 10% schadevergoeding. Verkoper spreekt de makelaar aan, deze moet die 10% betalen. En de makelaar? Die kan de gemeente niet aanspreken, die is namelijk niet verantwoordelijk voor gemaakte fouten. Kom daar maar eens mee aan bij ons!
Verschillen
Wat viel nog meer op? Het verschil in courtage. Die is gemiddeld zo een 3.65%. En op prijs wordt niet echt geconcurreerd. De soms zotte regelgeving. Zo moet er op een Te Koop bord het EPC attest nummer staan, zeg maar het registratienummer van het Energie certificaat. Stelt u zich eens voor dat u dit op al uw borden moet laten drukken of plakken. Zelfs als het om een appartement op de 4 verdieping gaat, niemand kan het lezen op het V-bord, maar het moet er op staan.
Nog meer
En wat helemaal typisch was, de markt was niet echt slecht. Het marktaandeel van makelaars neemt toe, meer en meer consumenten kiezen voor een makelaar. De prijzen van huizen stijgen nog steeds en het aantal transacties blijft gelijk tot neemt toe. Veel geklaag over de handel hoorde ik dan ook niet. Je zit dus drie uur in de auto en er is sprake van totaal verschillende marktomstandigheden.
Kracht
En wat natuurlijk een groot voordeel is in België is toch wel de eenduidigheid. Men kent een vergunningsstelsel, je moet bij het BIV ingeschreven staan, het Beroepsinstituut voor Vastgoedmakelaars. Geen BIV registratie, geen makelaar. Een gereguleerde markt dus, dat geeft toch wel duidelijkheid en zekerheid voor consumenten. En de vertegenwoordiging, in feite kent men 1 echt sterke beroepsvereniging: het CIB. Door een sterke samenwerking tussen CIB en BIV is er sprake van slagkracht en daadkracht. Wat dat betreft kunnen wij in Nederland toch nog wel wat leren van onze zuiderburen. Door de verbrokkeling die wij hier hebben krijgen we volgens mij minder voor elkaar! Zou dat er iets mee te maken hebben dat de collega’s het daar op dit moment beter hebben dan wij hier?

Ed

NB: meer weten over de congres inhoud van CIB België?
http://www.vastgoedcongres.be/
Gebruikersnaam: van de BijlEd
Wachtwoord: yfBc6qXfdV

Buren

2011-11-24T21:40:00.001+01:00

Collega’s,

Dagelijks horen wij dat Nederland een exportland is en dat wij ons bestaansrecht ontlenen aan het functioneren binnen een internationale setting. Navelstaren is de dood in de pot en zonder een buitenlandse bril zijn wij kansloos. Nederland als exportland. En is er iemand die daar ook maar iets tegen in durft te brengen? Ik denk het niet.
Wij
Maar hoe staat het met ons? Hebben makelaars en taxateurs een internationale bril? Kijken wij over des lands grenzen? Staan wij open voor invloeden van buiten af? Ik denk het niet! In mijn ogen heeft de gemiddelde makelaar dan wel taxateur een natuurlijke habitat die zich afspeelt in een straal van circa maximaal 40 km rondom zijn vestigingsplaats. Daarbuiten is al snel de boze buiten wereld en heeft men niet zo veel meer te zoeken. Of zie ik dat verkeerd?
Verdieping
Is dat een model wat op termijn duurzaam is? Ik denk het wel. Net zo zeer als de lokale huisarts, de lokale kapper en de lokale notaris zijn werkgebied omgrensd ziet, is dat ook het geval voor 95% van de collega’s. Geen goed iets, geen slecht iets, gewoon een feit. Lokale business gebeurt lokaal. Wat is er nou mooier dan zaken doen met mensen die de ‘couleur locale’ weten te duiden. Waar je een klik mee hebt, waar je herkenning en erkenning mee ervaar. Toch?
Oogkleppen
Maar dient men zich daarom af te sluiten van wat er buiten de dorpsgrenzen gebeurt? Neen! Natuurlijk niet. Juist in een lokale positie is kennis van externe ontwikkelingen essentieel. Dat geldt voor u, dat geldt voor mij, dat geldt voor ons allemaal. De Nederlandse woningmarkt, mijn werkgebied, is een lokale markt. De Nederlandsche markt. Maar ook wij, ook ik kijk naar buiten, heb de vensters open staan. Toch?
Buren
Morgen ben ik uitgenodigd bij de jaarvergadering van onze buren, bij het CIB. De Confederatie van Immobiliën Beroepen. Onze Belgische zusterorganisatie. Die vergadert met als thema: Vastgoedinformatie: Rechten – Plichten – Lusten – Lasten. Maar met als onderscore: Hoe ver reikt de informatieplicht van de vastgoedmakelaar? Bezwijkt hij straks onder een veelheid van attesten en documenten? Of komt de overheid de vastgoedmakelaar te hulp en wordt vastgoedinformatie straks betaalbaar, vlug en correct ontsloten? En welke ontwikkelingen mogen we de komende jaren in de wetgeving verwachten?
Boeiend
Ik denk dat dit onderwerpen zijn die ons ook (gaan?) raken. Ik ben daar gevraagd door het bestuur van CIB om aanwezig te zijn. Waarmee ik niets over mijzelf wil zeggen als persoon. Maar wel over ons als organisatie en tevens als markt. Hoe komt het dat verder niemand namens Nederland aanwezig is? Zijn wij alleen maar bezig met onszelf? Waar zijn onze andere collega organisatie? Geen belangstelling? Ik ga morgen graag het gesprek aan met onze zuiderburen. Ik denk dat we die uiteindelijk nodig hebben. Net als de collega’s in het Noorden, Oosten en Westen. We kunnen alleen maar van elkaar leren. En omdat Oostende best wel ver weg is, zeg ik eenmalig voor vandaag, want morgen komt het er niet van:
TGIT!

Ed
Feest bij de buren

Grachtengordel geleuter

2011-11-23T21:24:00.006+01:00

Ik weet niet of u de politiek volgt, of dit uw belangstelling heeft. Ik heb hierbij altijd wel de oortjes gespitst, met name omdat dit rechtstreeks van invloed is op mijn werk, mijn agenda en mijn keuzes. Voor VastgoedPRO is dit van essentieel belang, omdat het hier doorgaans rechtstreeks de belangen van onze leden treft. Gisteren was er “Haags gedoe” over het H-woord, de HRA, de hypotheekrenteaftrek.
Verhoudingen
Opvallend was dat er een discussie tussen 1e en 2e kamer op stoom kwam. In het Nederlandse bestel controleert de 2e Kamer de regering en bedrijft deze politiek. De 1e Kamer houdt zich bezig met de kwaliteitsbewaking van de wetgeving en bedrijft (openlijk) geen politiek. Het is de kamer van reflectie, van bezinning. Wat de waan van de dag in de een drijft, beoordeelt de ander op zingeving en kwaliteit. Zo hoort het, zo is het.
Maar toch
Besloot de 1e Kamer dat er onderzoek moet komen naar de HRA. De bereidheid van het kabinet in deze is echter niet echt aanwezig. Bij de huidige coalitie is dit een onbespreekbaar dossier, waarmee men een verkiezingsbelofte doet standhouden, gesteund door de gedoogkuif. Op zicht moest ik wel lachen om de mening van staatssecretaris Weekers. Een onderzoek? Prima, dan sla ik wel een nietje door de bestaande rapporten en schrijf ik de inhoudsopgave zelf wel. Dat werd niet echt gewaardeerd, maar kom op, blijven lachen mensen!
Christenunie
Maar de CU eiste eerder in een motie toch dat dit onderzoek er komt en schoorvoetend, onder grote politieke druk van de 1e Kamer, gaat de Jager toch aan het werk. Dat is op zicht al vreemd, hier bedrijft de 1e kamer toch keihard politiek! Vanmiddag was mw. Margreet de Boer, senator namens Groen Links te horen in het programma Standpunt NL. Ik schrok toch wel van de uitspraken van dit 1e kamer lid.
Geluid
Let wel, of de HRA een goed of slecht iets is laat ik in het midden. Dat heeft eigenlijk niets met de woningmarkt te maken maar alles met inkomenspolitiek. Het enige wat ik meen, is dat dit niet de tijd is om onrust te kweken. In haar inleiding stelde mw. de Boer ten eerste dat elke Nederlander het er mee eens is dat de HRA geen stand houdt. Nee, natuurlijk is niets voor eeuwig, maar ik kan die mening gewoon niet onderschrijven. Op dit moment kan deze heel goed standhouden en een goede basis vormen voor stabiliteit in de markt.
Verdampen
Maar nog zorgelijker werd het toen ze begon te spreken over de gevolgen van het afschaffen. De positieve gevolgen in haar ogen. De prijzen van huizen zouden fors zakken en dat was geweldig. Duhhhhh???? Hallo, wake up call Groen Links, geweldig? GL is dus van mening dat het verdampen van bezit, van waarde, van opgebouwd vermogen goed is. Dus als we zouden zeggen dat de pensioenopbouw fors afgewaardeerd moet worden en minder waard moet worden, is dat dan ook geweldig? Dat de inflatie het spaargeld tientallen procenten minder waard maakt, is dat geweldig?
Mensen
Als ik zo een mevrouw hoor praten, die ongetwijfeld een riant salaris, pensioen, wachtgeld, onkostenvergoeding en wat bijbanen zal hebben, dan denk ik wordt wakker mens! Je zal maar net vier jaar geleden je huis hebben gekocht en nu moeten verkopen omdat je ontslagen bent. En blijft zitten met een restschuld van enkele tienduizenden euro’s. Dan slaat zo een mevrouw dit soort onzin uit. Je zal maar agent, verpleegkundige, leraar zijn en een huis hebben gekocht. Met alsmaar stijgende lasten kan je momenteel nog maar net rondkomen. En de grachtengordel bewoners van GL besluiten dan dat de waarde van jouw bezit omlaag mag, en je maandelijkse lasten omhoog. Dat zelfs geweldig vinden. Dan denk ik toch echt dat de elitaire moraalridders van GL de realiteit uit het oog beginnen te verliezen. Naast het feit dat de opmerkingen buiten de orde zijn, is wederom de timing slecht!

Ed

Eerste indruk

2011-11-22T18:15:00.001+01:00

Hoe vaak heeft u zelf niet dat u binnen enkele seconden weet wat voor een vlees u in de kuip heeft? Waarschijnlijk heel vaak. Er wordt wel eens gezegd dat een eerste sollicitatiegesprek in principe drie seconden duurt. Uw mening is gevormd en het wordt verdomd moeilijk om daar nog van af te worden gebracht. Wat nou rationaliteit?
Visueel
Hierbij is met name het visuele gedeelte van invloed. Mensen reageren doorgaans veel beter en intensiever op beelden en geluiden dan op teksten. Als je een reclamebeeld ziet, kijk je doorgaans het eerste naar mensen op dat plaatsje. En als er mensen op staan, kijk je het eerste naar de ogen. Daarom zie jee een beeldmerk, een product ook vrijwel altijd in de buurt van ogen. Let maar eens op. Als er dan ook nog een baby bij wordt geplaatst is de attentie waarde heel groot.
Geluiden
Ook die zijn van wezenlijk belang. Ik herinner me een reclame waar een bloedmooie, sexy n rood geklede vrouw aanbelt en als de man de deur open doet zegt ze met een heksen stem: Sorry dat ik laat ben, maar ik moest mijn moeder nog in bad doen. En weg beeld. Wat bleef hangen: de afgrijselijke stem. Mensen reageren daar sterk op.
Makelaars
Zou dit ook voor ons vakgebied gelden? Jazeker, ook wij zijn mensen, ook kopers en verkopers van huizen zijn mensen. Toch wordt er nog relatief weinig gebruik gemaakt van media als Facebook en Youtube voor de verkoop van huizen. Volgens mij een gemiste kans. Met een kleine investering zet uw opdrachtgever een bewegend beeld van zijn huis centraal. Mensen willen filmpjes zien! Maar ook worden er nog beeldmaterialen gebruikt, dat wil je gewoon niet weten.
Foute huizen.nl
De specialisten op dit gebeid, de verkoopstylisten, vallen met regelmaat verbijsterd van hun stoel over datgene wat makelaars durven te publiceren op internet. Op Funda of Huislijn. Die zetten een pand met een foto’s op internet dat je denkt, dit is een grap. En niet sporadisch, nee bijna massaal. Je vraagt je dan af, willen deze collega’s wel dat het huis verkocht wordt? Want op deze manier een eerste indruk maken is dodelijk.
Oproep
Ik werd geattendeerd op een oproep op Foute Huizen.nl richting VastgoedPRO over deze kwaliteit van presentatie door makelaars. En even onder elkaar gezegd, lezers en lezeressen, een beetje veel gelijk hebben ze toch wel. Neem even 10 minuten de tijd om te kijken hoe professionele verkoopstylisten met een professionele blik over ‘ons’ presentatievermogen oordelen. Gelukkig is dit niet voor u van toepassing, maar toch…..

Ed
Oproep verkoopstylisten

Klanten beoordelingen

2011-11-21T17:43:00.001+01:00

Ik denk dat we het allemaal wel weten. De beste reclame die je kan hebben is de berichtgeving van je opdrachtgevers, je klanten. Daar kan je niet tegen op adverteren, de kracht van mond-op-mond reclame is ongeëvenaard. Mee eens?
Dienstverlening
In vele onderdelen van de markt gebeurt dit al vele jaren, oorspronkelijk vanuit de product hoek. Dinosaurussen als ikzelf herinneren zich de autotesten van de TROS in de jaren 80. Op TV te zien hoe elektrische ramen werkten: een dag later liep het storm bij de dealers. En later werden dat programma’s als KASSA, Kieskeurig, waarbij de Consumentenbond jaren een blad uitgaf met gebruikerservaringen.
Ontwikkeling
Juist internet zorgde er voor dat de productbeoordelingen ook al snel werden overgenomen door dienstverleners. Restaurants, reizen, ziekenhuizen, iedereen wordt beoordeeld. Ik zal zelf geen reis boeken zonder te zoeken op Zoover of Vakantieriswijzer. Dat heeft mij al vele malen van een ramp weerhouden, hoe mooi de folder en de plaatjes ook zijn, reacties van ervaringsdeskundigen zijn voor mij belangrijk. Ik denk dat ik dat weet te nuanceren, alleen als er veel reacties zijn kan ik er wat mee. Twee of drie slechte of goede berichten heeft geen nut.
Makelaars en taxateurs
En ook de zakelijke dienstverlening begint aan de beurt te komen. Ik denk dat dit een goed iets is, al zijn er wel wat haken en ogen, met name de omvang en de markt. Kijk een hotel heeft iets van 25 kamers en een bezetting van 80%. Dan hebben ze toch iets van 365*25*0.80 = 7300 contact momenten. Als 10% reageert heb je ruim 700 beoordelingen. Laat de 25% die reageert concurrenten zijn en 25% familie en vrienden, dan heb je nog 350 objectieve beoordelingen. Dat geeft een goed beeld.
OSM
Voor ons soort mensen, makelaars en taxateurs, tellen echter andere getallen, daar is de kans op statistisch niet relevante boordeling groot. Maar goed, dat zijn allemaal excuustrusen, of we het nou leuk vinden of niet. En wat is er nieuw? Vanaf het moment dat u in klas 1 c.q. groep 1 zat kwamen de rapporten uw kant op, met beoordelingen over uw presteren, dus waarom niet als makelaar of taxateur? En als het dan toch gebeurt, kunt u maar beter zelf in controle zijn inzake zich op de informatie stromen. Het is nog erger als er complimenten over u worden gemaakt en u weet zelf nergens van! Dat wilt u toch weten!
Klantenbeoordelingen
Op NSM6 is door de directeur van Funda, Joep Ketelaar, een betoog gehouden over het nut, zo niet de noodzaak, van beoordelingen door klanten. Zijn bericht was dat je anno 2011 eigenlijk niet meer zonder kan. Koudwatervrees is vaak de enige reden om dit niet te doen. En als de baas van Funda dat zegt, dan is dat zo! Toch?
Ook wij
Dus ook wij hebben dan ik maar te luisteren, maar ik laat het dan niet alleen bij theorie. Op NSM6 werd ook acte de préséance gegeven door klantenvertellen.nl, die hier in zijn gespecialiseerd. Aan Jeroen Wilborts, Operationeel Directeur bij klantenvertellen.nl vroeg ik of het echt zo was als Funda zegt. Het was zo! Is dat veel werk dan zo een systeem? Dat was niet zo. Dus donderdag bespraken wij om te gaan werken met klantenbeoordelingen, gisteren werden de mails aan klanten gezicht en vandaag kreeg ik de eerste 224 reacties van klanten. Dit keer klanten van NSM6. Met een algehele score van 7.8 inclusief de sprekers, een 8.2 voor het geheel en 100% van de klanten die het evenement aanbeveelt. Kijk, daar kan je wat mee, terwijl het ook zo maar had kunnen zijn dat je slechte cijfers krijgt. Maar dan kan je het veranderen!
Eenvoudig & effectief
Op http://www.klantenvertellen.nl/resultaten/nationaal_symposium_makelaardij/1/ ziet u de kracht van een instrument als dit. Misschien heeft u osn zelf al beoordeeld.Dus ja, Joep had gelijk en ja, klantenvertellen.nl heeft gelijk. Dus klantenbeoordelingen, het werkt echt. Simpel en eenvoudig en ja, je moet je kwetsbaar durven opstellen.Wanneer stapt u over?

Ed

Wat een fuif!

2011-11-18T20:46:00.002+01:00

NSM6. Hoe zal ik het samenvatten? In alle bescheidenheid, mijn mening. Het vermogen om de juiste sprekers in de juiste ambiance te laten kennismaken met de juiste doelgroep. Zo kijk ik er op terug. Het enige wat wij, wat ik heb gedaan is het voorgaande. Meer niet. Maar wat een power!
Doelstelling
Vooraf hadden we één ding centraal gesteld. Iedereen die op NSM6 aanwezig is, moet met een grote grijns naar huis toe gaan. Met een goed gevoel. Geen zware verhalen, geen moralistische boodschap, geen preken. Nee, visie, praktische tips. Maar bovenal, inspiratie en energie. En wat een power!
Highlights
Even de toppers: Jan van Setten. Ik kan het heel eenvoudig samen vatten. Ik sprak met Jan direct na zijn sessie en hij vertelde: Shit Ed, bijna 800 man en het was dood en doodstil tijdens een meditatie sessie van 1 minuut. Dat is me nog nooit gelukt! Wat een fantastisch publiek! Dat is me nog nooit gelukt! Need I say more? Wat een power!
Marc Lammers: Ik heb collega’s gesproken die gewoon rechttoe rechtaan zeiden dat ze tranen in de ogen hadden toen ze de video zagen waarop Maartje Goderie met een backhand het winnende doelpunt scoorde! (ook ik trouwens, wat een blik in die ogen toen ze scoorde!!!!) Marc, mag ik oefenen waar ik slecht in ben? Toen ze het crowd surfen zagen. Toen ze Marc hoorden vertellen wat dyslexie betekent en wat een leraar Engels kan doen. Inspiratie, emotie en energie. Wat een power!
Jos Burgers: geen boren, gaten! En denk aan je a-b-c-tje: aandacht, begrip en complimenten, dat is het enige wat uw klanten wensen. Wat een power!
Tom Egbers: Tom vertelde me dat hij heel wat klussen deed en dat hij deze toch wel heel bijzonder vond. Omdat hij het zelf een fantastische dag had gehad. Maar aan het eind van deze dag, toen hij zijn documentaire mocht presenteren aan een nog bijna volle zaal en hij het eind mocht inleiden schoot hij emotioneel vol. Had hij de tranen in zijn ogen en kwam niet meer uit zijn woorden. Nog nooit had hij deze voor een echt publiek vertoond en met zo veel energie en indrukken, toen kwamen bij hem de waterlanders op. Ook dit zal u zijn opgevallen denk ik. Wat een power!
Samenvattend
Voor hen die er niet waren, dit was de kern van de boodschap van de dag:
1) Luister en vraag!!!
2) Hou 100% focus
3) Zorg voor onderscheidend vermogen
4) Excelleer, doe alleen datgene waar je het beste in ben. Vergeet de vijfjes en de zesjes, ga voor de 8 en maak daar een 10 van
5) Werk samen en zorg voor teamgeest: commitment
6) Innoveer, vernieuw. Ever change a winning tema
7) Ontspan en mediteer, luister naar jezelf
8) Geen aandacht, heb begrip en je geeft nooit teveel complimenten
9) Je krijgt wat je geeft
10) En wat alle sprekers aangaven: wat je op je werk doet moet hetzelfde zijn als wat je thuis doet: wees authentiek!
11) En voor hen die aanwezig waren: Snuf krijgt echt knuffels omdat hij altijd vrolijk en blij is!! Je krijgt wat je geeft!

Mag ik u danken voor uw aanwezigeid, alle 1064, en voor uw energie?
TGIF,
Ed

NB:
Heeft u een mening over NSM6?: deel het met mij: http://www.nsm6.nl/reacties.php
Wilt u tweets lezen over NSM6? https://twitter.com/#!/search/%23nsm6

Collegialiteit centraal

2011-11-15T20:53:00.001+01:00

Waarde lezer, beste collega

De komende 48 uur ga ik van het radarscherm af en ben even niet bereikbaar dan wel blogbaar. Morgen starten de laatste voorbereidingen voor het Zesde Nationaal Symposium Makelaardij, www.nsm6.nl . Dit jaar maken we weer een record, tot nu toe 1034 deelnemers.
Topprestaties
Hadden we vorig jaar 1006 deelnemers, met nog ruim 24 uur te gaan ontmoeten we donderdag in ieder geval deze 1034 collega’s, waarbij er doorgaans op de voorlaatste dag nog rond de 50 tot 100 aanmeldingen zijn. Waarschijnlijk hebben we voor het eerst meer dan 1100 bezoekers present. We lijken wel een niet ander te noemen branchevereniging die elk jaar zijn 1000e lid verwelkomt! Dat is toch een taart waard zou je bijna zeggen.
Profiel
NSM is bedoeld van en voor makelaars, daar zit de kracht in. Dat blijkt ook wel uit de spreiding van de deelnemers die we verwelkomen. Even wat cijfers:
1) Lid VastgoedPRO: 302
2) Lid NVM: 269
3) Lid VBO: 193
4) Lid Rentmeesters: 7
5) Nergens aangesloten: 263
Gecertificeerden:
1) VastgoedCert: 548
2) SCVM: 294
3) Niet gecertificeerd: 192
Personeel
De verhouding makelaar/taxateurs versus ondersteunend personeel: 962 versus 72.
Statistieken
Op zich is de verdeling tussen de organisaties representatief, gezien het feit dat wij een van de hoofdsponsors zijn. Maar nog nooit eerder verwelkomden we zoveel NVM collega’s. De trouwe participatie van Funda en voor het eerst ERA zal hier zeker aan bijgedragen hebben. Ook de deelname van de VBO collega’s is bemoedigend, ondanks dat er geen verplichting is in verband met PE of hercertificering is het fantastisch om ze te mogen verwelkomen.
Opvallend
Wat wel opvallend is, is het grote aantal SCVM gecertificeerden wat deelneemt. Voor zover mij bekend heeft SCVM iets van 800 inschrijvingen, VastgoedCert iets van 5000 (personen). Beide certificerende instellingen worden door ons erkend en gewaardeerd. Ongeveer 10% van de VGC collega’s zijn er, maar ruim 30% van de SCVM collega’s. Ik kan dat nog even niet duiden.
Laatste detail
Slechts iets van 7% is ondersteunend personeel. Dat was voorgaande jaren meer. Ik ga er van uit dat dit een afgeleide is van de sanering die plaats vindt in de markt op dit moment.
Anyway
In ieder geval, ik hoop u donderdag in Almere te mogen ontmoeten, ik ga er van uit dat het een inspirerende dag wordt vol van collegiale ontmoeting. Zoals we elk jaar zeggen over NSM: waar oude vrienden opnieuw worden ontmoet en nieuwe vrienden worden gemaakt. Want makelaar of taxateur dat is je vak, dat ben je! Ongeacht aan welke club je een acceptgiro over maakt. Dat geneuzel, VBO, VastgoedPRO of NVM is irrelevant. Collega’s onder elkaar: samen zijn en zaken doen!
Tot donderdag, met collegiale groet,

Ed

http://www.nsm6.nl/

HRA Bashen

2011-11-14T18:05:00.001+01:00

Vanochtend was ik al vroeg op weg naar Almere, waar ik een meeting mocht hebben met Tom Egbers, ter voorbereiding op NSM6 aanstaande donderdag. Een leuk gesprek, eens te meer omdat we allebei op dezelfde middelbare school hebben gezeten in Almelo, het Erasmus. Hoewel hij net een paar jaar ouder is was het wel een meeting met het delen van gemeenschappelijke herinneringen. Leuk. Minder leuk was de Radio 1 uitzending die ik om 09.30 hoorde.
HRA
En ja hoor, daar gaan we weer, HRA bashen. Gisteren, zondag, stelde Frans Weisglas bij Buitenhof dat geen enkele maatregel tot financiële correctie onbespreekbaar is, ook niet de hypotheekrente aftrek. Wat bijzonder is voor een prominente VVD’er, eens te meer omdat hij meer waarde hechtte aan het vasthouden van de 0.7% uitgaven aan ontwikkelingshulp dan aan het in standhouden van de HRA.
PvdA
De oproep heden ochtend was echter van de voorman van de PvdA, die het toch wel erg fors aanzette. Zijn mening kwam er bijna op neer dat de gehele crisis die momenteel over Europa waait het gevolg is van de HRA in Nederland. Ik chargeer, maar de oproep van Cohen was wel erg populistisch. Het kabinet, Rutte voorop, verkwanselde de landsbelangen als er niet vandaag werd gestart met een aanpak. Hel en verdoemenis kwamen op ons af als dat niet gebeurde.
Nuance
En wat bijzonder aan de oproep van Cohen was, was de nuance die hij tegelijkertijd gaf. Nee, niet afschaffen, maar een studie doen naar de HRA. Doorgaans is dat de manier om ‘het plebs’ (u en ik) tevreden te houden, we doen of er iets gebeurt, stellen een commissie in en gaan over tot de orde van de dag. En tegelijkertijd gaf hij ook aan dat er eigenlijk niets mis was met het instrument HRA in zijn oorsprong: stimuleren van eigen woningbezit voor hen die net op het randje zitten van wel of niet kunnen kopen.
Woonakkoord
En zelfs de oproep van Cohen om te komen tot een “Nationaal Woonakkoord” wordt toch wel redelijk breed gedragen en omarmd. Maar ik vraag me dan wel af wat de gemiddelde luisteraar hoort, die niet elke dag met deze materie bezig is. Volgens mij denkt die maar één ding: maar ff niet kopen, straks gaat de hypotheekrente eraf en ben ik het konijn. En als eerder gezegd, dat kunnen we nu net even niet hebben. Dank u wel mijnheer Cohen, dank uw wel.

Ed

Co-creatie

2011-11-10T21:24:00.004+01:00

Als je de sociale media volgt over ons vakgebied, dan zie je heel tegenstrijdige berichten. Aan de ene kant kritische geluiden, aan de andere kant de zoek naar kansen. Sommigen zien het glas als half leeg, anderen vragen zich af hoe ze het op krijgen. Maar hoe je het ook wendt of keert, die berichten op sociale media, het zijn de voorlopers op wat er gebeurt in ons vakgebied.
Linkedin
Op deze ontmoetingsplaats zijn vele discussie groepen actief, variërend van massale diverse groepen waar meer dan 5000 vastgoedprofessionals een stem wil hebben en ik niets meer kan volgen tot selecte groepjes waar waardevolle informatie wordt gedeeld. Ik hoop dat u hier deel van uit maakt. Zo niet, besteed echt eens een dagdeel om u hier in te verdiepen, het levert echt geld op. Anyway.
Groepen
Het is soms mooi om te zien dat sociale media vooruit of parallel loopt aan waar je zelf als professional mee bezig ben. Zo zag ik laatst een initiatief op een Linkedin groep om te kijken naar het verdien model van de makelaar. Geweldig! Er is dus een beweging, een spontaan ontstaan idee, om collega’s bij elkaar te brengen om te praten over de wijze waarop makelaars hun geld verdienen. Briljant!
Waarom?
Dat vraagt u zich misschien af, waarom briljant? Omdat parallel hieraan, wij op dit moment met een externe groep van partners naar aan het kijken zijn. En als wij er mee bezig zijn terwijl dit op Linkedin al leeft, we niet al te veel achter lopen. Laat me dit even uitleggen.
Uitdagingen
Wat is de problematiek in onze markt op dit moment? Natuurlijk, de handel, die ligt stil, maar dat is een resultante. Dat is niet de oorzaak. De kernvraag is waarom verdienen makelaars, taxateurs niets in de huidige marktomstandigheden? Natuurlijk kan iedereen zeilen met wind mee. Toen de markt explodeerde, verdiende we allemaal klappen met geld. Fantastisch! Maar nu is het wind stil en niemand verdient iets. Wat zegt dat? Hebben wij een imperfecte markt? Maar die bestaat toch niet in de Westerse economie? Wat zegt dat wel?
Markt
Verdient een huisarts alleen bij een griepgolf? Verdient een loodgieter alleen bij een lekkage? Verdient een auto garage alleen bij schade? Kortom, kan/mag/moet een ondernemer afhankelijk zijn van de volatiliteit van de markt? Veel verdienen als het goed gaat, niets verdienen als het slecht gaat?
Ja
In een startende markt, in een embryonale economie kan dat. Maar niet in die van Nederland anno 2011. Daar hoort dat niet zo te zijn. Toch hebben we daar mee te maken. Als het goed gaat, gaat het met ons heel goed. Als het slecht gaat, gaat het heel slecht. Dat zijn signalen van een onvolwassen markt. Maar wat bent u, slachtoffer of.... Kijk eens om u heen. Uw automatiseerder, heeft die zijn tarief omlaag gebracht nu u minder verdient? Uw boekhouder? Uw verzekeraar? Uw energieleverancier? Noem maar op. Iedereen heeft zijn risico gespreid over goede en slechte martken. En u?
Bijeenkomsten
Dat was zo mooi om te zien op Linkedin, collega’s die hier over willen praten. Die praten over het verdienmodel van de makelaar. Inmiddels zijn hier zelfs al een (aantal?) bijeenkomsten geweest van collega’s. Wat willen ze hiermee? Dat is een beweging, dat is geweldig! Zo ontstaan veranderingen. Alleen is het maar te hopen dat het doorzet en dat er een olievlekwerking ontstaat. Anders bloedt het dood.Dus hoe en wat verder?
Instituut
Ik ben van een ding overtuigd. Spontane initiatieven zijn veel sterker dan institutionele. Hoewel er ook institutionele initiatieven zijn. Bijvoorbeeld via mijn organisatie. Wij hebben voor de komende 60 dagen een Co-Creatie project gepland staan. Met twee onderwerpen: ondernemerschap en het verdienmodel van makelaars en taxateurs. Samen met verzekeraars, adviseurs, wetenschappers zijn we hier mee bezig. Ik zal u hier de komende dagen over berichten, maar kijk vol belangstelling uit naar de Linkedin initiatieven. En ben erg benieuwd naar de verwachtingen van de Linkedin deelnemers is deze. Wat willen ze nu bereiken?

Ed

(NB gisteren: Concert van Rihanna met mijn dochter in Gelredome: onbetaalbaar en indrukwekkend, wat een performance!! Er zijn veel mooie dingen in je leven, maar met je dochter naar zo een concert gaan, dat wordt moeilijk om te verbeteren...... )

Geen blog vandaag

2011-11-09T16:41:00.000+01:00

Helaas, een blog zit er vandaag niet in.Ga over vijf minuten onderweg naar het optreden van Rihanna, samen met mijn dochter!Wat een feest, met een jonge blom van 15 naar een concert!
Ik ga genieten!
Ed

En u maar werken!

2011-11-08T18:22:00.002+01:00

Of we het nou leuk vinden of niet, de economische wind welke over Europa waait is op dit moment bepalend voor het sentiment van de consument. Stond op het diepte/hoogtepunt van de start van de economische crisis eind 2008 / begin 2009 het consumentenvertrouwen op -30, beging vorige maand tipte deze de -33 aan. Niet eerder was het consumenten vertrouwen zo laag.
Beinvloedingsvermogen
Hoewel we begin 2011 een mooie opstijgende curve zagen, is sinds augustus sprake van een neergaande lijn waar menig zwarte piste in het Oostenrijkse Voralberg jaloers op wordt. Kijk je naar de beurskoersen de afgelopen vijf maanden dan is elke vorm van rationele weerspiegeling van de economie volledig zoek. De volatiliteit van gerenommeerde beursgenoteerde bedrijven heeft niets meer te maken met de intrinsieke waarde, met de koers/winstverhoudingen of met de dividendstelling. Het is alleen maar speculatieve handel en emotionaliteit.
Olievlek
En waar de ene dag Griekenland als het moeder aller kwaad wordt bestempeld is de volgende dag Italië het centrum van de apocalyps. Erger nog, is een bejaarde clown c.q. berucht Bunga Bunga vierder met regeringsverantwoordelijkheid de schuld en oplossing van alles. En in deze omgeving moeten we de woningmarkt op gang zien te houden of krijgen. De vraag is of het ooit lukt in zo een complexe markt als Europa met zoveel verschillende culturen en mentaliteiten.
Schulden
Juist in deze week, de week van het geld, moet ik volgens SIRE mijn kinderen leren spaarzaam te zijn en zorgvuldig om te gaan met geld. Dit, terwijl er net een fonds is geopend voor €1000 miljard, te pompen in een bodemloze put. Gaat dat ooit lukken? Als een gehele maatschappij jaren lang meer uitgeeft dan dat er binnenkomt en er rellen uitbreken omdat je niet langer op kosten van een ander mag leven? Want de wijze waarop men met schulden en gelden om gaat is typerend. Een voorbeeld.
Hotel
Je komt in Griekenland in een hotel en je meldt de eigenaar dat je misschien drie weken een kamer wil huren. Of je de kamers mag zien, zonder te hoeven haasten en gestoord te worden? Moeilijk moeilijk, slechte ervaring mee. Engelsen die dan de minibar leegdrinken, Duisters die de handdoeken meenemen. Okay zeg je dan, ik betaal €500 borg en wil dan even bij verschillende kamers kijken. Daar gaat de hoteleigenaar mee akkoord en je legt €500 op de balie.
Maar dan
Vervolgens, je bent de trap nog niet op, of de eigenaar grist de €500 van de balie en rent naar de slager. En betaalt daar zijn openstaande schuld. De slager weet niet hoe snel hij naar de garage moet rijden, om zijn schuld van de openstaande rekeningen voor reparatie te betalen. De garagehouder speert naar de slijter, waar hij al zes maanden lang op de pof zijn borrel haalt. Terwijl de slijter een forse schuld moet aflossen bij de bakker. En tja, de bakker. Elke dag vroeg op, een relatie wordt dan moeilijk, dus die heeft nog wat te betalen bij de lokale mevrouw van lichte zeden. En zodra deze haar €500 heeft, gaat ze snel naar het hotel om daar haar openstaande rekening van kamerhuur per uur te betalen.
En vervolgens
Komt u net terug van uw inspectie. De kamers vielen fors tegen. En u ziet uw €500 op de balie liggen, terwijl de hotelier en een mevrouw met elkaar praten. U stopt uw borg weer keurig netjes in de knip en bedankt de hoteleigenaar vriendelijk, maar ziet er van af.
Vertrek
En terwijl u het dorp uitrijdt, ziet u dat alle middenstanders de winkel hebben gesloten. Immers, alle schulden in het dorp zijn afgelost, tijd voor een heerlijk dutje in de schaduw. Morgen zien we wel verder……..
Dolce far niënte......

Ed

Samenwerking en groei

2011-11-07T17:51:00.003+01:00

In het kader van de voorbereiding van NSM6 had ik een boeiend onderhoud met een van de sprekers. Het is sowieso altijd leerzaam om de visie van buitenstaanders op je eigen vakgebied te krijgen, als deze vanuit hun expertise deze beoordelen.
Onderscheidend
Kijkend naar de makelaardij werden drie topics benoemd:

kansen met innovatief vermogen,
kansen door onderscheidend vermogen en
kansen door het vermogen om samen te werken.

Boeiende onderdelen, met name als je kijkt naar waar je nog kan groeien in plaats van waar je te kort schiet.
Innovatief vermogen
In een markt welke van oudsher traditioneel is en waar eigenlijk de laatste vier jaar bijna geen innovatie is geweest, liggen de kansen voor het oprapen. Daar waar eigenlijk weinig wordt gedaan, is elk initiatief boeiend. Want de innovaties waar mee wordt gepronkt, zijn eigenlijk toepassingen van innovaties. Wat dat betreft is het out of the box denken nog geen gewoon goed binnen makelen en taxaeren, maar dat zal niet lang duren. Het is wachten op nieuwe, frisse blikken die het volledig anders willen en ook gaan doen. Dit zal vanuit een geheel onverwachte hoek komen, waarschijnlijk niet vanuit de bestaande partijen. Denk maar aan een soort van Easyjet of een soort van Route Mobiel, iets wat bestaande concepten volledig bevriest en volledig van buiten de markt komt.
Onderscheidend vermogen
Wat duidelijk is, is dat het diensten pakket van makelaars en taxateurs vrij uniform is. Waardebepaling en begeleiding bij aan- en/of verkoop. Daar heb je het wel zo een beetje mee gehad. Maar ook hier zal gelden, dat er integratie zal gaan plaatsvinden. De vraag is alleen wat de verandering gaat inhouden. Gaat de markt veranderen of wordt de markt veranderd. Op dit moment zijn makelaars en taxateurs zelf nog in controle, er wordt gewoon te weinig verkocht om een interessant concept neer te leggen. Maar ook hier geldt, dat het niet lang zal duren of er komen veranderingen.
Concurrentie
Maar met name de visie op concurrentie boeide me. In een markt als de onze, is het stomste wat je kan gaan doen op prijs concurreren. Er wordt al zo weinig verdiend, terwijl er wel veel en soms zelfs hard gewerkt wordt. Waarom elkaar beconcurreren? Waarom niet meer samenwerken? Waarom elkaar de tent uit vechten, terwijl je dezelfde energie en middelen ook kunt gebruiken om de markt te laten groeien. Je kan 10% van een heel klein taartje laten groeien naar 11%, maar heb je niet veel liever 9% van een hele grote taart? Ook hier liggen kansen. Wat dat betreft is de huidige markt slecht voor wat betreft verdienen op dit moment, maar een uitgelezen kans om eens met uw concullega’s om de tafel te gaan zitten. Samen bereik je simpelweg meer dan in je eentje, mét elkaar lukt meer dan tégen elkaar.

Ed

Oh nee, niet weer de HRA

2011-11-04T16:53:00.002+01:00

Eerder deze week was er een bericht van de directeur van de Nederlandsche Bank inzake de hypotheekrente aftrek. Schaf maar af was de mening. De strekking van zijn verhaal valt op twee nivo’s te duiden. De inhoud van zijn bericht en de timing.
Inhoud
Of er wel of geen ruimte is voor HRA of niet is geen eenduidig vraagje wat je zomaar even oplost. Als je praat in Nederland over hypotheekrente aftrek, dan praat je niet alleen over het fenomeen an sich. Je praat dan direct over inkomstenpolitiek. De materie is te complex om dit te zien als een eendimensionaal probleem of faciliteit, er staat een heel gebouw van fiscale maatregelen achter. De kans dat er ooit een maatregel sec komt die van toepassing is op de HRA solitair is volgens mij nihil. Dat zal gepaard gaan met een totale belastingherziening.
Plan Vermeend
De huidige fiscale constellatie is op hoofdlijnen van kracht sinds 2001, onder het ministerschap van Zalm is dit ingevoerd. Ook toen was er sprake van een totale herziening, ik denk niet dat de Nederlandse economie op dit moment zo een gigantische verandering aan kan. Het is dan ook begrijpelijk dat het kabinet de oproep van Knot naast zich neerlegt.
Timing
Wat wel triest is, is de timing van deze oproep. Wat was nou het nut hiervan? Was nou echt verwacht dat gezegd werd: goh, dat is een goed plan, dat we daar niet eerder aan hebben gedacht. Laten we dat eens snel invoeren. Nonsens natuurlijk, het voegt niets toe, het geeft alleen maar onrust. De consument, die toch al helemaal murw gebeukt in de touwen hangt, krijgt nog een extra voltreffer te incasseren. Als ik iets roept haalt men de schouders op, maar de als de directeur van DNB iets roept, is dat niet vrijblijvend.
Noodzaak
Om tot een gewogen oordeel te kunnen komen over de inkomstenverdeling ten gevolge van wonen, is het noodzakelijk om eerst een goed beeld te vormen over de woningmarkt in al haar schoonheid. Dus te praten over de woningmarkt vanuit een inkomsten neutraal perspectief. Om te kijken naar het aanbod, de distributie, de voorraad, de verdeling tussen huur en koop, tussen sociaal en vrije markt. Pas als daar eens een goed beleid over is gevormd, kan een volgende stap worden gemaakt. Kijken naar de inkomstenpolitiek. Maar bovenal is een ding duidelijk. Op dit moment heeft de markt behoefte aan rust, aan stimulerende maatregelen. Want dat de markt verstoord is op het gebied van mobiliteit staat buiten kijf.
TGIF,

Ed
Elsevier artikel HRA

Uitnodiging

2011-11-03T16:42:00.001+01:00

Herkent u dit beeld hiernaast? Dan was u ongetwijfeld vorig jaar zo rond deze tijd te vinden in Zeewolde. In de feesttent van Willem Ruis, Herkent u dit niet? Laat ik het even uitleggen.
Oorsprong
In 2006 hebben wij een initiatief genomen om een landelijke bijeenkomst te organiseren welke toegankelijk is voor alle collega makelaars en taxateurs. Niet alleen voor de eigen achterban, die blijken niet zo heel erg navelstaarderig te zijn. Nee, voor NVM collega’s, voor VBO’ers, voor niet georganiseerden. En dat werd dan ook niet het VastgoedPRO congres, maar het Nationaal Symposium Makelaardij. Voor het eerst gehouden in Stadion de Galgenwaard te Utrecht.
Lukt niet
Dat was de mening van velen, daar komt niemand op af als je het niet alleen voor je eigen achterban doet, was de mening van velen. Toch namen wij de gok. Gewoon, buiten de box denken en doen wat anderen niet doen. 500 man kwamen er op af, voor ons toen een ongekend succes. Ik werkte toen nog voor LMV, welke iets van 450 leden had in die tijd. En dan 500 gasten verwelkomen, top!
Continueren
Maar je staat dan voor de keus, gaan we verder of laten we het hier bij? Verder was het besluit, dus in 2007 kwam NSM2 in De Fabrique in Maarsen, NSM3 in Studio21 te Hilversum, NSM4 in Orpheus in Apeldoorn. En vorig jaar NSM5 in Zeewolde. De laatste twee jaar hebben we meer dan 1000 makelaars en taxateurs te gast op het NSM, het is inmiddels een instituut.
Leiding
En door de jaren heen hadden we een scala aan inspirerende sprekers en dagvoorzitters. Wouke van Scherrenburg, Mart Smeets, Chazia Mourali, Daphne Deckers, Humberto Tan. A lleen al om het genoegen te hebben om met deze mensen aan tafel te zitten en het geheel voor te bespreken is al de moeite van zo een dag waard. Dus dit jaar komt versie zes er aan, over twee weken: het Zesde Nationaal Symposium Makelaardij, NSM6.
House for Sale; Verkoop als Topsport
Dat is dit jaar het thema. En als je over topsport praat, waar kan je dat dan beter doen dan in het Topsport Centrum in Almere. En wie beter dan Tom Egberts kan je dan uitnodigen om als dagvoorzitter aanwezig te zijn? En we gaan in op de grootste uitdaging die u op dit moment heeft: de verkoop van onroerend goed, uzelf en uw onderneming in deze tijden. Met een scala aan topsprekers gaan we stil staan bij de topsporters in het onroerend goed: makelaars en taxateurs. We gaan het niet hebben over het vakgebied, nee, we gaan het hebben over u.
Praktijk
Aan het eind van NSM6 garandeer ik u inspiratie, motivatie en enthousiasme. 100%. Ik heb inmiddels met bijna alle sprekers de voorbespreking gehad en ik ben nu al onder de indruk. Mag ik u dan ook, mede namens VastgoedPRO, Skarabee, Funda, KPE en ERA van harte uitnodigen om op 17 november aanwezig te zijn op het Zesde Nationaal Symposium Makelaardij: NSM6? Ik zie uit naar uw komst, uw aanwezigheid wordt op prijs gesteld, uw mening en visie is op deze dag essentieel en belangrijk. Ik hoop u graag de hand te mogen schudden over twee weken.

Ed
Inschrijven en programma NSM6: u bent zeer welkom!

NHG maatregel

2011-11-02T17:30:00.001+01:00

Waarschijnlijk heeft u afgelopen maandag ook een schrijven van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woning ontvangen inzake de 2012 normen voor Nationale Hypotheek Garantie. Per 1-1-2012 gaat deze terug van €350k naar €265k. Een zorgelijke en onnodige ontwikkeling. Weliswaar wordt er door de Tweede Kamer nog onderzoek gedaan naar de consequenties, maar toch.
Nut en noodzaak
In mijn ogen is elke maatregel die stimulerend is voor de toch al zo kwakkelende woningmarkt een goede. De mobiliteit op de woningmarkt is volledig op de rug met de pootjes omhoog gaan liggen, ik hoef u niets te vertellen. Maar wie verzint het nu om dit in te voeren? Waarom?
NHG
De NHG maatregel is een stimuleringsmaatregel voor eigen woning bezit, het verhogen van deze grens werd met luid gejuich ontvangen. En het kost (bijna) niemand geld, dat is het mooie van de maatregel. Op dit moment gaat bijna 90% van alle transacties in de woningmarkt gepaard met een NHG garantie, iedereen blij zou je denken?
Voordeel
De banken lopen minder risico, doordat hun onderpand niet alleen op “loan to value” wordt gescuriseerd, maar ook het “loan to income”. Voor de consument is het een zekerheid dat als er sprake is van onmogelijkheid tot hypotheekbetaling en het pand wordt met restschuld verkocht welke niet gedragen kan worden, dat deze schuld is gedekt. Slaapt toch wat lekkerder. Juist in deze tijd van onzekerheid. En wie heeft er nadeel? Volgens mij niemand, behalve…..
Lobby
Ik weet niet of u eerder de column van Rob Mulder, directeur VEH hebt gelezen. Deze ging nader in op de posities van geldverstrekkers en de macht van de NVB. Daarin was zijn stelling dat de grootbanken eigenlijk helemaal niet blij zijn met de NHG, omdat dit gewoon (deel) procenten inkomsten scheelt, men moet goedkoper geld uitlenen. En daar heeft men geen zin in, dus wordt er druk gelobbyd om er voor te zorgen dat hier verandering in komt. En dat deze lobby behoorlijk sterk is.
Opgedroogd
En de inkt van deze column is nog niet opgedroogd, of deze NHG maatregel wordt afgekondigd. Dit is toch keihard een extra barrière die opgeworpen wordt om consumenten vooral niet te stimuleren om over te gaan tot aankoop. Dat de politiek zich makkelijk laat ompraten is toch wel verbijsterend, ik dacht dat het belang van de kiezer centraal stond. Nou, dat is in deze wel even geparkeerd en het ziet er naar uit dat andere belangen prefereren.

Ed

Welkom bij VastgoedPRO?

2011-10-31T17:27:00.001+01:00

Praat je over ons vakgebied, dan bestaat de neiging om over kommer en kwel te praten op dit moment. Dan is het ramp en tegenspoed, nou, laten we vandaag daar eens een keer tegen in gaan. Laten we het eens hebben over positeve zaken.
Kansen
Even onbescheiden zijn. Het gaat goed met VastgoedPRO. Ook wij hebben te maken met leden die bezigheden elders gaan voortzetten in verband met al dan niet gedwongen keuzes, ook bij ons sluiten kantoren. Maar over de hele linie groeien we. We zien toename van het aantal leden, we zien toename van het aantal activiteiten, we zien toename van netwerken en samenwerkingen. Door die positieve ontwikkelingen groeien we niet alleen in leden aantal. We groeien ook in werk.
Collega
In de filosofie van VastgoedPRO zijn wij een club van en voor makelaars en taxateurs. Dat betekent dan ook dat de kern van het personeel, naast administratief, ook op het vak gericht moet zijn. De kern van ons team bestaat uit een groep van vakinhoudelijk adviseurs: onze Account Managers. Mannen, vrouwen uit de praktijk, die hun collega’s in het veld bijstaan. Vakinhoudelijk, op het gebied van ondernemerschap, bij vraagstukken, als aanspreekpunt binnen de regio. En we hebben daardoor behoefte aan een nieuw Accountmanager om het team te versterken.
Profiel
We zoeken een gecertificeerde man of vrouw die toe is aan een tweede of misschien derde stap in zijn carrière. Waarschijnlijk iets van circa 10 jaar ervaring, zo midden dertig jaar jong, communicatief sterk. Commercieel ingesteld, met een hoog ambitieniveau. Want dat heeft VastgoedPRO, dus dat verwachten we ook van onze nieuwe collega. Creatief ingesteld en iemand die zich de kop niet gek laten maken, die op basis van ervaring en verstand van zaken collega’s van dienst kan zijn. Qua samenstelling van het team worden vrouwen gevraagd hier eens over na te denken, de drie andere Account Managers zijn mannen. Gelukkig geen haantjes, maar wel mannen.
Carrière
Zoals gezegd heeft VastgoedPRO ambities, dar vertaalt zich ook in deze functie. Het is een mogelijkheid om een echte stap te maken en samen met ons door te groeien, horizontaal of verticaal. Het aanbod wat we je kunnen doen is concurrerend in deze markt, daar ben ik van overtuigd.
Doen!
Bent u de nieuwe man of vrouw die bij ons komt werken of weet u wie dat is en waar we eens mee moeten gaan praten? Mail me: ed@vastgoedpro.nl Vanaf 1 november is deze nieuwe collega meer dan van harte welkom!

Ed

Social Media: nut of noodzaak?

2011-10-28T17:46:00.000+02:00

De afgelopen weken gaven wij workshops Social media voor bij ons aangesloten collega’s. Deze werden positief ontvangen, de workshops werden gegeven door de staff van Jaap.nl. Nog onze dank hiervoor. De terugkoppeling die ik over dit onderwerp krijg is leerzaam.
Boeiend
De meeste makelaars, maar taxateurs, vinden het een onderwerp wat wel de aandacht heeft. Hoewel er ook collega’s zijn die denken dat het niet zo een vaart zal lopen, dat Internet is een tijdelijk iets en die Sociale Media is maar een hype, een oprisping. Geloof het of niet, maar dit zijn de woorden van een makelaar. Ik denk zelf het tegenovergestelde. De rol van Sociale Media zal een vlucht nemen die groter is dan wij ons kunnen voorstellen. En dat met name de “wij”, mensen zoals ik, al geruime tijd actief op de arbeidsmarkt.
Verschil
Als je kijk hoe snel de ontwikkelingen op dit gebied gaan, dat is indrukwekkend. De kans is niet ondenkbaar dat u dit leest op een beeldscherm, mogelijk via een PC of laptop. Zo 2010! Als ik naar mijn kinderen kijk, middelbare scholieren, daar is een beeldscherm ongeveer zoiets als een krant. Bijna iets van vroeger. Noodzakelijk voor op school en leuk voor erbij, maar informatie komt binnen via smartphones en tablets. En communicatie vindt plaats in staccato en met afkortingen, digitalk met maximaal iets van 100 tot 140 tekens. En bovenal met een tempo wat u en ik niet geloven en…. Gratis. Via skype, wazzup, voip noem maar op.
Social Media
De vraag is eigenlijk helemaal niet zo interessant of u bezig bent met Social Media. Het feit is gewoon daar dat de toekomstige generatie consumenten, opdrachtgevers, niet anders weten, denken of kunnen. Die groeien hier intrinsiek mee op. Voor hen is het geen trucje of kunstje, maar is het de dagelijkse vorm van communicatie. En niet alleen de vorm, maar ook de inhoud. Waar ik vroeger nog op de bel drukte om de buurjongen te vragen te gaan stoepranden, wordt nu met de duim contact onderhouden met schoolvriendjes en vriendinnetjes die 15 km verderop wonen.
Ontwikkeling
Als ik iets zoek, moet weten, stap ik al jarenlang de bibliotheek meer in (u weet wel, zo een ruimte met stellingen met boeken er in). Ik zoek op het internet. Maar dat betekent statisch zoeken, je moet een bepaalde richting op en zit redelijk vast in je eigen denkpatroon. Mijn screenagers gooien een vraag de wereld in en krijgen binnen enkele seconden tientallen tips en antwoorden op hun iPhone of Galaxy, met volledige nieuwe visies en invalshoeken. Zo ontwikkelt het zich ook op de woningmarkt.
Traditioneel
Nou behoor ik zelf inmiddels uiteraard ook tot de categorie dinosuarussen en wandel ik ook in hoog tempo het moeras van het uitstervende ras tegemoet, maar toch valt me bij makelaars wel wat op. Als het gaat om Social Media, wordt direct gedacht aan een middel om geld te verdienen. Een truukje, een gimmick. Men opent een Linkedin profiel, misschien zelfs een Facebook of Flickr pagina en activeert een Twitter account. Een keer een paar uur of zelfs een weekend voor gaan zitten en dat is het dan. Ik ben ook online in de Social Media wereld. Op z’n best gooit men dan periodiek een tweet eruit met een adres en een prijs. Hoe trendy en dan maar wachten wanneer de verkopen stijgen. Dat is toch echt wel erg traditioneel denken.
Strategie
Waar het om gaat is dat u nadenkt of Social Media iets is wat bij u past. En of het bij uw doelgroep past. Als dat beiden positief wordt beantwoord, gaat het er om dat u gaat nadenken wat u wilt bereiken. Wat wilt u communiceren, dus niet alleen wat u wilt zenden, maar ook wat u wilt ontvangen. En hoe dit past binnen uw andere communicatievormen, waar u uiteraard ook over hebt nagedacht. En denk dan niet alleen in de vorm van adverteren (zenden) en geld verdienen (ontvangen), maar denk op welke wijze u uw bedrijf en uzelf wilt presenteren. Wie bent u en wie wilt u ontmoeten. Want Sociale media is eigenlijk niets meer en niets minder dan een virtueel dorpsplein, een café waar u elkaar ontmoet, alleen niet fysiek. Wat nadelen heeft, maar ook zo ontzettend veel voordelen.
Truukjes
Als u op een fuif komt en u denkt dat als u met bepaalde truukjes in contact kunt komen met anderen, wordt dat vaak als onecht ervaren, gekunsteld. Zo ook Social Media. Als dit voor u een truukje is om mee te doen, zal het waarschijnlijk niet werken. Dat lukt je een week, dat lukt je een maand. Maar uiteindelijk ben je het zat en stop je er mee. Maar als u echt belangstelling hebt in het nieuwe communiceren, kan het u zeer veel bieden. In ieder geval is de duurzame bestendigheid van uw onderneming dan weer een stukje dichterbij. Want die snotneuzen die nu nog onder de twintig zijn, studeren over een paar jaar af en vormen een zeer belangrijke toekomstige doelgroep: uw klant.
TGIF,

Ed

Taxateur: slachtoffer of lakse ondernemer?

2011-10-27T21:37:00.002+02:00

“In 2016 nemen de professionele opdracht gevende partijen voor 75% van de woningtaxaties genoegen met modelwaarderapporten zonder nadere toelichting van een taxateur.”
Vragen
Gisteren beschreef ik dat wij in sessies met onze achterban dit op de agenda hebben staan. Nadenken over het vak, verdieping zoeken en exploreren. Wat betekent dit voor u, deze stelling? Wat brengt dit u, uw onderneming, uw toekomstperspectief? Wat is uw mening, wat gaat u doen? Hoe gaat u hier mee om? Dat was het onderwerp in discussie met onze achterban. Boeiende ontmoetingen met inspirerende input van makelaars en taxateurs die dagelijks met de klompen in de klei staan. De echte experts, de enige experts.
Analyse
Als ik de reacties analyseer, zie ik een duidelijk patroon. Dat van een rouwproces. Veel taxateurs ontkennen gewoon de werkelijkheid. Zeggen gewoon dat het niet zo kan zijn dat hun advies niet meer wordt gebruikt, dat blijven ze gewoon doen. De bank kan toch niet zonder mijn professionele constatering? Die blijft echt behoefte hebben aan mijn rapport! De ontkenningsfase. Hierin kwam bij onze meetings het voorbeeld van de hoefsmid aan de orde. Henry Ford vroeg eind 1899 aan reizigers waar ze behoefte aan hadden. Snellere paarden! Paarden met meer uithoudingsvermogen! Maar auto’s? Neen! Elk dorp had zijn hoefsmid, rijtuigen en karren bepaalden het straatbeeld. Elk dorp had er meerdere. De auto kwam en de hoefsmeden meenden dat ze onmisbaar waren. Het kon toch niet zo zijn dat een machine de rol van een paard verving! En een paard heeft een hoefsmid nodig. Dus is er altijd ruimte voor hoefsmeden. Hoeveel ziet u er nog in uw straatbeeld? De taxateurs als paard, het taxatierapport als hoef? Tegenover het modelwaarderapport als auto? Wie gaat het winnen denkt u? Maar wat boeiend is, wat is de oorzaak? In mijn analyse heeft de taxateur zelfmoord gepleegd.
Oneens
De volgende fase is dat men boos is! Boos om wat er gebeurt. In 2010 was er weerstand tegen de validatie instituten. Deze bedreigden en bedreigen de positie van de taxateur. Boosheid is het meest belangrijke instrument om verandering te weeg te brengen. Ik zeg Tunesië, Egypte, Libië. Ik zeg Solirididad in Polen, ik zeg de Berlijnse Muur. Ik zeg schoonmakers op Schiphol. Als je mensen maar genoeg tergt, komt men in opstand en is men bereid om ver te gaan. En brengt men verandering te weeg. Maar hiervoor zijn twee ingrediënten nodig. Solidariteit en collectiviteit. Dat ontbreekt 100% in de taxatie markt. De validatie instituten vullen dagelijks databases die uiteindelijk, dankzij de taxateurs die ze voeden, de taxateur overbodig maken. Taxateurs werken hier vol aan mee en heffen zichzelf hierdoor uiteindelijk op. Daar zijn ze boos om, maar niemand is bereid om er iets tegen te doen. In Q1/2010 hebben wij taxateurs opgeroepen om dit niet te doen via taxateurspower.nl. Nog geen 10% van de taxateurs is bereid om op te komen voor zichzelf. De taxateurs, aangesloten bij NVM en VBO hebben massaal besloten om zoveel mogelijk informatie aan te leveren, waarvoor ze ook nog eens betalen, dat hun bestaansrecht versneld wordt vernietigd. Allen dragen ze per taxatie geld af aan VBO en NVM, die vervolgens een database maken welke hen overbodig maken. Een soort van Russische Roulette waarbij je voor je eigen kogel moet betalen. Boosheid, okay, maar het is niet tegen te houden. Nu VBO en NVM taxateurs vol achter hun eigen opheffing zijn gaan staan kan je boos zijn, maar gaat het rouwproces verder.
Onderhandelen en vechten
Dat is de fase waar we nu deels in zitten. Op dit moment hebben we regio’s, werkgebieden, een situatie die niemand wil. Geen enkele taxateur is volgens mij op dit moment tevreden. Op dit moment is er weer een nieuwe orde. Het NWWI bepaalt wat u mag rekenen voor een SNS of ING taxatie, door hen worden prijsafspraken gemaakt met deze clubs. Ook dat zal wel weer weerstand geven, wij zijn van mening dat u zelf uw tarief bepaalt. Maar NVM en VBO, via hun NWWI, bepalen wat u mag rekenen en wat u aan hen moet afdragen. Elke taxatie die u verricht levert de collega’s uit Nieuwegein en de koekebakkers / taart bezorgers uit Nootdorp €10 op. Hier kunnen wij tegen gaan vechten, maar dit is kansloos. NVM en VBO hebben al bepaald dat dit zo moet, de volgende stappen kunt u zelf wel invullen. Met VastgoedPRO hebben wij iets van 800 leden, VBO heeft er ook ongeveer zoveel, NVM iets van 4000. Samen hebben ze minimaal 6 keer zoveel leden, NVM en VBO voeren dit namens hun leden uit. U kunt vechten wat u wilt, maar zolang u met circa 70% mee gaat met dit beleid is elk gevecht zinloos. U tekent toch echt uw eigen doodvonnis.
Down
De volgende fase in het rouwproces is depressie, ik hoef u niets te vertellen. Bent u nog trots, heeft u er nog lol in? Of bent u murw gebeukt, verdient u niets meer en groeien de problemen u boven het hoofd? Denkt u er over de handdoek in de ring te gooien? U bent niet de enige. U kunt uw beroep niet meer zelfstandig uitvoeren, u bent bezig om absurde modelwaarderapporten te beoordelen en soms zelfs te verdedigen. U was taxateur, u wordt meer en meer een stempelmachine. U vult databases, die door uw brancheorganisaties worden beheerd en die u zelf gaan vervangen. Daar moet u volgens mij echter niet over zeuren, als NVM of VBO lid heeft u hier zelf voor gekozen en werkt u nog steeds vol overtuiging aan mee. Vol plezier koopt u nog steeds uw kogel voor de Russische roulette En de VastgoedPRO leden? Dames en heren, jongens en meisjes, we zijn gewoon te kort in aantal geweest. We hebben het geprobeerd, maar VBO en NVM hebben gewoon gewonnen. Het belang van geld en inkomsten ten koste van taxateurs heeft gewoon de doorslag gegeven, dat hebben wij niet kunnen tegen houden. Elke taxatie die u uitvoert is cash, de verleiding is gewoon te groot.
Acceptatie
Wat u, wat ons overblijft is acceptatie in dit proces. Dat gebeurt op dit moment massaal. U allen, alle taxateurs en taxerende makelaars gezamenlijk, hebben er voor gekozen om zichzelf overbodig te maken. Zijn op dit moment keihard aan het werk om gelden af te dragen die hun zelf opheffen. U betaalt voor validatie, welke gelden worden gebruikt om databases te vullen, die simpelweg worden gebruikt om uw werk overbodig te maken. Hiervoor is zelfs een logo ontwikkeld, welke taxateurs massaal op hun websites gebruiken. Vol trots laten taxateurs zien dat ze bij een instituut zijn aangesloten die hun bedrijf binnen de komende 36 tot 48 maanden de nek omdraait. De acceptatie gaat zelfs zover dat taxateurs én per rapport bijdragen aan hun eigen bedrijfssluiting én ook nog eens jaarlijks een lidmaatschapsbijdrage betalen om zichzelf in de bijstand te werken. Geef mij drie maanden het mandaat van alle taxateurs en de markt staat op z’n kop. Maar ja, verdeeldheid en blindheid maakt vleugellam. En wie is de Sjaak? De taxateur. Met als gevolg?
“In 2016 nemen de professionele opdracht gevende partijen voor 75% van de woningtaxaties genoegen met modelwaarderapporten zonder nadere toelichting van een taxateur.”
Minimaal! En hoe makkelijk hadden we het kunnen voorkomen? Zo eenvoudig. Solidariteit en collectiviteit! En daar heeft u het zelf 100% laten liggen. Zo jammer!

Ed

Vereniging: solidariteit of eigen belang?

2011-10-26T21:45:00.003+02:00

Een hoop mensen verwachten van organisaties als de onze dat wij een panacee zijn voor alle kwalen. Hoe teleurstellend is de werkelijkheid. Wat is deze wel? Mag ik u op weg helpen? Een groep mensen komt bij elkaar en is van mening dat ze een gemeenschappelijk belang hebben. Daar zijn ze het over eens en komen tot de conclusie dat ieder individueel nergens komt. Dus bundelen ze de krachten.
Belangen
Met elkaar stellen ze een spreker aan, die namens de groep het woord gaat voeren en op komt voor het belang waarvoor ze bij elkaar zijn gekomen. En dat werkt doorgaans. Dat gaat goed, dus meer mensen willen profiteren van dat gemeenschappelijk belang. Totdat de persoon die het woord voert niet meer aan zijn eigen werk toekomt en besluit dat het beter is om iemand in te huren. Er zijn genoeg mensen die hetzelfde belang willen bereiken, dus de knip wordt getrokken en er wordt iemand ingehuurd. Maar je wilt wel in controle blijven, dus je vormt een bestuur die bepaalt wat er moet gebeuren. Belangenbehartiging. Herkenbaar?
Kwaliteiten
Maar op enig moment is je groep zo groot, dat je denkt, dit is allemaal wel leuk, maar zitten we nog allemaal op dezelfde lijn? Zijn er geen profiteurs die denken dat ze lekker makkelijk kunnen meeliften, maar eigenlijk niet hetzelfde belang dienen? Zijn die er nou voor de club of voor zichzelf? Komen ze alleen halen of ook brengen? Dus wat gaat men doen? Eisen stellen. We moeten het wel met elkaar eens zijn! We willen een bepaald niveau van kwaliteit. Dus naast belangenbehartiging komt er ook een kwaliteitseis. Je moet wel hetzelfde willen als wij allemaal, anders komt je er niet bij, ben je niet welkom. Kwaliteitsbewaking noemt men dat. Herkenbaar?
Faciliteiten
En vervolgens ben je op enig moment bezig met een groep mensen en denk je, tja we hebben toch wel een aantal punten, zaken die we allemaal willen. Als we nou eens een vuist vormen, zijn we dan niet goedkoper uit? Laten we gezamenlijk gaan inkopen, facilitaire dienstverlening. Jij en ik hebben hetzelfde nodig, met elkaar krijgen we korting. Doen! Herkenbaar?
Gevolg
Voor je het weet heb je een club bij elkaar van broeders en zusters die een harde kern hebben gevormd, ooit in het begin. Die een ideaal hadden, die dat wilden bereiken. En gaande de weg en met het voortschrijden van de tijd sluiten meer mensen zich daar bij aan. Maak niet uit waar je over praat. Makelaars, Taxateurs, Arabische lente, Maagdenhuisbezitting, Provo, D66, vakbond, Che Guevara, Praagse Lente, Solidaridad, Occupy. Maar hoe je het ook wend of keert, de ideologie verdwijnt en het zakelijke verstand blijft. What’s in it for me blijkt toch de drijfveer te zijn. Herkenbaar?
Hier en nu
Ik heb de afgelopen dertig dagen circa 400 makelaars en taxateurs mogen spreken en ontmoeten. Regionale bijeenkomsten, per provincie. De huidige tendens? Even chargeren. Als het goed gaat in de markt, is het rennen naar de BMW dealer. Als het slecht gaat in de markt belt men mij op en zegt men, Van de Bijl (al dan niet gevold door *$@#%!), Ik heb deze week/maand/kwartaal niets verkocht, doe er wat aan! Waar betaal ik nou voor? Herkenbaar?
Terug naar de kern
Back to basics. Elke makelaars of taxateur die zich aansluit bij ons geven wij een boodschap mee. Wij gaan geen huis verkopen en geen taxatie uitvoeren. Als men dat van ons verwacht moet je bij anderen zijn, dat kunnen wij niet waar maken. Anderen claimen dat wel, ik kan dat gewoon niet hard maken. In directe zin kosten wij geld, indirect leveren wij echter wel geld op. Maar spijker ons bord aan de deur en het geld stroomt echt niet binnen. Dat moet u toch echt zelf doen. Wat wij wel doen, is uw belangen behartigen. Hierover spraken wij de afgelopen weken met onze leden.
Stelling
Een van onze taken is om bezig te zijn met de toekomst. Hiervoor dagen wij onze leden uit om na te denken. Mag ik u ook uitdagen om na te denken over een stelling die wij de afgelopen weken bediscussieerden? Van de vier stellingen staat er hier onder een:
In 2016 nemen de professionele opdracht gevende partijen voor 75% van de woningtaxaties genoegen met modelwaarderapporten zonder nadere toelichting van een taxateur.”
Mijn collega’s dachten hier de afgelopen weken over na in gespreksgroepen en bijeenkomsten. Wat is uw mening in deze? Wat is uw toekomst als taxateur? Wat houdt die toekomst in, wat brengt dit voor u, uw bedrijf en uw omzet?

Ed

Makelaars en taxateurs boven op het nieuws?

2011-10-25T21:51:00.005+02:00

Werken in ons vakgebied is zo boeiend door de diversiteit van de contacten en de onderwerpen waar je mee te maken krijgt. Ik denk dat ik u hier helemaal niets over hoef te vertellen. Dat geldt voor makelaars en taxateurs, maar dat geldt ook voor mensen werkzaam bij organisaties zoals die waar ik voor werk. Het ene moment praat je met een makelaar over een probleem met een plaatsing op een website, het andere moment ben je in gesprek met een bewindsman in Den Haag. Of, zoals gisteren, heb je de Criminele Inlichtingen Dienst van de Politie te gast op je kantoor.
Hermandad
Periodiek overleggen wij sowieso met opsporingsinstanties, vanuit meerdere invalshoeken. Doorgaans fraude bestrijding en fraude preventie, dat zal u niet verbazen. Ook vanuit financiën, de fiscale kant. Maar meestal vanuit de bureaucratische hoek, de beleidskant. Zoals gezegd werd daar gisteren een nieuwe dimensie aan toegevoegd. Overleg met de CID, maar dan vanuit de operationele kant. Als ik er op terugkijk eigenlijk best logisch.
Informatie
De kern van het relaas was dat men behoefte heeft aan relaties, contacten met personen die inlichtingen, informatie kunnen geven over mogelijke foute toestanden. Natuurlijk zijn daar de MOT meldingen, maar daar komt bar weinig uit voort. Wanneer heeft u voor het laatst (eerst?) een MOT melding gedaan. Kans is niet groot denk ik. En de CID richt zich met name op contacten in de ‘onderwereld’ en heeft daar zijn ingangen. Maar waar komt de meeste informatie beschikbaar? Precies, in de bovenwereld. Simpelweg omdat die vele malen groter is. Daar is men op zoek.
Witwassen
Naar vermeld wordt er per jaar tussen de 4 en 14 miljard (!!!) euro wit gewassen in de onroerend goed markt, heb ik mij laten vertellen. Even voor uw idee, dat is maximaal 14.000 miljoen euro, oftewel: 14.000.000.000 munten. Die krijgen wij niet in de achterbak kan ik u vertellen! Maar laten we nu eens uitgaan van 6000 branchegeorganiseerde makelaars en taxateurs, dan is dat dus circa 2 ½ miljoen euro per makelaar of taxateur wat je tegen kan komen, even makkelijk rekenen. Ook aan de onderkant praat je nog steeds over 4 miljard, dus circa €700k per collega wat je tegen kan komen. Niet bij betrokken natuurlijk, maar wel in uw werkomgeving gaande. Toch? De mensen van de CID vroegen mij dan ook hoeveel informatie ik in deze krijg van de achterban. Want we praten dus echt over serieuze aantallen, zeg me niet dat niemand iets ziet, hoort of weet.
Klikken
Dames en heren, ik werk zes jaar voor deze organisatie. In deze jaren heb ik welgeteld iets van 12-15 situaties gehad waarbij mogelijke betrokkenheid van makelaars / taxateurs bij verdachte situaties van toepassing was en bij mij gemeld werd. En deze meldingen? Door collega’s? Ongeveer 1 keer, de rest allemaal via opdrachtgevers of consumenten. En als wij praten met opsporingsinstanties of toezichthouders, dan ziet en hoort men nauwelijks makelaars en taxateurs.
Waarom?
Dat was de vraag van de CID? Hoe komt het dat makelaars en taxateurs niets melden? Ik heb natuurlijk de wijsheid niet in pacht, maar heb daar wel mijn idee over, wat ik heb besproken .
Als eerste is daar de anonimiteit. Ik ben er echt van overtuigd dat mijn achterban weet wat er speelt in de regio. Absoluut, al is het maar het fingerspitzengefühl, men voelt het aan op de klompen. Maar als je iets meldt, sta je met naam en toenaam bekend. Dan komen er meerdere scenario’s in aanmerking! Het is de echte criminaliteit: dan wil je niet in een proces verbaal staan met naam en toenaam. Het is niets: dan wil je niet bekend staan als matennaaier en beschadig je je netwerk.
What’s in it for me?
Als tweede is daar de meerwaarde. Wie van u meldt een auto die door rood licht rijdt? Een buurman die zwart bijklust? Een roerende lijst bij een verkoop die tegen het randje aan zit om de OVB te drukken? Een stukje cash betaling bij een transactie? U en ik natuurlijk allemaal, wij zijn brave burgers. Maar wat levert het op? De CID vertelde mij overigens dat de melding van hennepkwekerij €400 cash oplevert en een succesvolle "pluk ze" melding met een inname boven een miljoen: 2%. Netto! Scoor dat maar eens als makelaar anno oktober 2011!
Anyway
Om tot een conclusie te komen. Opsporing heeft behoefte aan uitleg van zijn werkwijze, de CID komt graag in contact met makelaars en taxateurs om te brainstormen hoe we elkaar kunnen helpen. Contacten zat in de onderwereld, maar te kort in de bovenwereld.
In mijn opinie, voor mijn gevoel, is daar bij u ook wel behoefte aan. Als u iets verdachts ziet, wat doet u daar mee? Volgens mij niet veel. Als u een vertrouwenspersoon zou hebben bij opsporing, vrijblijvend en betrouwbaar, maar bovenal herkenbaar, zou u volgens mij daar best wel eens mee willen klankborden! Waar of niet waar? In ieder geval ga ik voor de CID binnen mijn club een klankbord functie creëren en breng ik ze graag in contact met mijn leden via regionale en landelijke meetings. Het kan nooit kwaad om van elkaar te leren!

Ed

Makelen of handelen: alles mag?

2011-10-24T17:31:00.003+02:00

Een week of twee geleden was er een publicatie in een Brabantse krant over een NVM makelaar in Breda die overstapte van de NVM naar VBO omdat hij daar mocht handelen. De meeste consumenten zullen daar de schouders over ophalen en niet weten wat daar de nieuwswaarde van is, maar het gaf binnen het vakgebied wat beroering. Ook Vastgoedactueel.nl besteedde er aandacht aan en houdt er zelfs een poll over.
Vastgoedactueel
In een reactie aan Vastgoedactueel.nl is door de directeur van VBO gereageerd met de mededeling dat de VBO’ers inderdaad (mogen) handelen, maar dat de NVM’ers dat ook doen, maar dan stiekem. Op Linkedin en wat andere gremia is nu een discussie ontstaan welke zich op twee niveaus afspeelt. Kan een directeur van VBO zomaar melden dat NVM’ers handelen, zonder enige vorm van bewijs? En mag een makelaar nu wel of niet handelen?
Man en paard
Door de gewaardeerde NVM collega Kees Vlaanderen is de stelling geponeerd dat de VBO directeur niet ongepast mag beschuldigen, maar van alles mag roepen zonder bewijs. Al helemaal niet als het om echt ethische principes gaat als handel voor eigen gewin. Daar is natuurlijk geen enkele discussie over mogelijk, als je collega's durft te beschuldigen moet je het ook aantonen. Aan de andere kant. Ook wij hebben hier ervaring mee. VastgoedPRO leden kregen brieven van diezelfde VBO directeur met allerlei insinuaties, waarbij en passant maar even werd gemeld dat er vraagtekens kunnen worden gezet of wij wel de belangen behartigen van onze makelaars en taxateurs. Het pas wel in dat beeld: beschuldigen en afgeven op anderen. Volgens mij verdienen de VBO makelaars beter, maar tja, gevalletje zielig en daar houden we het maar bij.
Handel
De andere stelling is of een makelaar mag handelen voor eigen gewin of niet? Binnen onze club kan het ook niet en wordt dezelfde mening gedeeld als bij de NVM. De makelaar behartigt de belangen van zijn opdrachtgever en daarmee uit, weinig discussie mogelijk. Als consument moet je er van uit kunnen gaan dat de makelaar niet voor eigen gewin handelt, anders dan de overeengekomen inkomsten. Zie het als een huisarts die zelf commerciële belangen heeft bij het voorschrijven van bepaalde medicijnen. Aan alle kanten kunnen voorwaarden worden geschapen om misbruik te voorkomen, maar er blijft altijd een zweem van belangenverstrengeling. De apotheekhoudende huisarts is daarom ook een uitstervend beroep en wordt als niet wenselijk gezien.
Omgevingsfactoren
Maar wat natuurlijk wel het gevaar is, zonder aan bovenstaand afbreuk te doen, is dat de maatschappij sneller verandert dan wij weten. Ik weet niet wat een consument in deze verwacht. Weten consumenten wel dat makelaars niet horen te handelen in onroerend goed? Ik vraag mij dat af. Het is mij eigenlijk niet bekend welk standpunt VEH hier in inneemt. En dan daarnaast, aan alle kanten vindt voorwaartse en rugwaartse ketenintegratie plaats. Aan alle kanten wordt aan het werkgebied van de makelaar geknabbeld.
Handel
Projectontwikkelaars? Corporaties? Bouwondernemingen, noem maar op; allemaal doen ze volgens mij zelf ook aan verkoop. Zelfs provinciale en lokale overheden nemen verkoop van onroerende zaken in eigen hand. Aan alle kanten worden makelaarsactiviteiten en - werkzaamheden ondernomen door partijen die zelf risicodragend acteren. Ik hoor daar eigenlijk nooit echt grote klachten over. Ik zie geen ingezonden brieven in de Krant van Wakker Nederland van consumenten die klagen dat corporaties uitponden in eigen beheer. Als iedereen er begrip voor heeft dat andere partijen makelaarsactiviteiten aan hun core-business gaan toevoegen, dan moeten makelaars kritisch kijken wat er om hen heen gebeurt.
Willen of kunnen
Daarnaast hoorde ik laatst een makelaar nog een ander standpunt innemen, welk intrigerend is, Makelaars zouden eigenlijk wel willen handelen in onroerend goed, maar hebben er gewoon de liquide middelen niet voor. Daar zit wel wat in, als je zo maar even 10 of 15 pandje wilt aankopen, moet je wel over een serieus vermogen beschikken. Maar duidelijk is wel dat onder de huidige constellatie er voor consumenten duidelijkheid wenselijk is, heb je nu te maken met een handelaar of met een makelaar. En volgens mij is het toch wel moeilijk om telkens een andere pet op te zetten. Schijn gaat snel tegen je werken.

Ed

Linkedinartikel door NVM over ongepaste verdachtmakingen door VBO directeur

Willen verkopen of te koop aanbieden?

2011-10-21T23:19:00.003+02:00

Nog even op de valreep een laatste overweging deze week. Het is vrijdagavond, het is laat, maar neem nog even de tijd om te reflecteren. Gisteren gaf ik u mijn (bescheiden) visie op de woningmarkt problematiek. Drie kernwoorden komen dan op: doorstroming, distributie en vertrouwen.
Rol makelaars
Maar ook makelaars hebben een rol in deze, jawel mijnheer, mevrouw, ook u. En deze rol is op dit moment aan het veranderen in een tempo, dat gaat heel hard. Was voorheen uw rol om de tegenpartij te overtuigen van uw visie (kopen tegen de gewenste prijs), vandaag de dag ligt de kern bij het overtuigen van uw opdrachtgever (te koop aanbieden tegen de juiste prijs). Als eerste taak ligt hier momenteel uw verantwoording. Let wel, niet in de primaire reflex, lemmingreactie, schieten om de prijs te verlagen. Neen, professioneel analyseren wat de verhouding is tussen minimaal aanvaardbaar en maximaal haalbaar.
Portfolio
U ontkomt er niet aan om een gedegen analyse te maken van uw voorraad. Met daar bij een matrix van vier vragen centraal. Wilt u opdrachtgever echt verkopen? Moet uw opdrachtgever verkopen? Is er sprake van restschuld? Of niet? willen of moeten verkopen: roze wolk?
Consumentengedrag
Let wel, de meeste consumenten zijn zich heel goed bewust van de gevolgen van de huidige crisis: voor anderen. Maar leven zelf nog op een roze wolk. Het huis van de buren, identiek, maar met andere gordijnen en behang, is in hun ogen minder waard. De eigen Gamma kraan is al snel van goud, de acht jaar geleden gekochte IKEA keuken is een investering in design in hun ogen. Aan u als makelaar om een keiharde analyse te maken.
Sigmund Freud
Het was volgens mij deze Oosterbuur die zich in de vorige eeuwen (1856-1939) afvroeg: Was will das Weib? Deze vraag is vandaag de dag nog steeds actueel, juist voor makelaars. Wat wil de klant? Hun huis te koop aanbieden, of hun huis verkopen? Maar met name, welke huizen nemen makelaars in de verkoop? Van wie? Wat willen makelaars? Een volle etalage? Of een bord in de tuin met verkocht?
Analyse
Op dit moment, as we speak, zijn er circa 250.000 objecten te koop. Op dit moment, as we speak, zijn er circa 8000 kopers actief. Een koper is iemand die binnen 30 dagen een handtekening onder een koopcontract wil zetten. Dit is het spanningsveld waar u in acteert. De koper die u morgen ontmoet, op zaterdag, heeft 30 andere panden waarvoor hij/zij kan kiezen. Hoe sterk is uw portfolio? Hoe graag wilt uw klant verkopen? Weet u dat? Weet u of uw opdrachtgever het pand te koop wilt hebben staan, of wilt verkopen? Met of zonder restschuld? Met of zonder back up? Weet u echt wat uw klant wilt? Hoe diep deze wil gaan, moet gaan of mag gaan? Bent u de biechtvader van uw klant?
Huiswerk
Uiteraard weet u dat. Uiteraard gaat u verdieping aan met uw klant. Maar ik ben er van overtuigd dat als makelaars geen panden meer in de verkoop nemen van opdrachtgevers die eigenlijk niet willen verkopen, behalve voor de jackpot, dat het aantal te koop staande woningen binnen 1 maand met 50% zou afnemen. Gelukszoekers zijn er overal. Maar makelaars moeten bedrijfsvoerders zijn, die een keus moeten maken om een pand uiterlijk binnen 90 dagen te verkopen. Autoverkopers doen niet anders. Als iedereen dat nou eens deed….nee durft te zeggen….Binnen een half jaar hebben we de markt gezond. Maar ja, wie durft het eerst...
TGIF!

Ed

Nut en noodzaak prijsdaling in de woningmarkt?

2011-10-20T19:56:00.006+02:00

Mijn eerste leidinggevende functie in de commerciële wereld was Sales Manager bij een bedrijf in medische artikelen. Ik gaf daar leiding aan een team van 12 verkopers. Als de verkopen minder gingen of de verkoper slecht functioneerde waren er altijd twee excuses: Als eerste waren altijd de prijzen te hoog. Maar verlaagde ik de prijzen, dan waren altijd de producten niet goed (te oud, te nieuw, te onbekend, te bekend…). Dan moesten er nieuwe producten komen, innovaties. Die natuurlijk weer te duur waren. En de cirkel was rond.
Woningmarkt
Op dit moment buitelen zelf afgeroepen deskundigen over elkaar heen om te schreeuwen dat de prijzen van woningen in de BV NL te hoog zijn. De winnaar op dit moment Dolf van den Brink. Oud ABN Amro bestuurder (ik weet niet of dat een getuigschrift is) en momenteel iets van bijzonder hoogleraar aan de UvA. Bijzonder hoogleraar betekent, beroemdheden daargelaten, doorgaans een gekochte leerstoel, een bedrijf wat bereid is om te betalen om iemand hoogleraartje te laten spelen. In zijn geval banken en aandelen als aandachtsgebied Nooit eerder heb ik deze mijnheer over de woningmarkt iets horen zeggen of zien publiceren, in dat vakgebied is hij volledig onbekend, een nono. Maar hij heeft besloten dat de prijzen van huizen mogelijk met 30% omlaag moeten, maar minstens 25%. Op 6 oktober jl. was dit zijn mening in Nieuwsuur.
Feiten?
Enig wetenschappelijk bewijs of onderzoek ontbreekt, met evidence based proof is deze heer niet bekend. Tenminste niet in de woningmarkt. Gewoon een mening van een leek en die meent Nieuwsuur een platform te moeten geven. En dat is wat er op dit moment massaal gebeurt. Heel hard roepen dat de prijs van huizen omlaag moet en dan krijg je aandacht. Hoe ongenuanceerder hoe beter. Neem in gedachten het artikel in het Parool van afgelopen zaterdag. Een commerciële notaris uit Rotterdam, ene van Heeswijk, die zichzelf heeft gekroond tot de koning van vrijwel alle veilingen (in 30% van alle veilingen in NL wordt hij, door heel NL heen, ingeschakeld claimt hij zelf) en beweert dat er 200.000 executieveilingen aan staan te komen door betalingsachterstand van de maandelijkse hypotheekkosten. Klinkklare nonsens, maar wel een volle pagina aandacht.
Basis
Even terug naar de basis. Een huis is economisch gezien wel een duurzaam kapitaalgoed (DKG), maar niet te vergelijken met andere DKG’s. Waarom niet? Het heeft vier unieke kenmerken. De verhandelbaarheid is complex. Distributie c.q. flexibele beschikbaarheid is beperkt tot onmogelijk. Het is het enige DKG wat tot de elementaire basisbehoeften behoort. En bezit en aanschaf gaat gepaard met emotie, voorkeur, situationele afhankelijkheid en wensen. Door deze kenmerken is de invloed van prijs, de prijselasticiteit, anders dan bij elk ander DKG. Even iets simpel, als u uw aandelen pakket heeft gekocht met een waarde van 150k en de handelswaarde / beursprijs is momenteel 140k: 11k zakken en u verkoopt het ws binnen drie minuten. Probeer dat maar eens met een huis. Dat werkt zo niet.
Let op
Ik zeg niet dat ik de waarheid in pacht hebt, helaas niet. Maar of op dit moment de prijs van een huis bepalend is voor de omloopsnelheid en verhandelbaarheid, ik betwijfel het. Een juiste, reële prijstelling is essentieel, maar een radicale verlaging? Even een voorbeeld. Ik zie het huis van mijn buren voor 400k te koop staan. Wow, ik wil dat hebben! Dus hop, bord in de tuin en mijn tent te koop, voor 250k mag je hem hebben. De buurman is het wachten zat en verlaagt de prijs met 50k. Koop ik het? Dacht het niet, eerst de eigen hut verkopen. De buurman verlaagt met 100k? Ik koop nog steeds niet… 150k omlaag… idem! Het is niet de prijs, het is de verhandelbaarheid. Als alleen prijs het mechanisme zou zijn, is het simpelweg een cascade van verlagingen en de starters beginnen te kopen en de markt komt op gang. En toch gebeurt dat niet. Enerzijds is er betaalbaarheid. Anderzijds is er financierbaarheid. En daar is... vertrouwen.
Ander voorbeeld
In Spanje was de recreatiemarkt jaren lang stabiel. Deze is volledig ingestort, zowel in transacties als in prijs. Met beiden echt serieuze percentages. Als het alleen aan de prijs lag, zou Spanje het voorbeeld moeten zijn dat dit evidence based proof is. De prijzen zijn in sommige regio’s wel met 50-60% gedaald. En worden de objecten verkocht? Neen mijnheer, mevrouw, neen! Maar prijsverlaging was toch het middel? Dus niet in mijn ogen.
Veelkoppig monster
De problematiek op onze markt is complex. Maar de oplossing is niet één dimensionaal; zoals het verlagen van de prijs. Het probleem zit hem in het consumenten vertrouwen. Vandaag de laatste CBS data. Het consumentenvertrouwen staat nu op -33. Even slecht als op het hoogtepunt/dieptepunt van de economische crisis in eind 2008 / begin 2009. De werkeloosheid is weliswaar iets opgelopen, maar het op 1 na laagste van Europa. De jeugdwerkeloosheid is het laagste van Europa. De staatschuld is beheersbaar, de inflatie binnen de grenzen. De NL staatsobligaties zijn het meest gewild van heel Europa, de hypotheekrente ongekend laag. En de consument, u, ik, wij somberen maar door. Dag in dag uit horen wij hel en verdoemenis over hoe slecht het gaat.
Vertrouwen
En daar zit volgens mij nu net de kern. U, ik, wij worden overspoeld met slecht nieuws, terwijl het allemaal relatief goed gaat. Maar denkt u nu echt, waarde collega, "professor" Dolf van den Brink, dat als huizen met 10%-20%-30% in prijs dalen, dat dan het consumentenvertrouwen beter wordt? Natuurlijk niet! Integendeel meen ik. Prijsverlaging heeft prijsverlaging en dalend consumentenvertrouwen tot gevolg! De woningmarkt is gebaseerd op drie pijlers. Betaalbaarheid, beschikbaarheid en bereidheid om te kopen/verkopen. Vul die drie pijlers zelf eens in en besluit dan of u van mening bent dat de prijzen van woningen omlaag moeten! Of u uw consument adviseert te verlagen? Wees geen lemming! Ik dacht het niet, slechte verkopers konden 20 jaar geleden ook al geen prijspeil vasthouden.

Ed

NB: Benieuwd wat consumenten elke dag te horen en te zien krijgen? Waarom consumenten geen vertrouwen hebben in de markt? Waarom prijsdaling niet werkt? Zie de ppt voorbeelden die ik gebruikte de afgelopen dagen in gesprek met circa 375 van onze VastgoedPRO collega's:
Consumenten murw gebeukt en geen vertrouwen meer

Oeps, excuse!

2011-10-19T20:35:00.009+02:00

Waarde lezer, lieve dan wel beste collega!

Hoewel menigeen met een opgetrokken wenkbrauw deze opmerking zal waarnemen, ben ik een bescheiden mens. Een blogje, ach, dat is een leuke spinsel welk ik vrijwel dagelijks probeer te schrijven. Dit, om die enkeling die echt niets meer te doen heeft nog enige verpozing te geven in deze barre tijden. Hoe anders de reacties die ik kreeg.
Druk druk druk druk
Op 16 augustus, gelegen aan een mooi zwembad in een tropisch land schreef ik mijn meest recente posting. Maar, gezien het feit dat ik op vakantie was, dwingt de werkelijkheid mij te melden dat mijn liefhebbende echtgenote en kinderen werken door mij tijdens vakantie hooguit gedogen. Maar meer ook niet. Mijn gedoogpartij ziet bloggen niet als werk, dus…. uit de lucht. En teruggekomen ben ik er stomweg niet aan toegekomen om weer de routine op te pakken. Wat nergens op slaat, want een gemiddelde blog kost 15 minuten denken en de rest is typen.
Respons
En tot mijn verbazing krijg ik steeds meer mails: waar ik toch ben? Zelfs van twee journalisten, maar ook van van consumenten! (dank je wel Miriam, dank voor je aardige woorden uit de regio Roermond!). Dat is lief, maar ik denk dat valt toch wel mee. Maar ik heb inmiddels wel een heleboel mails van deze strekking ontvangen en vandaag was de limit.
Social media
Onze club, VastgoedPRO, gaf in samenwerking met de professionals van Jaap.nl een training Social Media. Ik heb het zelf niet kunnen redden om daarbij aanwezig te zijn, maar daar is zelfs mijn blog genoemd. Dat je het niet kan maken om, als je bijna dagelijks blogt, er in eens mee te stoppen zonder dat uit te leggen. Au!!
Welja!
Het moet toch niet gekker worden zou je denken. Op mijn werk heb ik met een inhoudelijk groeiend team steeds minder te vertellen, thuis met opgroeiende kinderen van inmiddels 15 en 17 moet je al helemaal niet meer de baas willen spelen, maar zelfs over je eigen blog ben je niet meer “in control”! Wordt je ter verantwoording geroepen door externen! Toe maar! Maar het streelt wel een beetje moet ik eerlijk zeggen. Anyway, the boys are back in town, er valt inmiddels al wel weer het een en ander te vertellen. Er is nogal niet wat gebeurt de afgelopen weken.
Dus
Het potlood is weer geslepen, het gummetje ligt klaar. Laten we morgen eens kijken of er nou echt lucht in de prijzen zit in de onroerend goed markt. Ik heb er weer zin in, tot morgen.

Met collegiale groet,

Ed

Vakantie!

2011-08-16T10:13:00.003+02:00

De tegenstrijdigheid die je soms ziet tussen klantvriendelijk handelen in theorie en praktijk doet bij mij soms het interne gevecht opleveren tussen glimlachen en tenenkrommend aanschouwen. Juist in een periode als deze, de vakantietijd, blijkt het dunne laagje vernis niet afdoende om daadwerkelijk de klant centraal te stellen.
Voorbeeld
Ik zag bij een kantoor op de website de volgende tekst. Wij onderscheiden ons door onze kleinschaligheid en klantvriendelijk handelen. Bij ons staat u nog echt centraal, service houdt bij ons niet op na zessen. Ook in de weekenden en avonden staan wij voor u klaar, service wordt bij ons nog met hoofdletters geschreven. En zo ging het nog even door, dat klinkt toch hoopvol zou je zeggen. Totdat je per mail even contact moet hebben.
Klantvriendelijkheid
Binnen luttele seconden nadat ik de verzenden knop had beroerd had ik een respons. Wow dacht ik, dat is inderdaad echt snelle service. Totdat ik de mail opende: In verband met vakantie zijn wij tot en met 28 augustus afwezig. Punt, dat was het. Niet meer, niet minder. Dat lijkt mij toch wel wat tegenstrijdig met voorgaande bericht op de website. Dat is geen service met hoofdletters, dat is één grote spelfout. Ook tijdens vakantie dient volgens mij de klant centraal te staan. Niet dat u elke dag bereikbaar hoeft te zijn, maar er zijn meerdere mogelijkheden.
Out of office replies
Ik heb de laatste tijd eens de afwezigheidsberichten bewaard welke echt niet kunnen. Komen er een paar.

Ik ben op vakantie tot en met 1 september, uw bericht wordt niet gelezen en niet doorgestuurd.
Afwezig tot 21 augustus
Wij zijn wegens vakantie gesloten tot en met 8 augustus, maar daarna staan wij weer voor u klaar.
In verband met afwezigheid ben ik niet bereikbaar
Ons kantoor is tijdens vakantie gesloten. Na deze periode zijn wij weer geopend.
Ik ben afwezig, uw bericht wordt gelezen behalve als mijn collega’s ook op vakantie zijn

Gemiste kans
Alle berichten bovenstaand zijn gemiste kansen. Vanzelfsprekend doen u en ik het anders. In plaats dat u kunt laten blijken waar u mee bezig bent en hoe uw continuïteit is gewaarborgd, toont u middels dit soort berichten niet echt respect aan de (potentiele) opdrachtgever. Terwijl met een paar kleine cosmetische ingrepen u uw betrokkenheid toch echt kunt laten blijken.

Minimale informatie

Als u er dan toch voor kiest een afwezigheid assistent aan te zetten, vermeld dan in ieder geval de volgende informatie:

Tijdstip van afwezigheid,
moment van terugkeer
maar bovenal hoe u bereikbaar bent en op welke wijze men wanneer met u in contact kan komen: zaken gaan gewoon door!

En heeft u daar geen zin in? Maak dan gebruik van een secretariaatsdienst om uw mail en telefoon af te handelen. Kost wat kwartjes en dubbeltjes, maar levert u zeer veel op. Kan ik u uit ervaring vertellen.

Goede vakantie,

NB: Tijdens vakantie: ed@vastgoedpro.nl

Werkgebieden en willekeur

2011-08-05T17:00:00.001+02:00

Een van de complexe dossiers welke een bron van commotie blijft vormen is de werkgebieden regeling voor taxateurs. Het lijkt er steeds meer op dat dit geheel dreigt te verzanden in een gordiaanse knoop waar nog een eind nog een begin aan te bemerken is. Hoe je het ook went of keert, het blijft een dossier van compromissen en nimmer aflatende ontevredenheid bij de achterban.
Standpunt
Vanuit ons perspectief zijn we altijd duidelijk geweest. De taxateur is een professional die in staat is om op basis van kennis en kunde, van de combinatie van theoretische bagage en praktische vaardigheden, overal in staat is om zijn werk uit te voeren. Daar is hij voor opgeleid en op basis van zijn ethisch en normatief handelen zal hij of zij geen klussen accepteren die buiten het kennisdomein vallen. Daarvoor ben je professional.
Markt
Vanuit deze filosofie bepaalt de markt een groot deel van het werkgebied. Een taxateur kan onder de huidige tarieven moeilijk 250 kilometer verderop een woningtaxatie doen en de lokale recherche verrichten om te komen tot een rapport waarbij de plaatselijke factoren ingecalculeerd zijn inzake waardebepaling. Dat kan niet uit, dus werkt de taxateur lokaal. Maar geloof het of niet, ook taxateurs verhuizen en veranderen soms van werkgebied. U zult verbaas staan hoe snel deze vervolgens in zijn nieuwe habitat de colour locale weet te beheersen. Nogmaals, daar ben je professional voor.
Compromis
Met het hele circus van bepaling van werkgebieden is er uiteindelijk een compromis regeling gekomen, waar het poldermodel zegevierde. Denk niet dat het mogelijk is om circa 5000 taxateurs unaniem tevreden te stellen, er zal altijd ontevredenheid blijven. Grosso modo gezien is de huidige regeling werkbaar en bovenal verklaarbaar, de reden waarom ook is voorgesteld om deze recent in te voeren. De doelstelling van het voorgestelde beleid is duidelijk: het borgen van de lokale kennis van de taxateur, hoewel hier zeker een kanttekening bij kan worden gesteld, zie boven.
Verdeeldheid
Je zou toch zeggen dat als vanuit de professie hier een helder en verklaarbaar standpunt wordt ingenomen, dat dit geaccepteerd wordt vanuit de afnemerskant. Niets minder blijkt dus war te zijn. Nog voor de formele invoering van de nieuwe werkgebieden werd al duidelijk dat vanuit de kant van de geldverstrekkers men maar wat aanrommelt. De een stelt dit, de ander dat, het is een wirwar aan, al dan niet gemotiveerde, gebieden en stralen waarin mag en kan worden gewerkt. Dat is kwalijk, dat is niet te begrijpen en dat komt de transparantie en de professionaliteit in de markt niet ten goede.
Dupe
Hierin blijkt dat geldverstrekkers op basis van willekeur en ad hoc beleid voorwaarden stellen en processen inrichten. De vinger kan natuurlijk naar de taxateur en hun vertegenwoordigers worden gewezen, maar het toont ook aan dat in de financiële wereld maar wat aanmoddert. Is het niet met CHF en NHG regels, dan is het wel met werkgebieden voor taxateurs. Een dossier waar wij vol op blijven zitten, het belang van de taxateur staat bij ons centraal.
TGIF !

Ed

Radioblooper

2011-08-04T17:38:00.001+02:00

Op Radio 1 stond vanaf 14.00 uur bij het programma Dit is de Dag de woningmarkt centraal. Onder ander Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarkt TU Delft en Rob Mulder, directeur strategie VEH waren te gast. Evenals Hans Stegeman, (alweer een ) Hoofdeconoom bij de Rabobank. En in het 2e gedeelte van het programma schoven de kamerleden Neppérus (VVD) en Jansen (SP) aan.
Onder vuur
Een groot aantal facetten van de woningmarkt kwamen aan de orde, met name de mijnheer van de Rabo kwam moeilijk met zijn verhaal uit de verf. In mijn ogen terecht laakte Rob Mulder de huidige stellingname van de banken, die roomser dan de paus menen moeten om te gaan met hypotheekverstrekking op dit moment. Mulder stelde terecht dat de banken, onder de noemer van de nieuwe Gedragscode Hypothecaire Financiers, eisen opleggen aan consumenten die zelf stringenter zijn dan de NHG stelt. En liet en passant toch ook wel kartelvorming doorschermen: Aegon hield de NHG norm aan en is teruggefloten. Rabo Rotterdam hield de NHG norm aan en is per vandaag teruggefloten.
Rabo verweer
Het verweer van Stegeman was in mijn ogen zwak. Het ging niet om geld uitlenen in zijn ogen, maar het ging om bankieren, dat is een kunst, Bankieren bestaat uit risico’s inschatten en op basis van risico’s inschatten worden regels opgesteld. En die regels geven op basis van handvatten weer richtlijnen tot geld uitlenen c.q. hypotheken vertrekken. Prima stelde Mulder, maar bij NHG heeft u geen risico’s, die worden afgedekt. Nee, dat zag de VEH man verkeerd volgens de Rabo man. Als je risico’s breed vast stelt, ga je niet anders acteren als er een verzekering op het risico ligt. Dat is natuurlijk flauwekul.
Acceptatie
Als die redenatie zou kloppen, waarom krijgen wij dan zeer regelmatig, zo niet wekelijks, vragen over taxatierapporten van geldverstrekkers als die een onderpand boven de NHG norm betreft. En in al die zes jaar dat ik op deze stoel zit, nog niet 1 x over een taxatie voor een NHG verstrekking? Misschien omdat het risico[profiel anders is en de dekking compleet?
Afspraken
Ook de mogelijke kartelvorming werd slecht gepareerd. Rabo bank had al vanaf mei strengere regels, die golden ook voor Rabo Rotterdam. Onzin stelde Mulder, tot gisteren werd de NHG norm aangehouden en per vandaag mag dat niet meer. Oh, dan had die vestiging even niet opgelet. Niet echt sterk leek mij als verweer.
Politiek
Vervolgens kwamen de kamerleden aan het woord. Hierbij gaf Neppérus van de VVD aan gisteren vragen te hebben gesteld naar aanleiding van die strengere normen en dat dit ook bij de politiek tot opgetrokken wenkbrauwen leidt. Onnodig was de stelling van de Raboman, want bankiers willen niets liever dan hypotheken verstrekken en zij waren ook niet blij met de huidige regeling. Waarop ook de bal weer keihard terugkwam, het waren toch juist de banken die om een verbod op aflossingsvrij lenen hebben gevraagd? Nou is het er en dan gaan mekkeren? Helemaal als je zelf als bank een proefballonnetje hebt opgelaten tot verplichte monopolistische herinvoering van de annuïteiten hypotheek.
Klasje mediamanagement
Kortom, net de verkeerde spkesman naar het verkeerde programma gestuurd om het woord te voeren. Maar weer een cursusje voeren, lijkt me. Maar wat wel meer en meer duidelijk wordt is dat de mogelijkheid tot hypotheekverkrijging meer en meer een probleem aan het worden is op de markt. En dat kunnen we nu net even niet hebben.

Ed

To blog or not to blog?

2011-08-02T17:33:00.000+02:00

Al weer drie jaar geleden ben ik met dit blog begonnen. De reden was een verzoek vanuit de leden van toen nog LMV, om meer inzichtelijk te maken waar ik, de organisatie mee bezig is. En als dat verzoek er is, dan is dat een goed iets om rekening mee te houden, zie hier het initiatief. Het blog is dan ook primair een ontmoetingsplaats om te horen en te ervaren wat er leeft en speelt, twee richtingsverkeer is daarbij wenselijk.

1 augustus
Op mijn blog van gisteren kwamen dan ook twee commentaren van VastgoedPRO leden, waar ik blij mee ben. Er wordt nagedacht over de topics, er wordt een mening geventileerd, wat weer reactie geeft. Dat is de wijze waarop een vereniging dient te functioneren, dat is een vorm van moderne communicatie. Ik laat u graag de reacties zien van mijn gewaardeerde collega’s Johan van Boxtel en Johan van de Leij, het zou zonde zijn om die niet kenbaar te maken.

Ed

Johan van Boxtel heeft een nieuwe reactie op uw bericht "Money makes the world go around"achtergelaten
Ik heb de visie van Boonstra niet gehoord maar zijn uitspraak klopt natuurlijk helemaal.waar de economie langzaam drijgt op te krabbelen zal de woningmarkt alleen maar verslechteren.Het is natuurlijk heel leuk om de overdrachtsbelasting met 4% te verminderen en dan bij monde van onze minister president te verkondigen dat volgend jaar de woningmarkt uit het slop zal zijn om vervolgens de finacieringsnormen wederom aan te scherpen.

Mijn mening als simpele makelaar is dat als de starter niet heel snel weer aan een fatsoenlijke hypotheek (denk aan 220K) kan komen er voorlopig helemaal niets zal gebeuren op de woningmarkt. Iedereen weet dat de starter met een inkomen van 40K nog geen 3 jaar geleden gemakkelijk 250K (en meer) hypotheek kon krijgen terwijl diezelfde persoon nu met moeite 180K mag ophalen bij de bank.

Je kunt mij veel proberen wijs te maken maar niet dat iemand die 3 jaar geleden 225K (250K incl. kk)mocht aftikken nu bereid is dit paleisje van de hand te doen voor 170K omdat die zielige starter niet meer kan (lees MAG) betalen. Oftewel er zal niemand zo gek zijn zo maar 55K (25%!!) + kk af te schrijven op zijn woning.

Degene die dit door omstandigheden wel zouden willen komen natuurlijk de hypotheekbank tegen die nimmer goedkeuring zal geven voor een restschuld van maar liefst 80K. De oplossing is volgens mijn bescheiden mening (nogmaals simpele makelaar) niet zo moeilijk:

Om de eerder genoemde restschulden te voorkomen is het juist nu (minder kk) mogelijk om binnen 4 jaar terug te gaan naar financiering van uitsluitend de woningwaarde (dus geen kk meer). Immers iemand die een huis wil gaan kopen moet toch in staat zijn om 1% per jaar te sparen. Hierdoor zullen de verkopen met grote restschulden gaan afnemen en is er meer zekerheid voor de banken.

Geef vervolgens de starter wat meer ruimte en je zult zien dat de markt zal gaan bewegen.Wat er nu gebeurt is dat de in de afgelopen 20 jaar opgezochte marges in de hypotheekmarkt binnen 2 jaar volledig worden tenietgedaan. Je hoeft geen econoom te zijn om te begrijpen dat geen enkele markt dit kan verwerken.

Johan vd Leij heeft een nieuwe reactie op uw bericht "Money makes the world go around" achtergelaten:

Ed. ik weet niet of Wim Boonstra ook iets heeft met de hypotheekafdeling van de Rabobank maar als dat wel zo is, dan zou hij eens kunnen gaan praten met de mensen daar. Om hen er van te overtuigen dat ook een bank een eigen verantwoordelijkheid heeft als het gaat om geld uitlenen. Nu verstoppen ze zich achter de "opdracht" van de AFM om niet meer hypotheekgeld te vertrekken dan x-keer het jaarinkomen en dan ook nog rekening houdend met andere verplichtingen. Laten de banken nu eens als kartel optreden en gewoon de AFM negeren en de woningmarkt een boost geven door iets royaler hpotheken te regelen voor starters.

Trouwens Johan van Boxtel, de meeste starters hebben wel gespaard maar als je je spaargeld moet inzetten om de koopsom deels en de kosten koper geheel te betalen, wordt het wel leven op de kale vloer. Want voor de inrichting is dan geen geld meer beschikbaar. En dan is de kans groot dat een starter afhaakt en de woningmarkt in de mineur blijft.

Johan van Boxtel heeft een nieuwe reactie op uw bericht "Money makes the world go around" achtergelaten:

Johan van der Leij; Ik ben het natuurlijk eens met de oproep de AFM te negeren en wat betreft de starters, moeten ze maar € 2000,--/jaar meer sparen of minder uitgeven. Het gaat erom dat die achterlijk hoge restschulden (koopsom + 13% -nu 6%-)gaan verdwijnen.

Money makes the world go around

2011-08-01T17:00:00.001+02:00

Vandaag kwam er een lading aan maxi en mini besluiten inzake het slijk der aarde op ons af. Een geheime brief aan de kamer inzake de steun aan Griekenland en de garanties die afgegeven zijn. Een openbare klucht over het schuiven met miljarenden en triljarden aan schuld in de VS. En de invoering van de nieuwe regels inzake hypotheekverstrekking per vandaag. En dat allemaal op de eerste augustus dag van het jaar, waarbij de zomer haar comeback viert.
Griekenland
Of dit van invloed is op de woningmarkt en ons vakgebied zal de tijd leren. In ieder geval heeft het niet bijgedragen aan rust op de beurzen en de financiële markten. De ophef die in de politiek werd gemaakt is wat vreemd. Als ik het goed begrijp gaat het alleen maar om een papieren transactie om de waardepapieren van de Europese bank te securitiseren ten aanzien van Grieks waardepapier. Maar als ministers en kamerleden het allemaal al niet meer begrijpen, wat moeten consumenten hier dan zo onderhand allemaal van denken?
VS
Dit was een situatie, hoewel grotendeels een politieke en voorspelbare klucht, die wel hypothetisch van invloed had kunnen zijn op de woningmarkt. Het plafond van het begrotingstekort is verhoogd, de VS kan weer geld drukken en de angst voor afwaardering van de AAA rating is even weg. Was dit vervallen, dan had dat absoluut invloed gehad op het vermogen van banken en indirect daardoor op de rentestanden. Wat weer van invloed zou zijn geweest op hypotheken, dus ook van invloed op de markt. Maar ja, het bleef bij een politiek schouwspel op prime time TV in de VS.
Hypotheekmarkt
En vandaag kwamen de nieuwe regels inzake de hypotheekverstrekkingen aan de startlijn. 104% van de marktwaarde mag worden geleend, plus de kosten van de verhuisboete, momenteel 2%. Afgelopen vrijdag had ik BNR al aan de lijn hierover, de onduidelijkheid bij consumenten is groot. Ik mocht zelf vanmiddag een toelichting geven op de mogelijkheid tot het financieren van een verbouwing. Ook hier waren veel vragen over gekomen bij BNR. Hoewel hier een kans ligt voor makelaars om consumenten te begeleiden bij de juiste keus, schuit ok het gevaar van branchevreemd bezig zijn. Makelaars, mits voldoende over de juiste WFD/WFT papieren, horen zich namelijk niet meer bezig te houden met hypotheken. En dat erwijl consumenten schreeuwen om informatie.
Nut en noodzaak
Ik weet niet of u vanmiddag in staat bent geweest om naar Radio1 te luisteren? Wim Boonstra, Chef Econoom bij de Rabobank gaf zijn visie op de nieuwe wetgeving. Een boute uitspraak was er te horen van hem. De huidige regels zijn een oplossing van de AFM voor een probleem wat er niet is, behalve bij de AFM. In zijn ogen is de hele nieuwe wetgeving inzake hypotheken een gevalletje navelstaren van een waakhond zonder enige toegevoegde waarde. Niemand zit er op te wachten, noodzaak tot aanpassing was er niet. Het enige wat er mogelijk speelde was dat internationaal gezien NL een erg grote hypotheekschuld heeft, vooral vergeleken met omliggende landen. So what? Was zijn punt. Het krediet risico is daardoor misschien wat groter als natie, maar niemand heeft er last van. Dus volgens hem is wederom de consument gewoon de klos in het geweld van de politieke arena. De macht van het slijk der aarde!

Ed

Doe een Wens

2011-07-28T17:01:00.001+02:00

Tot circa een jaar of twee geleden stond het woord MVO in elk business plan om de drie alinea’s gemeld. Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen. Niet het maken van winst mocht meer centraal staan, niet het aandeelhouders belang, nee, de bijdrage aan de maatschappij in zijn totaliteit was de norm. Beetje bij beetje verdwijnt dit naar de achtergrond en wordt het overgenomen door het woordje Duurzaamheid. Toch wel hét containerbegrip van 2011 aan het worden
EU
Om een idee te geven, een maand of twee geleden hoorde ik een Europarlementariër met droge ogen vertellen dat de huidige begroting van de EU, met een groei van 6% (terwijl elke EU inwoner moet bezuinigen), noodzakelijk was, want anders was de begroting “niet duurzaam”. Tja. Zitten makelaars en taxateurs te wachten op duurzaam ondernemen en zitten ze te wachten op Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen? Wij worden er zelf als organisatie bijna wekelijks over bevraagd.
Goede doelen
Er gaat geen week voorbij, of ik / VastgoedPRO krijgt een verzoek tot het doneren van geld. Is het niet van leerlingen van een lokale school die arme kindjes in de derde wereld willen helpen, dan is het wel voor een kerk in nood in Nederland of is het een beroep van een lid wat de Alp d’Heuz zes keer gaat beklimmen. Noem een diersoort, een ramp, ziekte, weersextremiteit of een autorally naar Dakar en er wordt van ons verwacht dat wij daar over nadenken en onze verantwoording in nemen. Allemaal zeer terecht acties, allemaal zeer nobele activiteiten, maar voor ons bijna onbegonnen werk om er aan mee te werken. Het is moeilijk om het één wel te honoreren en het ander niet. En bovenal al, wij beheren het geld van onze leden en charitatief doneren behoort niet tot de opdracht die we als organisatie mee hebben gekregen, hoe graag we dat ook zouden willen.
MVO
Maar volgens mij is dat niet waar MVO over gaat. Dat gaat niet over geld weggeven of activiteiten organiseren waar anderen voor moeten / mogen betalen. MVO gaat in mijn ogen over het opstarten van ondernemersactiviteiten, waar anderen van profiteren en waar jij zelf verantwoording in neemt. Niet anderen dat laten opknappen. Hiervan zag ik deze week een mooi initiatief.
Housenet
De collega‘s van Housenet, bouwers van websites voor makelaars, hebben op dit moment een MVO actie die er in mijn ogen wél toe doet. Op hun normale prijs voor éénmalige kosten voor een mobiele website krijgt u 50% korting. Dat is al een vorm van MVO, ook makelaars hebben in deze moeilijke tijd een steuntje in de rug nodig. En van de resterende €45 aan kosten, doneren ze ook nog eens €22,50 aan een goed doel: de Stichting Doe een Wens Kijk, dat heeft zin, dat is Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen. Complimenten aan Gerben Nijmeijer en zijn team, complimenten aan u als een nu een mobiele website bij hen besteld, ook doet dan indirect aan MVO. Doen!

Ed

Korting?

2011-07-26T17:32:00.002+02:00

Gisteren mocht ik u berichten over het nieuwe ondernemen. Met daarbij de kanttekening dat ik vandaag terug zou komen op de column van Jos Burgers eerder deze week over prijsbeleid. Korting geven en lage prijzen rekenen, doe je alleen voor dingen met weinig waarde. En wat weinig of geen waarde heeft, is waardeloos. Dat kan natuurlijk nooit voor uw dienstverlening gelden.
www.nsm6.nl
Op 17 november wordt het Zesde Nationaal Symposium Makelaardij georganiseerd. Jos Burgers zal daar als spreker zijn visie op sales en relatiemanagement met u delen. Voor vandaag zijn visie op korting, wat mij betreft de moeite waard.
Ed

Zeven goede redenen om nooit korting te geven
Door: Jos Burgers, 24 juli 2011

Klanten vragen vaak om korting. En dus krijgen ze korting. Dat bevestigt klanten in hun vermoeden dat zij teveel betalen als ze even niet opletten. In beginsel willen zij helemaal geen korting. Ze willen alleen niet teveel betalen. Het is een hardnekkig misverstand te denken dat klanten alleen zaken met je willen doen als je korting geeft. Sterker, er zijn heel veel goede redenen om juist geen korting te geven.

Goede reden 1: U geeft klanten het gevoel dat u ze belazert
Veel verkopers bukken nog voor ze geslagen worden. Een klant hoeft maar aan te geven dat de prijs te hoog is en de korting volgt: "Er is misschien nog wel iets aan de prijs te doen". Door te snel te zakken met uw prijs zegt u eigenlijk tegen uw klant: "Ik had je willen belazeren. Maar dat gaat nu niet lukken, ben ik bang!"
Klanten calculeren de korting bij de volgende deal alvast in. En vanaf dat niveau start het onderhandelen de volgende keer. Korting die u weggeeft ben je ook kwijt voor alle toekomstige opdrachten.

Goede reden 2: In de perceptie van klanten is goedkoop is duurkoop
De prijs die u vraagt zegt iets over de kwaliteit die een klant mag verwachten. Anders gezegd: wie duurder is dan de concurrent hoeft niet zoveel uit te leggen. Wie erg goedkoop is, moet er alles aan doen om duidelijk te maken dat de klant zich geen zorgen hoeft te maken. In mijn boek geef ik het (waargebeurde) praktijkvoorbeeld van een privékliniek die borstvergrotingen ‘in de aanbieding’ doet. Klanten zullen zich direct afvragen waarom het in die kliniek zo rustig is en hoe het met de nazorg gesteld is. Goedkoop is immers duurkoop.

Goede reden 3: Klanten zijn bereid een faire prijs te betalen
Klanten weten lang niet altijd wat fair is. Wanneer u aangeeft dat de prijs niet onderhandelbaar is, weet uw klant in elk geval zeker dat hij niet onnodig veel betaalt en dat uw vraagprijs fair is. Klanten zien het krijgen van korting als het schudden aan een appelboom. Zolang er appels vallen, blijven ze schudden. Wees trots op de prijs die u vraagt, sta achter de tarieven die u hanteert. Als klanten u te duur vinden is dat vervelend. Maar het is pas echt een ramp, als u zichzelf duur vindt.

Goede reden 4: De prijs is één van de minst belangrijke criteria voor klanten
Als een klant over de prijs begint is dat een teken van interesse. Goed nieuws dus. De echte beslissing wordt echter lang niet altijd genomen op basis van de prijs. Natuurlijk zijn er klanten die tien adressen langs gaan om de de laagste prijs te vinden. Maar de prijs komt in allerlei onderzoeken vaak pas op plaats zes of zeven.
Zo onderzocht Blauw Research voor T-Mobile het klantverloop op de telecommarkt. Tweederde van de Nederlanders die wisselt van provider doet dat vanwege de service. De prijs bleek ook hier nauwelijks een punt.

Goede reden 5: Vertrouwen krijgt u niet door korting te geven
Wie bij de minste of geringste weerstand bij een klant met het kortingswapen zwaait, zegt impliciet tegen een klant: "Wij vinden onszelf niet heel erg waardevol. Maar daar hebben we iets op gevonden. We vragen gewoon niet te veel voor onze producten / diensten. Zo komen we er toch vanaf." Wie er niet in slaagt klanten duidelijk te maken welke waarde hij kan leveren, rest alleen nog het geven van korting. Voor een klant is dat echter niet echt vertrouwenwekkend.

Goede reden 6: U voorkomt dat je de verkeerde klanten aantrekt
De beperkte groep klanten die enkel en alleen voor de laagste prijs gaat, is lang niet altijd ook de meest interessante groep. Koopjesjagers zijn vaak buitengewoon veeleisend, soms op het onredelijke af. Ze willen het onderste uit de kan en het is niet snel goed. Dat zij nauwelijks iets willen betalen wil niet zeggen, dat zij later geen buitensporige wensen en eisen hebben. Kortom, er zijn ook klanten die u uw concurrent moet gunnen.

Goede reden 7: U geeft uw winst weg
Als een bedrijf jaarlijks 4-5 procent nettowinst maakt, behoort die tot de betere verdienende ondernemingen. Wie onnodig 4-5 procent korting geeft, trekt daarmee dus de hele jaarwinst door het putje. Elke euro korting die u weggeeft is immers een euro nettowinst die u anders over zou houden. Soms is geen omzet beter dan omzet waar u geld op toe moet leggen. Als u toch nauwelijks iets verdient, kunt u het maar beter een beetje rustig hebben. Dat is minder erg dan het heel erg druk hebben en daar dan ook nog eens niets aan overhouden.

Er zijn dus veel goede redenen om geen korting te geven. Maar wat als de concurrentie groot is, met veel prijsdruk als gevolg? In mijn boek Geef nooit korting! vindt u 31 adviezen hoe om te gaan met prijsdruk, zonder korting te geven. En als een klant nu perse korting wil? Bijvoorbeeld omdat hij graag het gevoel wil hebben iets gewonnen te hebben? In dat geval biedt u gewoon korting aan, in ruil voor iets anders. Iets dat waardevol is voor u. Maar ruilen is iets anders dan geven. Het voelt ook anders!

Jos Burgers

Fris en fruitig

2011-07-25T17:31:00.001+02:00

Van Frans Kofflard kreeg ik een reactie op één van mijn blogs over specialisatie en het bewijzen van je toegevoegde waarde. Frans organiseert masterdclasses over het nieuwe ondernemen. Een goed initiatief, met name omdat men probeert de makelaar te helpen bijzonder te zijn.

Prijs
En hun visie is denk ik de juiste, want als je klant je bijzonder vindt, wordt de prijs steeds minder belangrijk. Morgen zal ik u in deze ook de visie van Jos Burgers, de zeven redenen waarom je noit korting moet geven. Voor vandaag vier van de zeven tips van Kofflard om fris en fruitig voor de buhne te kunnen komen. De andere tips moet u maar bnij hem zelf gaan ophalen.
7 tips om de rode appel te worden in een kist met groene

Tip 1: Zorg voor echte klantgerichtheid
Verplaats je in de klant en communiceer wat de klant nodig heeft. Vertel niet wat je kan, maar welke klantbehoefte er wordt ingevuld. Op welke manier gaat de klant van jouw dienstverlening profiteren?
http://www.hoehuiskopen.nl/
http://www.stichtingstarter.nl/
http://www.friswonen.nl/

Tip 2: Maak van een contactmomenten een scoringsmoment
Geef de klant op ieder contactmoment meer dan hij verwacht. Speel in op zijn informatiebehoefte van dat moment. Koppel aan dat scoringsmoment een nieuw scoringsmoment, zodat er een keten van aandacht ontstaat. Aandacht is immers het sterkste commerciele wapen.

Tip 3: Zorg voor herkenning
Zorg dat je doelgroepen zich herkennen. Zoek voor iedere groep een passend beeld en gebruik die in je communicatie uitingen.
http://www.youtube.com/watch?v=xPPUnMg6kNs
http://www.verbrugge.com/

Tip 4: Laat de klant aan het woord
Gebruik de mening van tevreden klanten. Vraag hun om een quote waaruit hun positieve ervaring blijkt. 78% van de lezers vindt die mening betrouwbaar en laat zijn keuze er door beïnvloeden.
http://www.werkspot.nl/
http://www.zoover.nl/

Tip 5:-6 en 7: via Frans Kofflard te verkrijgen!

Ed

Een dagje uit in Den Haag - deel 3

2011-07-22T17:50:00.000+02:00

In het kader van driedaagse van de NMa vandaag de slotaflevering, het transparantie vraagstuk. Een wezenlijke vraag die gestel is en niet alleen van belang voor de jongens en meisjes van de NMa,, maar ook voor de beroepsgroep zelf. Twee vragen stonden centraal:

1. In hoeverre is het tarief van de makelaar inzichtelijk voor de consument? en
2. In hoeverre is de kwaliteit van een makelaar inzichtelijk voor de consument?

Natuurlijk kon ik mijn grote mond niet houden en was mijn antwoord dat de prijs zeer inzichtelijk was, alle makelaars rekenen 1.85% courtage, zo hebben we dat afgesproken. Zonder blikken en blozen begonnen de heren te pennen, waarna het mij toch wel noodzakelijk leek om te vertellen dat dit als grap was bedoeld. Voor je het weet staat er een blauw busje bij de voordeur van ons kantoor.
Tariefstelling
Voor u en mij is waarschijnlijk uw tarief zo inzichtelijk als het maar kan. Maar is dat ook het geval voor een consument? Kijk daar eens kritisch naar. Werkt u met een courtage systeem? Ik ben bang dat de kans groot is. Stel dat is 1½ %. Voor de verkoop van een huis van twee ton vangt u €3k, voor een huis van drie ton echter €4½k. Wat doet u meer, wat doet u anders voor het ene huis dat die additionele inkomsten rechtvaardigt? Kunt u dat even uitleggen?
Tijd
En voor een huis wat u binnen twintig minuten verkoopt, rekent u evenveel als voor een huis waar u 25 bezichtigingen doet. Kunt u dat uitleggen? Hoe meer tijd u besteed, hoe meer u zou moeten verdienen? Zou je denken. U vraagt een schilder de buitenkant van uw huis te schilderen plus de plint van uw garage. En voor beiden rekent hij evenveel. Gaat u daarmee akkoord?
Diffuus
Dames en heren, het courtage systeem is in mijn ogen een angstinstrument. We deden het altijd zo, dus we blijven het zo doen. Niemand durft gewoon per uur te factureren, omdat de ander het ook niet deed. In de assurantiewereld is de slag net gemaakt. Weg provisie, uurtje factuurtje is het credo. Advocaten, schilders, rijschoolhouders, accountants, iedereen vraagt een beloning voor verrichtte arbeid. En de makelaar loopt in mijn ogen achter, nogmaals, volgens mij uit angst geboren. Want de meesten zitten te smachten om een eerlijke beloning, loon naar werken.
Inzichtelijkheid kwaliteit
Tja en dat het laatste gespreksonderwerp. Is de kwaliteit inzichtelijk voor de consument. Ik denk dat we de vraag veel dichter bij huis moeten stellen. In hoeverre is de makelaar zich zelf bewust van de onderdelen van zijn bedrijfsvoering die hij ten toon spreidt bij de uitoefening van zijn vak. Volgens mij maar zeer beperkt. Vraag een consument wat een makelaar doet en wat is het antwoord? Bezichtigingen en onderhandelingen. Oh ja, en een fotootje op Funda plaatsen. Zolang u niet de stappen in uw werkproces aan uw consument kunt duiden, kunt u de kwaliteit niet aantonen. En als u de kwaliteit niet kunt tonen, kunt u niet beprijzen.
Deeldiensten
Wat dat betreft is de invoering van deeldiensten nog niet zo slecht. Maar hang nou is in uw winkel, uw website, nou eens de prijslijst op. Wat u allemaal doet en wat het allemaal kost. De circa 155 stappen die er bij komen kijken bij de verkoop van een huis, van eerste kennismaking tot afscheid na oplevering. En daarna. En bij al deze stappen, leg uit waar uw professionaliteit zich in onderscheidt. Ten opzichte van de amateur, maar ook ten opzichte van uw concurrent. Alleen door uw kwaliteiten tastbaar en inzichtelijk te maken, kweekt u klanttevredenheid
Klachten
Weet u wat de meest voorkomende klacht is die wij ontvangen over makelaars? Hij/zij heeft het huis in de verkoop genomen en hij doet niets. Ondertussen werkt u zich waarschijnlijk het apelazarus, maar vergeet u dit te communiceren aan uw klant. Nog nooit heb ik een klacht gehad van een consument die meende dat de makelaar teveel informatie gaf. Te vaak contact opnam. Maar andersom: wekelijks.
Kwaliteit
Dus, beste collega, begin klein en eindig groot. Leg uit wat uw persoonlijke kwaliteiten zijn. Leg uit wat uw professionele kwaliteiten zijn. Leg uit wat de kwaliteiten zijn van uw beroepsgenoten. Leg uit wat de kwaliteiten zijn van de bij uw vereniging aangesloten leden. En leg vervolgens uit hoe u dit allemaal toepas binnen de verschillende onderdelen van uw bedrijfsvoering, bij elke stap die u zet. En vertaal dat ik klantwaarde, wat levert dat uw opdrachtgever op. Theoretisch gedoe? Vergeet het, kijk maar eens in het FMCG segment. Kijk maar eens in de automotive markt. In het rbuin- en witgoed. Of de bladen markt. Overal doet men dit. Nu nog de makelaars, er valt nog wel wat te winnen.
TGIF,

Ed

Een dagje uit in Den Haag - deel 2

2011-07-21T17:52:00.001+02:00

In het driedelig feuilleton wat u dezer dagen aangeboden krijgt, ga ik vandaag dieper in op de visie die gevraagd werd door de NMa over de knelpunten die er in de makelaardij markt worden gesignaleerd. Let wel, ik meldde u het al eerder, de taxatiemarkt wordt buiten beschouwing gelaten in het MFS/NMa onderzoek. Als eerste een opmerking. Als er naar knelpunten wordt gevraagd, is het heerlijk om naar de ander te wijzen. Echter, is het reëel om het eigen functioneren buiten beschouwing te laten? Ik denk het niet. Een kritische zelfevaluatie lijkt me dan ook wenselijk. Daar gaan we, ik pak even de vijf meest pregnante knelpunten.
Knelpunt 1 – toetreders
Gisteren al gemeld. Elke gek die het wil kan een makelaarskantoor openen, en doet dat ook. Hierdoor is een wildgroei ontstaan, er zijn gewoon te veel. Te veel slechte en te weinig goede, en een georganiseerd, gewaarborgd breed toezicht ontbreekt. Okay, het Darwinisme zal zijn werk doen, the survival of the fittest, maar of de consument en de markt gebaat is bij de excessen die we zien / hebben gezien, ik vraag het me af. Wettelijke verankering van tuchtrecht en verplicht toezicht: per morgen invoeren om dit knelpunt op te lossen
Knelpunt 2 – representerende organisaties
Hier zal ik wel commentaar op krijgen. Er zijn te veel representerende organisaties, op dit moment zijn er iets van 5 organisaties die de belangen van vastgoedprofessionals behartigen. VastgoedPRO, NVM, Rentmeesters, RICS, VGM Nederland, noem maar op. Allemaal eigenlijk met hetzelfde doel: belangenbehartiging, kwaliteitsbewaking en deskundigheidsbevordering, overgoten met een sausje van faciliterende dienstverlening. ‘s Morgens veroorzaken onze beleidsmedewerkers een file door achter lekaar allemaal dezelfde boodschap te vertellen in hetzelfde overleg, om vervolgens achter elkaar te rijden naar het volgende overleg. Met hetzelfde verhaal. Maar door de fragmentatie, de versnippering, krijgen we te weinig voor elkaar, de stakeholders worde overspoeld door organisaties en het resultaat is marginaal. Er zou 1 koepelorganisatie moeten komen die namens allen opkomt voor het gemeenschappelijk belang. Want zou een NVM makelaar nou echt een ander belang hebben dan een VastgoedPRO collega? Welnee!
Knelpunt 3 – certificerende instellingen
Twee certificerende instellingen, twee rijbewijzen voor 1 snelweg. En de een vindt zich beter dan de ander. En de afnemer, de gebruiker? Die snapt er niets van en wil er ook niets van snappen. Kapitaalvernietiging, gebrek aan slagkracht, geen duidelijk keurmerk waar de consument de professional aan herkent als gevolg. Fuseren die organisaties of samenvoegen, allen in één van de twee.
Knelpunt 4 – opleiding makelaars
Iedereen ziet makelaars als (snelle, gladde) verkopers. Echter , in de opleiding wordt er in mijn ogen te weinig aandacht gegeven aan twee essentiële onderdelen: marketing /communicatie en bedrijfsvoering/ondernemerschap. Het zijn nog te veel techneuten en te weinig ondernemers, waardoor er een permanent gebrek aan innovatie en research en ontwikkeling is ontstaan. De markt is vrij reactief en conservatief, in zichzelf gekeerd, waardoor er verlamming ontstaat. Zeker op een moment als nu, als de makrt onder druk komt te staan.
Knelpunt 5 – wurggreep Funda
Nee, niet het feit dat NVM makelaars hoger of iets uitgebreider geplaatst staan op Funda, die meerwaarde is al lang verleden tijd. De NVM makelaar verkoopt geen pand meer dan de collega’s die elders aangesloten zijn. Nee, Funda heeft door de betaling structuur een wurggreep op de markt gevormd. Plaats een niet NVM makelaar op Funda, dan kiest deze voor de standaard melding (paar euro) of de uitgebreide melding (iets van €200 per jaar). De meeste makelaars kiezen voor de uitgebreide melding. Heb je circa 100 woningen in de verkoop, dan heb je voor €20.000 aan ads uit staan. Wil je dan van VBO naar VastgoedPRO, of andersom: moet je even extra €20k aftikken, want al je panden worden van Funda verwijderd. De bewegingsvrijheid van makelaars wordt hierdoor beperkt, Funda bevriest op deze wijze de markt en de wurggreep wordt strakker en strakker. En daarnaast, door het betaal model wat gehanteerd wordt, zijn niet NVM’ers de kas van de NVM aan het spekken, waardoor een cirkel beweging ontstaat die deze duale positie versterkt. De dominantie van de NVM en Funda op de markt wordt groter en groter en lijkt niet te stoppen.

Op zicht, als deze vijf punten zouden worden opgelost, naast natuurlijk de macro economische omstandigheden, financieringsbeperkingen, overheidsbeleid en ruimtelijke ordening perikelen en gebrek aan ketenregie, zou de markt volgens mij een stuk beter functioneren. In ieder geval in de voorwaarden scheppende sfeer. Morgen maar eens kijken naar de transparantie in de markt.

Ed

Een dagje uit in Den Haag - deel 1

2011-07-20T20:39:00.001+02:00

Vandaag bracht de weg me naar Den Haag, middagje buitenspelen, altijd leuk. De meeting met de NMa, of eigenlijk meer specifiek het onderzoek uitgevoerd door het MFS team, Monitor Financiële Sector. Ik berichtte u hier al eerder over, onze algemene verbazing wie het nou in z’n hoofd haalt om concurrentie onder makelaars te onderzoeken. Anyway, vandaag mocht ik in de Zurichtoren te gast zijn, de ontvangst was al bijzonder.
Kennismaking
Wel vaker hebben wij overleg met de NMA, met de professionals van dit team had ik nog niet eerder kennis mogen maken. Na handen schudden en lopend naar de overlegruimte werd mij al de vraag gesteld of ik al weer een beetje hersteld was van de val van het paard….. . Goh dacht ik, eindelijk ontmoet ik dé lezer van mijn blog, blijkt dat iemand van de NMa te zijn. Met drie man was men vertegenwoordigd en alweer een verassing, het waren economen, en een stagiair economie. Doorgaans zijn het juristen, wat een verassing.
Initiatief
Mijn vraag was van wie het initiatief kwam voor dit onderzoek, daar ben ik toch wel erg benieuwd naar. Het ligt in het verlengde van het onderzoek naar de hypotheekmarkt, men heeft de behoefte om de markt in kaart te brengen. Is mij verteld. En daarnaast heeft men signalen gekregen van misstanden in de makelaardijmarkt, maar daar mocht / kon men verder niets over vertellen. …
Gespreksflow
Ik zal u tot en met vrijdag lastig vallen met drie topics die besproken zijn van de in totaal zes hoofdstukken, laten we die er eens uit lichten:
1) Wat zijn de bijzondere verandermomenten geweest in de markt,
2) Wat zijn knelpunten in de markt en
3) Hoe transparant is de prijsvorming en de kwaliteit van de makelaar
Leuke topics. Ik heb voor alle zekerheid gevraagd of er over geblogd mocht worden, zolang ik maar geen lelijke dingen vertel over de gastheren van vandaag was dat geen probleem. Dus Bastiaan. Marinus, ik zal me gedragen en nog bedankt voor de leerzame middag..
Verandermomenten
In mijn ogen zijn er drie evidente verandermomenten in de makelaardij geweest. Let op. De taxatiemarkt wordt volledig buiten het onderzoek gehouden.
Dat is a) begin 2001 vervolgens b) midden 2001 en uiteindelijke c) eind 2008. De drie ankermomenten die de markt hebben opgeschud en definitief veranderd.
A) BEGIN 2001
Tot dit moment had de makelaar het monopoly op het communicatiekanaal inzake te koop staande woningen, de prijsvorming en de specs van de markt. Als een spin in het web bediende de makelaar de markt. Als consument wist je in je eigen wijk of dorp misschien nog wel wat er gebeurde met de huizenmarkt, ging je 25 kilometer verderop, dan wist je niets van de markt en je kwam er ook niet achter. De makelaar was de informatie voorziener, de steun en toeverlaat voor de huizenkoper en de huizenverkoper en was dominant aanwezig in de markt. Inclusief beëdiging en titelbescherming.
En dan
Totdat in 2001….. Funda komt. En eigenlijk hiermee in een klap de markt volledig transparant maakt en een gigantische kanteling veroorzaakt in de informatievoorziening. Binnen no time heeft de consument zich ontwikkeld als een Sponsbob, die soms nog wel meer tijd besteed aan informatievergaring dan de makelaar zelf. Een goed iets of een slecht iets? Oordeel zelf, maar data en informatievoorziening:: je houdt het niet tegen. Goede makelaars helpen consumenten met data te begrijpen en te interpreteren, slechte makelaars houden data voor zich als hun schijnbare intellectueel kapitaal. Dat dit laatste kansloos is wordt elke dag bewezen.
Informatie beschermen?
Het Vaticaan houdt de berichtgeving over smeerlappen in de kerk niet tegen. De US Admninstration is kansloos tegen Wickileaks, Rupert Murdoch en NotW houden hun afluister praktijken niet geheim en Berlusconi komt ook niet meer weg met minderjarige hoertjes. Data en informatie ligt op straat en staat ter beschikking van consumenten, daar hoort het ook. Aan u om uw opdrachtgever te helpen hier mee om te gaan. De eerste verschuiving.

B) MIDDEN 2001
En net bijgekomen dan deze klap, komt in 2001 het MDW project van Jorritsma kiekeboe spelen. Afschaffing van de beëdiging, elke week hoor ik nog wel de onvrede hierover bij mijn achterban. Of het een goed iets is of slecht iets, ook hier, oordeel zelf. Maar een kritische noot is wel op zijn plaats. Bij elk MDW project (Marktwerking, deregulering en wetgevingskwaliteit) wat de overheid, wat Brussel doorvoert, wordt een waakhond ingesteld. Telefonie vrijgegeven: de OPTA past op uw zaak. Energiemarkt vrijgegeven: de DTE past op uw zaak. Financiële markten vrijgegeven: de AFM past op uw zaak. En ga zo maar door. In elke markt is een waakhond ingesteld, die kan reguleren en handhaven. Behalve… in onze markt.
Praktijk in de makelaardij
Dat is niet goed, dat heeft de afgelopen 10 jaar bewezen. Wij, de collega’s van de NVM, we kunnen op basis van tuchtrecht handhaven en reguleren, maar we hebben geen verlengde arm. We kunnen dit alleen doen onder leden die zich hier vrijwillig aan onderwerpen. En onverlaten die zich te buiten gaan aan onethisch en non normatief handelen: we zetten ze er uit, maar ze kunnen gewoon weer verder met hun praktijken. Erger nog, actief in wiethandel, een strafblad van zes kantjes, aan alle kanten frauderen met wat maar kan: geen probleem, je opent je makelaarskantoor maar, niemand die je een strobreed in de weg legt.
Praktijk in de verzekeringen
Als ik naar de verzekeringsmarkt kijk, wil je een reisverzekeringetje van €16,50 verkopen moet je aan weet ik wat voor een opleidingen en vergunningen voldoen. En wil je makelen bij objecten van miljoenen: je doet je best maar, de consument is vogelvrij. En in onroerend goed gaat groot geld om, dat trekt altijd louche types aan. We zien dan ook het aantal "makelaars” groeien: van 3500 in 2001 naar meer dan 11.000 anno nu. Waarvan circa 5500 nergens bij aangesloten. Een goed iets of een slecht iets? Oordeel zelf. Maar ik pleit of voor een wettelijke verankering van het tuchtrecht / verplichte aansluiting bij een toezichthoudend orgaan of en vergunningstelsel. Al dan niet via beëdiging.
Toezicht?
Want geef mij 1 reden waarom een makelaar zich niet wil onderwerpen aan ethisch en normatief toezicht, waarom deze zich niet wil houden aan kwaliteitseisen inzake opleiding en competentie, waarom deze zijn handelen niet wil toetsen aan collegiaal tuchtrecht, waarom deze zich niet wil committeren aan klachtenbehandeling door de SGC en waarom deze zich niet zou willen binden aan permanente bijscholing. Ik zou het niet weten.

C) EIND 2008
De volgende verschuiving in de markt. Eerst in februari: Northern Rock in het VK gaat op de knieën. In september gevolgd door Lehmann Brothers die op Wall Street implodeert . De start van de kredietcrisis. Gevolg in Nederland? In 2009 zien we de grote kantoren in problemen raken en omvallen. In 2010 de middelgrote kantoren. En anno nu zien we meer en meer éénmans/vrouws bedrijven in de problemen komen en de poorten sluiten. Er vindt een keiharde sanering plaats in onze markt, waarbij de kiem al in 2001 is ontsproten. De ongebreidelde groei van makelaarskantoren, van gelukszoekers, die ook uit de ruif willen pikken.
En dan
Dat wordt nu keihard afgestraft. Is het eind al in zicht? Met circa 120.000 transacties dit jaar is er misschien plaats voor 3000 woningmakelaars, mogelijk minder. Maar ja, wij hebben er bijna 800, de VBO iets van 900 en de NVM iets van 4000. Plus dan nog het niet georganiseerde gedeelte. Tel maar op wat er nog gaat gebeuren. Bastiaan en Marinus van de NMa vroegen of de slechte makelaars als eerste omvallen. Was het maar waar, want die zitten niet bij ons en ook bij ons vallen de klappen. Het zijn niet de slechte makelaars die in de problemen komen, maar de slechte ondernemers. Is dit een goed iets of een slecht iets? Oordeel zelf, maar het zijn de feiten zoals ze zijn.
Drie momenten
Bovenstaande zijn de highlights van 10 jaar makelaardij in mijn bescheiden visie. Drie kantelmomenten die het dekbed hebben opgeschud, maar ook drie kansen en uitdagingen. Kansen voor de makelaar die met informatiemanagement kan omgaan. Die nieuwe media omarmt, zonder oude media te verwaarlozen. Kansen voor makelaars die op basis van ondernemerschap klanten kunnen boeien en binden en niet op basis van gedwongen winkelnering. En kansen voor makelaars die onderscheidend vermogen ten toon spreiden, die ook in een bear market toegevoegde waarde creëren en client needs satisfaction selling in praktijk weten te brengen.
Morgen maar eens mijmeren over de knelpunten in de markt.

Ed

Studentenpret

2011-07-19T20:30:00.001+02:00

De toekomst in de makelaardij ligt in mijn ogen, voor wat het waard is, niet zo zeer in de generalist. Daar zal absoluut ruimte voor blijven, maar het aantal middelen om onderscheidend vermogen ten toon te spreiden is (te) gering. De mogelijkheden om concurrentieel voordeel te genereren is aanzienlijk minder dan bij specialisatie. Dat wil niet zeggen dat een generalist per definitie middelmatig is, integendeel. Alleen, de generalist zal toch weer op één of meerdere onderdelen moeten uitblinken, wil hij of zij opvallen. En dus weer specialist worden. Of je moet net in een gebied zitten waar je de enige of één van de weinige aanbieders bent, maar die kansen worden steeds kleiner.
Uitdagingen
Toch zie je nog maar een beperkt aantal specialismen in ons vakgebied. Dat biedt u toch echt kansen, juist in een periode als de huidige. De kans is niet ondenkbaar dat u de komende weken de tijd heeft om eens stevig na te denken. Om die kwaliteitsmomenten aan het zwembad, op de fiets, in de kano, noem maar op, te gebruiken om eens na te denken over uw business model. Daar is vakantie toch voor, of niet?
Focus
Denk eens na over uw natuurlijke habitat waarin u opereert. Hoe ziet de bevolkingsopbouw eruit? En welke behoeftes bestaan daar inzake de woonbeleving? Ik noem maar iets, maak niet uit wat, stel er wonen veel studenten in uw buurt. Een uitgelezen kans om een deel van uw onderneming daar op te laten focussen. En een business model op los te laten. Het begint allemaal met verplaatsen in, met scenario denken, met de beleving van uw doelgroep delen.
Student
Wat maakt die student mee? (Of forens, senior, ZZP’er, maakt allemaal niet uit, werk het eens uit). Die zit op kamers, studeert af, heeft nauwelijks tot geen spaargeld. Krijgt een eerste baantje of beter, zet een eerste stap op een carrière pad. Gaat verdienen en wil van de studentenkamer af. Toch? Waar loopt die tegen aan? Onbegrip en onmogelijkheden denk ik. Wat heeft die nodig? Hulp! Van wie? Van u, zijn wooncoach, zijn huizenfluisteraar, zijn appartementengoeroe. U bent geen makelaar, nee, u biedt een totaal concept voor de net afgestudeerde druk bezette verwarde en onzekere juveniel, als woonbelevenis begeleider. U bent de rots in de branding die de valkuilen duidt en het pad baant in het donkere bos van de eerste woning.
Ontzorger
Als eerste weet u natuurlijk het dilemma te duiden waar deze starter mee te maken heeft. Geen spaargeld, geen vaste aanstelling maar een tijdelijk contract. Niet ingeschreven bij een corporatie, niet op een wachtlijst voor huur, niet in aanmerking komend voor sociale woningbouw. Te weinig geld om duur te huren en de weg naar de bank is moeilijk. Een uitgelezen kans voor u, toch? Om al uw kennis en expertise om te zetten in advies en begeleiding bij aankoop? Voor een specifieke, gesegmenteerde en getargette doelgroep: uw doelgroep. En die van niemand anders, die maakt u tot uw domein.
Focus
Dus als u in deze omgeving resideert, met veel studenten, neemt u dan al actie? Adverteert u al in het studentenblad? Is het eerste vat bier (net €100) bij de afstudeerborrel van u, inclusief 1000 visitekaartjes van u die daar liggen? Bent u al actief bij alumni clubs en talentscout bijeenkomsten? Staat u al op de website van de studentenvereniging als sponsor? Ik denk dat met een investering van circa €1500 u zichzelf binnen een jaar positioneert als de meest logisch keus voor studenten, die gaan afstuderen. En weet u wat het mooie is? Leuk om zo een concept uit te denken, een leuke doelgroep en het is een onontgonnen gebied. Ik zie ze namelijk nog nergens opstaan, de wooncoaches voor net afgestudeerden. Wat let u om eens creatief te zijn? Met een uithangbord van: Makelaar, gespecialiseerd in aankoop- en verkoopbegeleiding, taxaties en let op: gratis waardebepaling (!!!) komt u volgens mij niet zo ver. Daar hebben we er al 11.846 van in Nederland.

Ed

Vakantie: kans?

2011-07-18T17:33:00.001+02:00

Je zou het bijna vergeten als je naar buiten kijkt, maar het is toch echt juli 2011. Het is omdat ik 's avonds de Tour de France op de TV volg, anders zou ik niet weten dat het zomer is. De TdF wordt namelijk nooit einde van de herfst gereden, terwijl alle signalen buiten daar op duiden. Welke activiteiten onderneemt u in de zomerperiode? Is dat nou een reden om extra aan de kar te trekken, of haalt u de stekker uit het stopcontact in juli – augustus? Vakantietijd, dus er wordt toch niets verkocht!
Kans
De slimme ondernemer ziet in elke periode een uitdaging. Als al uw collega’s de aanhanger op de trekhaak zetten, is dat natuurlijk een uitgelezen kans voor u om u extra te profileren. Want hoewel de krant van Wakker Nederland vanochtend weer een exodus van last minute vertrekkers meldde, moet je afvragen of de potentiele woningkoper daar tussen zit? Hoe schat u dat in?
Koper
Als ik een beetje logisch nadenk, wat wel vaker gebeurt, dan is er toch een verandering aan het plaatsvinden op dit moment. De meeste Nederlanders zijn voorzichtiger met grote aankopen en uitgaven. Een vakantie is één van die uitgaven, met name voor gezinnen. Tegelijkertijd weet een ieder dat de mogelijkheid van financiering minder is geworden. Eigen geld is een toverwoord aan het worden bij een bank als je over een hypotheek komt praten. En.. de overdrachtsbelasting reductie heeft het hongergevoel bij de potentiële woningkoper opgewekt.
Last minute
Tel daar bij op dat heel veel Nederlanders zo lang mogelijk wachten met het boeken van een vakantie en het zou zo maar eens kunnen zijn dat uw potentiele koper op dit moment helemaal niet op de Route Soleil cruist, maar op Huislijn of Funda surft. Op zoek naar net dat ene pandje.
2011
Het zou dus zo maar eens kunnen zijn dat deze zomer meer verkoopbewegingen gaat laten zien dan voorgaande jaren. Sowieso meer dan in 2010 en 2009, want minder dan toen kan gewoon niet. Vandaar dat ik wel benieuwd ben of u deze zomer als een kans ziet om extra activiteiten te ontwikkelen, of sluit u ook gewoon de tent? De komende weken blijf ik nog even aan het werk, vakantie zit er niet in. En bij u?

Ed

Fusie

2011-07-15T17:18:00.001+02:00

Op een aantal Linkedin fora kwam ik weer de discussie tegen over het nut en de noodzaak van twee certificerende instellingen binnen ons vakgebied: SCVM en VastgoedCert. Een terechte vraag en als die vraag al onder beroepsgenoten wordt gesteld, wat moet een consument of een opdrachtgever daar dan wel niet van denken? Zou die er iets van (willen) snappen? Ik denk het niet.
OSM
Als we kijken naar de markt, dan kom je toch niet verder dan constateren dat stakeholders beide instituten accepteren. Zowel het VBO register als het onafhankelijke VastgoedCert worden door geldschieters, NHG als door andere als gelijkwaardig beschouwd, hoewel sommige banken nog steeds wel voorkeur hebben voor VastgoedCert. Met name als het om BV of LV taxaties gaat. Verder is het allemaal hetzelfde in hun ogen. Zeg dat echter niet tegen iedereen, je trapt dan erg snel op sommige tenen. De één ziet zichzelf als beter dan de ander, “ons soort mensen” is net iets meer.
Tja
Nou is dat natuurlijk allemaal zeer betrekkelijk. Hoe je het ook wendt of keert, beiden bestaan, beiden worden geaccepteerd. Bij VastgoedPRO hebben we dan ook gezegd als de markt, de opdrachtgevers, beide registers accepteren, wie zijn wij dan om er anders over te denken? Beiden registers hebben hun goede kanten, beiden hebben wat zwakke kanten, maar aan het eind van de dag zijn de pretenties identiek. Opportunisme? Nee! Realisme. En volgens mij zal het de taxateur die in het veld werkzaam is, ook een wordt wezen. Ik heb eigenlijk nog nooit gehoord dat iemand een taxatieopdracht weigerde omdat de lead werd aangebracht door een kantoor wat bij een ander register staat ingeschreven. Doet u dat wel? Dan hoor ik dat graag.
Samensmelten
Ik ben dan ook een zeer groot voorstander van het samengaan van de twee registers en zien te komen tot één uniforme kwaliteitsborging voor allen. Prik gewoon een datum, laat vanaf dat moment alle ingeschrevenen bij beide registers de mogelijkheid hebben om zich in te schrijven over en weer of hef beiden op en kom tot één nieuw register. Voor opdrachtgevers duidelijk, voor consumenten inzichtelijk en de wens van de politiek, VEH, noem maar op, wordt gehoord en bediend. En bovenal wordt het tijd om op te houden met al die verschillende mastodonten uit het verleden die weinig ander doel dienen dan eg streling en persoonlijke gevoelens in stand houden. Een fusie van VastgoedCert en SCVM zou op zo kort mogelijk termijn moeten worden gerealiseerd.
TGIF,

Ed

Bedrijfsmatig Vastgoed

2011-07-12T19:16:00.002+02:00

De goed ingevoerde collega’s onder ons zullen nauwlettend de ontwikkelingen volgen bij VastgoedCERT inzake de opsplitsing van de Kamer Wonen/MKB. In het kader van kwaliteitsbewaking en transparantie wordt bestudeerd om het bedrijfsmatig MKB gedeelte over te hevelen naar de Kamer BV. Het specialisme Wonen zou zich dan in het geheel niet meer richten op Bedrijfsmatig Vastgoed, maar dit zo het exclusieve domein worden van de BV man of vrouw.
Toejuichen
Wij zijn voor elk initiatief wat de kwaliteit en met name de zichtbaarheid van de kwaliteit van gecertificeerde taxateurs vergroot of verstevigd, daar heeft de markt behoefte aan. Maar certificering is geen doel op zich, het is een middel om de deskundigheid van de ingeschrevenen te waarborgen. Om deze reden dient er dan ook zorgvuldig omgegaan te worden met deze casuïstiek en dient het belang van de taxateur, de professie centraal te staan. En daarvan afgeleid de opdrachtgever.
Splitsing
In de nieuwe gedachtengang zou er binnen de Kamer BV van Vastgoed een tweedeling komen, een 80-20 regel. Voor het ’standaard’ bedrijfsmatig vastgoed, zou een ieder zich kwalificeren, maar er zou ook een Champions League BV komen, waar de super gespecialiseerde collega’s ingeschreven zouden worden. De collega’s die zich met het hele grote of hele specifieke vastgoed bezighouden. Op zich is dit ook een goed plan en is dit toe te juichen, de opdrachtgever weet zo bij wie zich te melden en bij wie niet.
Praktijk
Maar, wat wel van belang is, is om naar de dagelijkse praktijk te kijken. Als je dit gaat doen, dien je natuurlijk wel rekening te houden met de belangen van de huidige ingeschrevenen. Alle collega’s die nu bij Wonen/MKB ingeschreven staan, hebben bewezen over de benodigde competenties en kennis te beschikken. Immers, bij de praktijktoets zijn ze geëxamineerd op een bedrijfsmatig object. Men is dus en bevoegd en bekwaam, dus kan in praktijk deze vaardigheden toepassen. En in de dagelijkse praktijk is de lokale taxateur ook een allrounder, die een breed kennisdomein kan toepassen.
Examenbureau's in leven houden
Maar, sommigen geesten menen dat als je het MKB gedeelte bij de Wonen/MKB taxateur gaat weghalen en onderbrengen bij de Kamer BV, dat je dan diezelfde Wonen/MKB taxateur niet zomaar zijn werk meer kan laten uitvoeren, dat deze zich dan moet inschrijven in de Kamer BV en, let op, dat deze dan een examen moet gaan doen. Hé, dat is vreemd. Al jaren lang, na bewezen examens, doe je je werk als taxateur naar tevredenheid. Dan komt er een administratieve procedure en zou je ineens middels een examen moeten aantonen dat je je werk goed doet. Nu hebben de exameninstituten ook geld nodig, dat snap ik wel, maar niet op deze wijze.
Parallel
Toen ik mijn rijbewijs haalde, kreeg ik automatisch mijn rijbewijs B/E. Het E-gedeelte was voor de aanhanger of de sleurhut. Later heeft men bedacht dat het beter is om dat te toetsen, kan men dat wel. In mijn geval niet onterecht overigens. Maar niemand heeft mij opgeroepen voor een extra examen. Mijn rijbewijs bleef gewoon geldig, het E-tje staat nog steeds afgestempeld en bochtje achteruit met de aanhanger lukt nog steeds niet.
Kamer BV
Zo zou het ook met de opsplitsing Wonen/MKB moeten. MKB onderbrengen bij BV? Prima! MKB het domein van de BV gecertificeerden? Prima. Maar die collega’s, die al jaren bezig zijn met kleinschalig BV en die alleen in Wonen zitten, zouden wel op basis van portfolio (ECV, eerder verworven competenties) in moeten kunnen stromen in de kamer BV van VastgoedCERT. Die hebben al bewezen kennis, kunde en ervaring te hebben, die moet je niet lastig gaan vallen met extra kosten, tijd en energie om gewoon datgene te doen waar ze goed in zijn: taxeren.

Ed

Marktbewegingen

2011-07-07T20:03:00.002+02:00

De woningmarkt in Nederland is niet geheel een rationele markt. Een ieder die vandaag de meest recente publicaties heeft gevolgd over de bewegingen op de markt zal dit herkennen. In principe staan vrij veel indicatoren op groen voor aanschaf van een huis, toch zijn de consumenten het tweede kwartaal erg terughoudend geweest. Het aantal transacties was laag.
Dynamiek
In principe rust de woningmarkt op een aantal fundamentele factoren, de drie meest invloedrijke zijn de betaalbaarheid van woningen, de beschikbaarheid van woningen en de bereidheid van consumenten om over te gaan tot aan- of verkoop. De drie B’s. Als je vrij klinisch kijkt naar de markt op dit moment, ziet her er goed uit.
Beschikbaarheid
Dat dit fundament prominent aanwezig is lijkt mij evident. Er zijn op dit moment circa 200.000 potentiële kopers op de markt actief. Dat zijn die mensen die hun huis op dit moment te koop hebben staan. De kans is natuurlijk zeer groot dat een ieder die zijn huis nu te koop heeft staan, er toch weer voor kiest om ook na verkoop een dak boven zijn hoofd te hebben. De wens om onder een brug te slapen, met een winkelwagentje rond te lopen of een kartonnen doos te betrekken is vrij gering. De keuze is reuze op dit moment, de kopers kunnen kiezen wat ze willen. Beschikbaarheid is geen probleem.
Betaalbaarheid
Ook hier zijn geen rode stoplichten op dit moment t in overvloed aanwezig. De hypotheekrente is nog steeds laag, huizen zijn de afgelopen 24 maanden zo een 8-10% in prijs gedaald. Okay, de banken zijn terughoudender, financiering is wel wat moeilijker, maar zeker niet onoverkoombaar. Een stukje eigen vermogen investeren kan geen kwaad en is niet slecht. Er is geen zicht op massa ontslagen, er is geen grootschalige werkeloosheid, de angst voor de double-dip lijkt meer en meer op de achtergrond te komen.
Bereidheid
Blijft dus het sentiment over. De maatregel van vorige week inzake overdrachtsbelasting kan wel eens het zetje zijn wat twijfelende consumenten nodig hadden. Waarschijnlijk start dit het eerst aan de onderkant van de markt en zal dit de komende maanden een opwaarts effect hebben. De eerste kleine dominosteentjes moeten beginnen te vallen, voordat het echte cascade effect kan gaan optreden.
Cry wolf!
Maar, na het knallen van de kurken en het lopen van de polonaise in het feestgewoel, is natuurlijk een voorzichtige blik wel wenselijk. Zo ook vandaag de berichtgeving van de ECB. De rente wordt toch weer een kwartje omhoog gebracht. En met de rente is het net zo als met de oliekoersen en de benzineprijzen. Dollartje per vat omhoog, dubbeltje erbij aan de pomp. Dollartje omlaag per vat en je merkt niets. De kans dat de komende dagen de hypotheekrentes weer wat gaan oplopen is niet ondenkbaar. Dat mijn spaarrekening er iets van merkt, ik weet het zo net nog niet. Het is dus hopen dat er niet al te veel van dit soort incidentjes gaan volgen, want het evenwicht is broos en we moeten koesteren wat we hebben.

Ed

Ranzige praktijken

2011-07-06T20:01:00.001+02:00

Misschien heeft u vandaag ook kennis genomen van één van de plagen die ons vakgebied teisteren, het instituut taxatiebureau. En dan in de negatieve zin des woords. Vandaag kreeg ik een nieuwsbrief onder ogen van Fitrex, een in mijn ogen ranzige partij die ik nog niet eerder op het radarscherm kreeg. De juli nieuwsbrief, gericht aan intermediairs. Te bizar om waar te zijn.
Prostitutie
Als eerste al hoe men zichzelf wegzet. Meldt je nu aan als intermediair bij ons en u ontvangt gelijk een wijnpakket van €103. Het is maar hoe je jezelf te koop wilt zetten en je klanten wilt kopen dan wel moet kopen. Dat is toch wel gênant, als je niet op basis van kracht en product je doelgroep kan bereiken, maar alleen door te betalen. Zegt enerzijds wat over intermediairs, anderzijds over dit bedrijf. Aan beiden kanten kleven in mijn ogen toch wel ethische bezwaren. Wie de grootste hoer is in deze weet ik niet, maar er zit wel ergens iets fundamenteel fout als dit soort instrumenten wordt gebruikt.
Werkwijze
Dan komt het echte ranzige stuk. Dit bedrijf meent nog steeds zich te moeten profileren door enerzijds klanten van intermediairs te belazeren. Anderzijds meent men nog steeds dat taxateurs een soort van sinaasappelen zijn, die je vrijblijvend kan uitpersen. En eveneens belazeren. Wat stelt men letterlijk in de nieuwsbrief? Ons tarief is €260 voor een taxatie en u bepaalt zelf wat wij aan de klant doorberekenen. Dat verschil mag u houden en is uw winst, u hoeft er niets voor te doen. De taxateur krijgt de schijn van dure leverancier, en over de rug van uw opdrachtgever en de taxateur casht u mooi.
2011
Dat geloof je toch niet dat dit anno nu nog gebeurt? Ik hoor overal kreten van de klant centraal stellen, opkomen voor het belang van de klant, wij als intermediair zijn adviseur voor de klant, wij hebben ethiek hoog staan, wij zijn onafhankelijk. Er wordt met codes links en rechts gegooid, mooie woorden en slogans, maar schijnbaar werkt dit systeem nog steeds. Het intermediair doet geen ruk, maar geeft even opdracht om zijn klant een poot uit te draaien door provisie te pakken, zonder dat dit zichtbaar is. Als ze nou lef hadden, stelden ze gewoon: zet die inkomsten zonder enige arbeid voor mij maar op de factuur. Nee hoor, sneaky en achterbaks moet dit gebeuren. Schandalig toch?
Taxateur
Goed, deze werkwijze is kwalijk. Zowel van dit soort bedrijven, die eigenlijk ook geen waarde toevoegen in de keten dan graaien in de knip van de consument, zonder enige nut. Zowel door intermediairs die het schijnbaar maar niet kunnen laten om provisie als drijvende factor te gebruiken bij hun handelen en ethisch en normatief handelen zeer rekbaar vinden. Maar anderzijds, dames en heren, er zijn dus ook nog steeds taxateurs die hier aan meewerken.
Oplichters
Want één ding is zeker, als dit soort bedrijven iets van €260 voor een taxatie rekent, verdwijnt minstens iets van €100 in de hongerige zakken die gevuld moeten worden. Want zakkenvullers zijn het. Dus zijn er nog steeds collega’s die zich lenen om voor dit soort bedrijven te werken tegen een fooi. Dat moet u zichzelf aanrekenen. U doet dit natuurlijk niet, maar een andere collega wel. Zullen we nou eens met z’n allen afspreken dat dit soort bedrijven massaal op kunnen zouten en op geen enkele wijze meer bediend worden door professionele taxateurs die zichzelf en hun vak serieus nemen? Dan zijn dit soort excessen snel afgelopen en is er een ziekmakende en verrotte schakel binnen no time uit de markt gehaald. Maar het begint bij de taxateur zelf, die zich morgen eerst maar eens even goed in de spiegel moet kijken of hij hier nog wel aan mee wilt werken. Niet meer doen!

Ed

Oh kom er eens kijken

2011-07-01T20:00:00.001+02:00

Heerlijke avondje is gekomen, zo zal menig makelaar en taxateur zich op dit moment voelen. Het door dit kabinet voorgestelde beleid inzake de overdrachtsbelasting verdient uiteindelijk toch wel een pluim. Chapeau! Het kan natuurlijk altijd beter, dat weet ik ook wel, maar in mijn ogen ligt er een resultaat wat voldoet aan het overgrote merendeel van alle lobby acties die de afgelopen maanden zijn gevoerd richting ministeries, fracties en kamerleden.
Rupsje nooitgenoeg
De azijnzeikerds onder ons hoorde ik vandaag al weer verzuchten "waarom geen afschaffing?" Maar kop op, laten we wel reëel blijven. Er ligt nu een voorstel wat aan veel, heel veel voorwaarden voldoet. Er is sprake van een forse incentive voor consumenten, een prikkel om over te gaan tot aankoop. Een verlaging van 4%, uitgaande van een gemiddelde prijs in Nederland van circa €240k betekent toch als snel een besparing van circa €10k.
SMART
Het is een specifiek voorstel, met een meetbaar resultaat. De acceptatie graad voor consumenten lijkt mij evident, het kan net dat steuntje zijn voor de twijfelaar om nu wel actie te ondernemen. Door het grote aanbod van te koop staande woningen is het realiseerbaar om nu toe te slaan, maar de belangrijkste prikkel zit hem toch wel in het tijdsgebonden aspect. De verlaging wordt voorgesteld voor een periode van één jaar én met terugwerkende kracht vanaf 15 juni. Dat is mooi, hiermee wordt een horizon geschetst.
Tijdsgebonden
Juist deze beperking maakt het geheel interessant. Het voorkomt dat mensen overhaast besluiten moeten nemen en onder druk worden gezet. Maar aan de andere kant voorkomt het ook dat consumenten te afwachtend blijven, de sense of urgency tot actie wordt verankerd. De aankoop van een huis kan natuurlijk in een paar dagen, maar doorgaans is het een traject van enige maanden, uit en thuis. En met name de terugwerkende kracht vanaf 15 juni creëert rust en draagvlak. Ik snap de oproep van een andere organisatie om overdrachten vandaag maar te cancellen dan ook niet.
Scenario’s
Het is en blijft natuurlijk afwachten wat er gebeurt. Bij een flitspeiling van de NOS onder 15.000 panelleden gaf 78% aan de maatregel toe te juichen. Ook het wisselgeld klinkt goed. Het verlies aan inkomsten van overdrachtsbelasting, als deze al gaat ontstaan, wordt niet afgewenteld op de consument. Een deel wordt verhaald via de bankenbelasting. De krokodillentranen direct vandaag van de NVB over de arme banken zijn in mijn ogen onterecht, lees de winstcijfers van banken de afgelopen weken. Een ander deel gaat via de versobering van de spaarloonregeling. Ook dat kost geen echt geld, dat scheelt fictieve winst.
Dus
Dames en heren, het lijkt een ‘too good to be true’ scenario, maar het lijkt erop dat Rutte I uiteindelijke toch daadkrachtig en marktgericht handelt. Het proces kon beter, de timing is te laat, maar beter ten halve gekeerd, dan ten hele gedwaald. Weekend, u mag er van mij op proosten!
TGIF,

Ed
Sinterklaasrijm Donner

AU!!

2011-06-30T19:53:00.005+02:00

Geloof het of niet, maar er zijn nog mensen die dit blog lezen. Zo zeer zelfs, dat ik vragen kreeg of ik weer gestopt ben, want de hele week al geen blog. Klopt. Wel, het zit zo. Ik ben zelf nog van mening dat ik een jonge Adonis ben, maar dat schijnt haaks te staan op de realiteit heb ik mij laten vertellen. En weer gemerkt.
Jojo Buitenzorg
Afgelopen zaterdag had ik op Duindicht een Polo Clinic, u weet wel, zoiets van hockey op een paard. Wassenaarse Polo Club, zeer boeiend. Nou heb ik vorig jaar een uur op een paard gezeten op Vlieland, zo een wandelknol, dus uiteraard ervaar ik mijzelf als een ervaren ruiter. Aan de slag nu dus met Polo Paarden. Instructies, oefeningen en dan een oefenpartijtje. Nou is enige competitiedrang mij niet vreemd, dus van de Bijl vol gas erin. De gevolgen kunt u raden.
SEH
Om 16.15 begon het partijtje, om 17.00 kwam ik weer bij op de Spoedeisende en Eerste Hulp van het Bronovo Ziekenhuis. In volle draf van Jojo Buitenzorg gedonderd, met wat kwetsuren. Ernstig? Ach, wat heet! Hersenschudding, verstuikte linker pols, gekneusde rechter schouder, beurse rechterheup, ontzette linker pink. En bovenal een gekrenkt ego. Met het paard gaat het overigens goed. Maar al wel de hele week in de ziekenboeg. Vandaar even “buiten gebruik”. Ik mag nu weer van het vloeibare dieet af inmiddels, dank u.
Vandaag
Anyway, vandaag, vanmiddag kwam het eerste bericht naar buiten, vanavond was het al te horen op het zes uur journaal. Morgen komt in de Tweede Kamer het terugbrengen van de overdrachtsbelasting tot 2% ter sprake. Donner, het kabinet gaat de woningmarkt op stoom brengen. Spannend, wat wordt het wisselgeld?
Scenario’s
Meerdere mogelijkheden gaan ontstaan. Te veel om op te noemen. Echt van 6% naar 2%? Tijdelijke maartregel met horizon? Tijdelijke maatregel met open eind? Permanente maatregel? Alleen voor aanschaf eerste woning? Alleen vrijstelling voor de eerste €250.000? Alleen vrijstelling tot een modaal inkomen? Alleen van toepassing in de krimpgebieden? Kortom er zijn vele secenario’s, te veel om op te noemen.
Ideale wereld
Nou zijn de verwachtingen vaak hoog gespannen geweest, dus misschien kan het alleen maar tegenvallen. Of meevallen. Misschien voldoet het niet aan ons ideaalbeeld. Of wel. Hebben makelaars en taxateurs in deze eigenlijk wel een ideaal beeld. Ik hoor de een zeggen dat het niets veranderd. Een volgende zegt dat het vrije snel een prijsverhoging van 6% tot gevolg heeft. Weer anderen zeggen dat het normbedrag hypotheek van de Jager dan ook van 110% naar 104% gaat. De volgende heeft al weer bijna een nieuwe 5 serie besteld. Kortom, een spannende dag morgen.

Ed

NMa onderzoek makelaardij

2011-06-24T17:59:00.001+02:00

Gisteren meldde ik en passant over het NMa initiatief om de spotlights te zetten op de makelaardij en nader onderzoek te doen naar prijsvorming. Over het algemeen werd en wordt hier wat schouderophalend over gereageerd, zo ook door ons. Zoals bekend vloeit er bloed in de straten door de moordende concurrentie, iedereen zijn handel ligt plat en alle inkomsten zijn welkom
Inhoud
Toch waren er nog wel collega’s die meer informatie willen, hoe gaat nou zo iets, wat moeten we ons daar bij voorstellen. Eerlijk gezegd lijkt het allemaal spannender dan dat het is. Per mail krijg je gewoon allervriendelijks een lijstje toegestuurd met vragen die men heeft. Met een allervriendelijkst verzoek of het mogelijk is om een afspraak te maken en eens van gedachten hierover te wisselen. De mensen die ik ken van de NMa zijn buitengewoon vriendelijke en innemende personen, we nodigen ze elk jaar graag uit om als onze gasten aanwezig te zijn op het NSM symposium. Nationaal Symposium Makelaardij (www.nsm6.nl) Zeg maar zo van NMa doet NSM.
Gesprek
En in gesprek is men wel zeer scherp en analytisch, dat zal deze keer ook zo gaan. Helemaal nu het slechts een informatief onderzoek betreft, men komt in feite om t leren over wat er speelt. Niet dat het een vrijblijvend feestje is, je dient het wel uiterst serieus te nemen. En dat doen we ook, want daar heeft u als makelaar of taxateur ook recht op, om uiterst serieus te worden genomen.
Vragenlijst
Om u een indruk te geven wat er in het gesprek zoal behandeld zal worden, treft u bij deze de vragenlijst aan die ik mocht ontvangen. En de koekjes voor bij de koffie komen er straks nog bij
TGIF,

NMa Vragenlijst
Ed